Usufructo y desmembramiento de la propiedad: concepto y definiciones

Propiedad plena: Artículo 348 del Código Civil: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

Desmembramiento del dominio: El desmembramiento del pleno dominio (la propiedad) conlleva la separación de las facultades que integran el derecho de propiedad mediante la constitución de derechos reales de disfrute sobre el bien (derecho de usufructo, derechos de uso y habitación y servidumbres) y el derecho de nuda propiedad.

Usufructo: El derecho de usufructo concede la facultad de uso, disfrute y aprovechamiento de bienes ajenos sin alterar su forma ni su sustancia (artículos 467 a 522 Código Civil).

Nuda propiedad: La nuda propiedad constituye el derecho a disfrutar plenamente de la propiedad del bien cuando se extinga el usufructo. Mientras perdure el usufructo el nudo propietario únicamente tiene la facultad de disposición sobre el bien pero no el uso, disfrute y aprovechamiento del mismo.

• El propietario se reserva la nuda propiedad y constituye a favor de un tercero un derecho de usufructo: la persona a favor de la que se constituye el usufructo como beneficiario debe tributar por ITP o ISD (en función de que la constitución del usufructo a su favor haya sido a título oneroso o lucrativo). El propietario obtiene en el IRPF por la constitución del usufructo rendimientos de capital inmobiliario.

• El propietario transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo: El adquirente de la nuda propiedad debe tributar por la transmisión por ITP o ISD (en función del carácter oneroso o gratuito de la transmisión) y el propietario está sujeto en el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial generada por dicha transmisión. Sin embargo, no se produce tributación ni hecho imponible alguno por el derecho de usufructo que permanece en poder de su propietario.

• El propietario constituye el usufructo y transmite la nuda propiedad a diferentes personas: Cada uno de los adquirentes deben tributar por ITP o ISD (en función del carácter oneroso o gratuito) por la constitución de usufructo, y por la transmisión de la nuda propiedad. El propietario, salvo en los casos de sucesión mortis causa, obtiene en el IRPF por la constitución del usufructo rendimientos de capital inmobiliario y por la transmisión de la nuda propiedad en el IRPF una ganancia o pérdida patrimonial.

Valoración de los derechos de usufructo (Artículos 49 y 51 Reglamento del ISD y artículos 10 texto refundido de la Ley del ITPAJD)

• Usufructo temporal: Se reputará proporcional al valor total de los bienes sobre que recaiga, en razón de un 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

• Usufructo vitalicio: Se estimará que el valor es igual el 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100. (Regla práctica para el cálculo del usufructo: restar al número 89 la edad del usufructuario. El resultado de esta operación nos da el porcentaje del valor del usufructo: [(89 - edad del usufructuario) / 100]).

• Otros tipos de usufructo:

  • Usufructos vitalicios que a su vez son temporales (Artículo 49.c) Reglamento del ISD)

  • Usufructo en favor de persona jurídica (Artículo 49.d) Reglamento del ISD)

  • Usufructo con condición resolutoria distinta de la vida del usufructuario (Artículo 51.7 Reglamento del ISD)

  • Usufructo sucesivo (Artículo 51.5 Reglamento del ISD)

  • Usufructo constituido en favor de cónyuges (Artículo 51.5 Reglamento del ISD)

El valor de la nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes.