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Manual práctico IVA 2021

Exenciones inmobiliarias

Están exentas las siguientes operaciones:

  • Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

  • Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

    Concepto de rehabilitación de edificaciones:

    Se considerarán obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

    1. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

    2. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento de uno de los siguientes importes:

      • Del precio de adquisición, si se hubiese adquirido la edificación durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación.

      • Del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento del inicio de las obras de rehabilitación, si dicho inicio se efectúa una vez transcurridos 2 años desde la adquisición de la edificación.

        En ambos casos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

    Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

    1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

    2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

    3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

    4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
    5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

    Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación:

    Las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

    1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
    2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
    3. Las obras de rehabilitación energética.

    Se considerarán obras de rehabilitación energética:

    Las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

    A efectos del IVA se consideran primeras entregas:

    Las entregas por el promotor de edificaciones cuya construcción o rehabilitación esté terminada salvo que se hayan utilizado por plazo igual o superior a 2 años y se adquieran por persona distinta a la que lo utilizó durante dicho período.

    La exención no se aplica a entregas realizadas por empresas de arrendamiento financiero en el ejercicio de la opción de compra inherente a estos contratos, siempre que tengan una duración mínima de 10 años ni a las entregas para su inmediata rehabilitación o demolición y posterior promoción.

    Ejemplo:

    Un promotor ha construido una edificación a la que da el siguiente destino:

    • El bajo lo usa como oficinas de la empresa desde enero del año “n”
    • El primero lo tiene alquilado a la señora A desde febrero del año “n”
    • El segundo lo tiene alquilado al señor B desde octubre del año “n”
    • El tercero lo tiene alquilado al señor C desde enero del año “n”
    • El cuarto está desocupado.

    Vende la totalidad del edificio a la señora A en septiembre del año “n + 2”. Se producen las siguientes entregas:

    1. Sujetas y no exentas por ser primeras entregas:

      • La adquisición del primer piso que tenía alquilado la propia señora A, independientemente del período de utilización.

      • La adquisición del segundo piso que ha estado alquilado al señor B por un período de tiempo inferior a los 2 años.

      • La adquisición del cuarto piso que ha estado desocupado.

    2. Estarán exentas por tratarse de segundas entregas:

      • El bajo ocupado por el propio promotor por un plazo superior a 2 años.
      • El tercero alquilado al señor C durante un plazo superior a 2 años.
  • Los arrendamientos y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

    1. Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.

      Ejemplo:

      No está exenta la cesión de una finca rústica a una sociedad mercantil para realizar la extracción de mármol ya que el objeto de la operación es la cesión de un derecho a extraer mármol y adquirir su propiedad y no la simple cesión de uso del terreno.

    2. Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o entidades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

      Ejemplo:

      El alquiler de una vivienda realizado por una sociedad no está exento del impuesto por no tener uso exclusivo para vivienda al ser una persona jurídica la arrendataria independientemente de que la use la sociedad, la subarriende o la ceda a sus trabajadores como retribución parcial del trabajo.

La exención no incluye, entre otros supuestos, los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos, para depósito o almacenaje de bienes, para exposiciones o para publicidad, ni tampoco la constitución o transmisión de derechos reales de superficie.

Podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo las exenciones relativas a:

  1. Entregas de terrenos no edificables.
  2. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

La renuncia a la exención sólo procede siempre que el adquirente:

  1. Sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.

  2. Tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.