7.3.6.3. Gastos deducibles

Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios  para su obtención así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

En particular, se considerarán incluidos, entre otros, los siguientes:

1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación, así como los gastos de conservación y reparación.

   A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

   • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

   • Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

   No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

   El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

   El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

2. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.

3. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

4. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

5. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

   1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

   2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido 3 meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

   Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

6. El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

7. Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

8. Las cantidades destinadas a la amortización siempre que respondan a la depreciación efectiva.

Cantidades destinadas a la amortización

Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que se señalan a continuación:

• Tratándose de bienes inmuebles si no excede del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.

  Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

• Respecto de los bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aprobada para el régimen de estimación directa simplificada.

• Derechos reales de uso y disfrute. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de derechos reales de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, el coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

  • Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho del derecho entre el número de años de duración del mismo.

  • Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3%.

Coste de adquisición

El coste de adquisición satisfecho será:

• En el caso de inmuebles adquiridos a título oneroso: el precio de adquisición incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas.

• En el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia o donación): el valor del bien determinado según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, junto con los gastos y tributos satisfechos para su adquisición así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas.

Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985 (D.T. 3ª Ley)

Cuando se trate de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de la renta por aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se incluirá adicionalmente, como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, una cantidad equivalente a la amortización del inmueble.