Amortització

En la majoria dels casos el programa calcula l'import de la despesa deduïble en concepte d'amortització en funció de les dades traslladades pel programa i els que han d'introduir-se en els apartats següents:

Tipus d'adquisició. Haurà d'indicar si l'adquisició de l'immoble és a títol onerós o a títol lucratiu (immobles adquirits per herència, donació etc).

Si una part la va adquirir a títol onerós i una altra a títol lucratiu haurà de marcar les dues caselles.
La data d'adquisició. Si existís més d'una data s'indicarà la corresponent a la primera adquisició.
La data de transmissió només si aquesta es va produir en aquest exercici.
Quan només ostenti la propietat de l'immoble el nombre de dies de durada d'aquell contracte d'arrendament es trasllada pel programa des de la finestra d'"immobles arrendats, subarrendats o cedits a tercers dins l'apartat de "Béns immobles a disposició dels seus titulars, arrendats o cedits a tercers, o afectes a activitats econòmiques".

Així mateix, el percentatge de propietat i el valor cadastral total de l'immoble també es traslladen des de l'apartat de "Béns immobles a disposició dels seus titulars, arrendats o cedits a tercers o afectes a activitats econòmiques"

Si hagués de modificar aquelles dades haurà de fer-ho des d'aquests apartats.
Independentment del seu percentatge de propietat en l'immoble reflectirà el valor cadastral total de la construcció.
L'import d'adquisició de l'immoble que correspongui al seu percentatge de propietat.

En les adquisicions a títol onerós és l'import de l'adquisició. En les adquisicions a títol lucratiu es prendrà per un import d'adquisició el valor assignat a l'efecte de l'impost de Successions i Donacions sense que pugui excedir el valor de mercat (amb caràcter general serà el que figuri en l'escriptura).
L'import de les despeses i els tributs satisfets per l'adquirent que corresponguin al seu percentatge de propietat.
L'import de les millores realitzades en exercicis anteriors i en aquest exercici que corresponguin al seu percentatge de propietat.

En el cas de millores realitzades el 2025 a més de l'import consignarà els dies d'amortització.

Tingui en compte que amb caràcter general la millora afecta a la construcció per la qual cosa no s'exclourà de la mateixa la part que correspon a terra.

Les dades relatives al NIF de qui va realitzar l'obra o servei i la data de realització de la millora són d'emplenament voluntari.

Amortització en casos especials

En aquells supòsits en els que no és possible realitzar la comparació entre el cost d'adquisició i el valor cadastral amb les dades consignades en les diferents caselles, serà el contribuent el que hagi de calcular l'amortització.

En aquests casos, el contribuent haurà d'indicar exclusivament el tipus d'adquisició: onerosa, lucrativa o ambdues sense complimentar cap dada en l'apartat"Amortització de l'immoble"i consignarà en l'apartat “Amortització en casos especials” l'import de l'amortització que prèviament ha calculat.

Són amortitzacions especials entre altres:

Quan el contribuent sigui titular de l'usdefruit (posseeixi o no addicionalment una altra part en ple domini).
Quan el sòl i la construcció s'hagin adquirit de forma diferenciada.
Quan només es llogui part de l'immoble (lloguer d'una habitació...)
Quan essent propietari d'una part de l'immoble el percentatge de propietat varia durant l'exercici (per haver adquirit o transmès una part).
Quan l'immoble no té assignat valor cadastral (immobles de recent construcció o immobles a l'estranger).
En l'últim any d'amortització quan per l'aplicació de la regla general resulta una quantitat que faci que l'amortització acumulada total excedeixi el valor màxim amortitzable.
En el cas excepcional en el que el contribuent opti per aplicar un percentatge d'amortització inferior al 3%, l'import que resulti d'aplicar aquell percentatge sobre el major de: el valor cadastral o el cost d'adquisició satisfet, sense incloure en ambdós casos el valor del sòl, també es consignarà en aquest apartat d'amortitzacions en casos especials.

Quan posteriorment procedeixi a la transmissió d'aquest habitatge, per determinar l'import del guany patrimonial, haurà de minorar l'import que hagi deduït prèviament en concepte d'amortització de l'immoble.

Exemples d'amortitzacions especials

Un contribuent va adquirir per herència l'usdefruit d'un habitatge. El valor a efectes l'Impost sobre Successions i Donacions és de 55.000 € i l'import d'aquest impost satisfet amb motiu d'aquesta adquisició és de 5.000 €. El lloguer és de 800 € mensuals i l'habitatge va estar llogat tot l'any.

Marcarà adquisició lucrativa
- Si l'usdefruit fos temporal i tingués una durada de 10 anys
  
  “Amortització en casos especials ”= Cost d'adquisició / durada del usufructo= 60.000/10= 6.000
- Si l'usdefruit fora vitalici
  
  “Amortització en casos especials ”= 3% * 60.000= 1.800
Tant si l'usdefruit és temporal com si és vitalici l'import de l'amortització no podrà superar l'import dels rendiments íntegres del dret, en aquest cas: 800 *12= 9.600
Un contribuent va comprar el 50% d'un immoble per 150.000 € i va adquirir per donació l'usdefruit del 50% amb un valor a efectes l'Impost sobre Successions i Donacions de 100.000 €. L'import d'aquest impost satisfet amb motiu d'aquesta adquisició és de 5.000 € i les despeses inherents a l'adquisició 1.000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 90.000 € essent el valor de la construcció 72.000 €. El lloguer és de 1.000 € mensuals i immoble va estar llogat tot l'any.

Marcarà adquisició onerosa i lucrativa. En ser titular de dos drets diferents amortitzarà:
- El dret d'usdefruit: 3% * (100.00+5.000+1.000) =3.180
- La plena propietat: el cost d'adquisició de la construcció (150.000 *80%) és major que el valor cadastral de la construcció (72.000 *50%). L'amortització seria: 3% (150.000 *80%) = 3.600
L'import de l'“Amortització en casos especials” será= 3.180+3.600= 6.780
Un contribuent va adquirir el 01/01/2018 un terreny per 30.000 € amb unes despeses de 1.000 €. El 01/12/2019 finalitza la construcció de l'habitatge i el 01/01/2025 el destina al lloguer. El cost de la construcció és de 150.000 €, les despeses i els tributs ascendeixen a 10.000 €. El valor cadastral de la construcció és de 100.000 €.

Marcarà adquisició onerosa

Per al càlcul de l'amortització es prendrà el major de: valor cadastral de la construcció (100.000) o el cost de la construcció (150.000+10.000)

"Amortització en casos especials"= 3% (160.000) = 4.800
Un contribuent és propietari del 100% d'un habitatge adquirit a títol onerós per 200.000 €. L'1/12/2025 lloga una habitació que suposa el 30% de la superfície de l'habitatge. El valor cadastral de l'immoble és de 100.000 € essent el valor cadastral de la construcció de 80.000 €.

Marcarà adquisició onerosa

Cost d'adquisició de la construcció (200.000 *80%) = 160.000 que és major que el valor cadastral de la construcció.

L'habitació suposa el 30% de l'immoble per la qual cosa el cost d'adquisició de l'habitació seria: (160.000 *30%) = 48.000

L'amortització corresponent a l'habitació: (3% *48.000) = 1.140.

L'import de l'"Amortització en casos especials" seria 1/12* 1.440= 120 (en estar l'habitació arrendada només un mes)
Un contribuent va comprar l'1/1/2017 el 60% d'un habitatge per 80.000 €. El 01/10/2025 compra l'altre 40% per 40.000 €. El valor cadastral és de 100.000 € i el de la construcció 80.000 €.

Marcarà adquisició onerosa. Per al càlcul de l'amortització prendrà el major de:
- El valor cadastral de la construcció 80.000
- El cost d'adquisició de la construcció (80.000 + 40.000) *80% = 96.000
El valor amortitzable serà: 96.000

L'import de l'“Amortització en casos especials” será= 3% *[(80.000 *80%) + (40.000 *80%) *3/12]=2.400
Un contribuent adquireix per 200.000 euros un immoble per destinar-ho al lloguer. L'habitatge, per ser de recent construcció, no té valor cadastral. El valor del sòl s'estima en un 10%.

Marcarà adquisició onerosa

El valor de la construcció: (200.000 *90%) = 180.000

L'import de l'“Amortització en casos especials” será= (3% *180.000) =5.400

Exemple d'amortització d'un immoble adquirit a títol onerós i lucratiu (llevat del cas previst en amortització en casos especials)

Un contribuent hereta el 01/01/2016 el 50% d'un immoble corresponent l'altre 50% al seu germà. El valor a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions és de 60.000 €, les despeses i els tributs satisfets en l'adquisició són 3.000 €.

El 01/08/2019 compra al seu germà el seu 50% per 80.000 € satisfent en concepte de despeses i tributs 2000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 100.000 € essent el valor de la construcció 80.000 €. L'immoble va estar arrendat tot l'any.
- Marcarà adquisició onerosa i lucrativa
- Data d'adquisició 01/01/2016
- Nombre de dies de durada del contracte 365
- Valor cadastral (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 100.000
- Valor cadastral de la construcció (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 80.000
- Import d'adquisició 140.000 (60.000+80.000)
- Despeses i tributs inherents a l'adquisició 5.000 (3.000+2.000)
L'import de l'amortització calculat per "Renda Web" será= 3% *(116.000) = 3.480
Un contribuent hereta el 01/01/2016 el 50% d'un immoble corresponent l'altre 50% al seu germà. El valor a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions és de 50.000 €, les despeses i els tributs satisfets en l'adquisició són 3.000 €. El 01/08/2019 compra al seu germà el seu 50% per 80.000 € satisfent en concepte de despeses i tributs 2000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 150.000 € essent el valor de la construcció 120.000 €. L'immoble va estar arrendat tot l'any.
- Marcarà adquisició onerosa i lucrativa
- Data d'adquisició 01/01/2016
- Nombre de dies de durada del contracte 365
- Valor cadastral (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 150.000
- Valor cadastral de la construcció (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 120.000
- Import d'adquisició 130.000 (50.000+80.000)
- Despeses i tributs inherents a l'adquisició 5.000 (3.000+2.000)
L'import de l'amortització calculat per "Renda Web" será= 3% *120.000= 3.600

Exemple d'amortització d'un immoble sobre el qual s'ha realitzat una millora

El gener adquireixo un pis per 120.000 €, les despeses i els tributs satisfets van ser 10.000 €. Abans de dedicar-ho al lloguer va realitzar una reforma per un valor de 30.000 €. La reforma finalitza el setembre i el mes de desembre lloga l'immoble. El valor cadastral del sòl és de 100.000 € i el de la construcció 80.000 €.

Data d'adquisició: 01/01/2025
Nombre de dies de durada del contracte d'arrendament: 31
Valor cadastral: 100.000
Valor cadastral de la construcció: 80.000
% del valor cadastral de la construcció (el calcula el programa): 80%
Import d'adquisició: 120.000
Despeses i tributs inherents a l'adquisició: 10.000
Millores realitzades el 2025:

NIF de qui va realitzar l'obra (d'emplenament voluntari) Data (d'emplenament voluntari) Import: 30.000 (no s'exclou la part de sòl). Dies d'amortització: 31