Constitución del usufructo

A favor de un tercero

Se produce el desmembramiento del pleno dominio en nuda propiedad y usufructo. El propietario crea “ex novo” el derecho de usufructo que no existía con anterioridad por lo que no se transmite, sino que se constituye.

A título oneroso

Por actos inter vivos (venta por precio)

Rendimientos de capital inmobiliario (IRPF):

• Importe que por todos los conceptos le satisfaga la persona a favor de la que se constituya el derecho.

  Si la persona a favor de la que se constituya el derecho es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble (artículo 85 Ley del IRPF).

• Si constituye un usufructo vitalicio a favor del tercero se podrá aplicar la reducción del 30% por rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. [artículo 23.3 de la Ley del IRPF y 15.c) de su Reglamento].

El titular del derecho de usufructo (y no el nudo propietario) es el que tiene el derecho de uso y disfrute y percibe los frutos del bien por lo que a él se atribuyen las siguientes rentas en el IRPF:

A. Si arrienda o cede el inmueble: Rendimientos de capital inmobiliario.

Para el cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que la amortización fiscalmente deducible es la que corresponda al derecho de usufructo [artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF y 14.3 de su Reglamento], que será:

• Usufructo temporal: coste de adquisición entre el nº de años de duración

• Usufructo vitalicio: 3% del coste de adquisición satisfecho

B. Si el inmueble está a su disposición y no se arrienda o cede: Imputación de rentas inmobiliarias.

• El 2 %, con carácter general. Dicho porcentaje debe aplicarse sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI del ejercicio.

• El 1,1% en los siguientes supuestos:

  1. Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  2. Inmuebles que, a la fecha de devengo del IRPF (normalmente, el 31 de diciembre), carecieran de valor catastral o este no haya sido notificado al titular.

A título gratuito

a. Por actos inter vivos

b: Por actos mortis causa:

- Sucesión intestada (usufructo viudal)

- Testamento

A. Si puede acreditarse que la constitución del usufructo fue a título gratuito o si por la constitución del derecho de usufructo tributó el usufructuario en el ISD

Por actos inter vivos (donación): obtiene rendimientos de capital inmobiliario que, al acreditarse la gratuidad, se limitan a la imputación del rendimiento neto previsto en el artículo 85 de la Ley del IRPF durante cada uno de los años de duración de usufructo.

B. Por mortis causa: No tributan IRPF.

Si no puede acreditarse que fue a título gratuito

Salvo prueba en contrario, se presume que la constitución del derecho de usufructo es retribuida (artículo 6.5 Ley del IRPF) por lo que da lugar a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario, que deben valorarse, de acuerdo con el artículo 40 de la Ley del IRPF, por el valor normal en el mercado, sin perjuicio de la aplicación de la reglas de rendimiento mínimo en el caso de constitución del usufructo a favor del cónyuge o de un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive (artículo 24 de la Ley del IRPF) o de la aplicación de reducción del 30% por rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo en caso de usufructo vitalicio (artículo 15 del Reglamento del IRPF).