Concepto de vivienda habitual

Normativa: disposición adicional vigésima tercera Ley IRPF y 41 bis Reglamento IRPF. Véase también art. 55.5 Reglamento IRPF, en la redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

En relación con los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio de la cosa común con motivo de la división de la cosa común, la disolución de la sociedad de gananciales, la extinción del régimen económico matrimonial de participación o la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros.(Resolución del TEAC de 10 de septiembre de 2015, Reclamación número 00/06331/2013, recaída en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio).

A este respecto, téngase en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2022, recaída en recurso de casación núm. 7219/2020, (ROJ: STS 4569/2022), en la que fija como criterio interpretativo que para la aplicación de la exención por reinversión a efectos del IRPF, no resulta suficiente que la contribuyente haya ostentado la nuda propiedad de la vivienda que se transmite, durante una parte del plazo continuado de, al menos, tres años sino que se exige su pleno dominio durante todo ese tiempo al señalar que "La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la Ley del IRPF, requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentado durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos".

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

La expresión reglamentaria "circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio" comporta una obligatoriedad en dicho cambio. El término “necesariamente” es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa con o por necesidad o precisión. A su vez, el término “necesidad” puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo precisión, incluido en la definición de “necesariamente”, pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de “necesario”: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo.

En consecuencia, su aplicación requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años y, por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la disposición adicional vigésima tercera de la Ley IRPF se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio.

Por su parte, para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando concurran las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente.
Cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda en los términos previstos anteriormente.
Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de los doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años para considerarla como vivienda habitual del contribuyente se computará desde esta última fecha.

En cuanto a este requisito de ocupación de la vivienda habitual dentro de los doce meses que establece el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF téngase en cuenta que no constituye un requisito adicional para la consideración de la edificación como vivienda habitual sino que viene a ampliar la deducción por inversión en vivienda puesto que el contribuyente podrá aplicar la deducción aún no residiendo en la misma siempre que la ocupe en ese plazo. Esta deducción, no obstante, no se consolidará hasta que la residencia adquiera la condición de vivienda habitual, hecho que, como hemos dicho, se producirá en el momento en el que el contribuyente resida en ella durante un plazo continuado de tres años.

A efectos de la exención por reinversión la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de vivienda, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado esta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Asimismo, el contribuyente también puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si destina las cantidades obtenidas en la enajenación de la vivienda habitual a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción.

Conforme a la doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1098/2020, de 23 de julio de 2020, recaída en el recurso contencioso-administrativo núm. 1098/2020 (ROJ: STS 2698/2020) en el caso de la reinversión en construcción futura deben cumplirse dos requisitos para que sea de aplicación la exención por reinversión:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años.

2º) Que se cumplan los requisitos del artículo 55 del Reglamento del IRPF en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, de acuerdo con la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF y la disposición transitoria duodécima del Reglamento del IRPF. Para lo cual debe acreditarse la finalización de las obras en el plazo de cuatro años, salvo ampliación prevista en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del Reglamento del IRPF.

Importante: a los exclusivos efectos de la aplicación de la exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.