Concepto de rendimientos del capital inmobiliario

Normativa: Art. 22.1 Ley IRPF

Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Son derechos reales de uso o disfrute sobre el inmueble, entre otros, el usufructo, el derecho de uso y el de habitación, el derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, el derecho de superficie, servidumbres, censos y censo enfitéutico.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica.

Véanse al respecto, dentro del Capítulo 10, el epígrafe "Régimen de Imputación de rentas inmobiliarias", y los artículos 6.2.e) y 85 de la Ley del IRPF.

Otras precisiones en relación con el concepto de rendimientos del capital inmobiliario

1. Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario

Normativa: Art. 27.2 Ley IRPF

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica.

A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Para que los rendimientos derivados del arrendamiento se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga. Si va acompañado de este tipo de servicios complementarios estamos ante una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la Ley del IRPF.

En consecuencia, si se prestan servicios propios de la industria hotelera por el arrendador nos encontramos ante rendimientos derivados de actividades económicas y si no se prestan tales servicios ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurran las circunstancias previstas en el artículo 27.2 de la Ley del  IRPF (esto es, que se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad), en cuyo caso, también los rendimientos derivados del arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas.

2. Subarrendamiento

Normativa: Art. 25.4.c) Ley IRPF

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario.

Sin embargo, la participación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, establecida en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que más adelante se comenta.

3. Arrendamiento de negocios o minas

Normativa: Art. 25.4.c) Ley IRPF

Las cantidades percibidas por arrendamientos de negocios o minas tienen la consideración fiscal de rendimientos del capital mobiliario.

Sin embargo, si el arrendamiento únicamente es de un local de negocio, los rendimientos obtenidos deben calificarse como del capital inmobiliario y cuantificarse aplicando las reglas que se comentan en este Capítulo.

Debe distinguirse entre arrendamiento de un local de negocio y el arrendamiento de negocio: si el objeto del contrato de arrendamiento no son solo los bienes muebles e inmuebles, sino también una unidad económica con entidad propia susceptible de ser inmediatamente explotada, o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas, el rendimiento percibido se computará entre los procedentes del capital mobiliario; si el objeto del arrendamiento es únicamente el local de negocio, el rendimiento se considerará procedente del capital inmobiliario.

4. Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento

La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

5. Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo período (arrendado y a disposición de sus titulares)

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble , siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

La imputación de rentas por los inmuebles que hayan estado durante el ejercicio, total o parcialmente, a disposición de sus propietarios o usufructuarios se comenta en el Capítulo 10.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente, los inmuebles dentro del ejercicio.

Las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo (inmuebles en expectativa de alquiler), tributan como rentas imputadas y no cabe deducir gastos correspondientes a ese periodo, en la medida en que durante él no se obtienen rendimientos de capital inmobiliario. Criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en su Sentencia número 270/2021, de 25 de febrero (ROJ: STS 910/2021).

6. El arrendamiento de elementos comunes de un edificio

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o de la cubierta, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.

El régimen de atribución de rentas obtenidas por determinadas entidades, incluidas las comunidades de propietarios, se comenta en el Capítulo 10.