7.3.6.3. Gastos deducibles

Para a determinación do rendemento neto, deduciranse dos rendementos íntegros todos os gastos necesarios para a súa obtención - só os correspondentes ao período de tempo en que o inmoble estivese alugado - así como as cantidades destinadas á amortización do inmoble alugado con respecto aos días en que durase o alugamento e dos demais bens cedidos co mesmo, sempre que respondan á súa depreciación efectiva.

En particular, consideraranse incluídos, entre outros, os seguintes:

Os intereses dos capitais alleos investidos na adquisición ou mellora do ben, dereito ou facultade de uso ou gozo de que procedan os rendementos e demais gastos de financiamento, así como os gastos de conservación e reparación.

Con esta finalidade, terán a consideración de gastos de reparación e conservación:
- Os efectuados regularmente coa finalidade de manter o uso normal dos bens materiais, como o pintado, revogo ou arranxo de instalacións.
- Os de substitución de elementos, como instalacións de calefacción, ascensor, portas de seguridade ou outros.
Non serán deducibles por este concepto as cantidades destinadas a ampliación ou mellora.

O importe total a deducir por estes gastos non poderá exceder, para cada ben ou dereito, da contía dos rendementos íntegros obtidos.

O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes, sen que poida exceder, conxuntamente cos gastos por estes mesmos conceptos correspondentes a cada un destes anos, da contía dos rendementos íntegros obtidos en cada un dos mesmos, para cada ben ou dereito.
Os tributos e recargas non estatais, así como as taxas e recargas estatais, calquera que sexa a súa denominación, sempre que incidan sobre os rendementos computados ou sobre os bens ou dereitos produtores dos mesmos e non teñan carácter sancionador.
As cantidades reportadas por terceiros en contraprestación directa ou indirecta ou como consecuencia de servizos persoais, tales como os de administración, vixilancia, portaría ou similares.
Os ocasionados pola formalización do arrendamento, subarrendo, cesión ou constitución de dereitos e os de defensa de carácter xurídico relativos aos bens, dereitos ou rendementos.
Os saldos de dubidoso cobramento sempre que esta circunstancia quede suficientemente xustificada. Entenderase cumprido este requisito:
1. Cando o debedor se ache en situación de concurso.
2. Cando entre o momento da primeira xestión de cobramento realizado polo contribuínte e o da finalización do período impositivo transcorresen 3 meses, e non se producise unha renovación de crédito.
Cando un saldo dubidoso fose cobrado posteriormente á súa dedución, computarase como ingreso no exercicio en que se produza o devandito cobramento.
O importe das primas de contratos de seguro, ben sexan de responsabilidade civil, incendio, roubo, rotura de cristais ou outros de natureza análoga, sobre os bens ou dereitos produtores dos rendementos.
As cantidades destinadas a servizos ou subministracións.
As cantidades destinadas á amortización sempre que respondan á depreciación efectiva.

Considerarase que as amortizacións cumpren o requisito de efectividade cando non excedan das porcentaxes que se sinalan a continuación:
- Tratandose de bens inmobles se non excede do resultado de aplicar o 3% sobre o maior dos seguintes valores: o custo de adquisición satisfeito ou o valor catastral, sen incluír no cómputo o valor do solo.
  
  Cando non se coñeza o valor do solo, este calcularase rateando o custo de adquisición satisfeito entre os valores catastrais do solo e da construción de cada ano.
- Respecto dos bens de natureza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior ao ano e cedidos conxuntamente co inmoble: cando, en cada ano, non excedan do resultado de aplicar aos custos de adquisición satisfeita os coeficientes de amortización determinados de acordo coa táboa de amortizacións aprobada para o réxime de estimación directa simplificada.
- Dereitos reais de uso e goce. No caso de que os rendementos procedan da titularidade de dereitos reais de uso ou gozo, poderá amortizarse, co límite dos rendementos íntegros de cada dereito, o custo de adquisición satisfeito. A amortización, neste suposto, será o resultado das regras seguintes:
  - Cando o dereito ou facultade tivese prazo de duración determinada, o que resulte de dividir o custo de adquisición satisfeito do dereito entre o número de anos de duración do mesmo.
  - Cando o dereito ou facultade fose vitalicio, o resultado de aplicar ao custo de adquisición satisfeita a porcentaxe do 3 %.
Custo de adquisición

O custo de adquisición satisfeito será:
- No caso de inmobles adquiridos a título oneroso: o prezo de adquisición incluídos os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaría, rexistro, IVE non deducible, Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, gastos de axencia, etc.) así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas.
- No caso de inmobles adquiridos a título gratuíto (herdanza ou doazón): o valor do ben determinado segundo as normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poida exceder do valor de mercado, canda os gastos e tributos satisfeitos para a súa adquisición así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas.
Gasto deducible correspondente a alugamentos de locais a determinados empresarios nos meses de xaneiro, febreiro e marzo de 2021

Cando o arrendador subscribise un contrato de arrendamento para uso distinto de vivenda cun arrendatario que destine o inmoble ao desenvolvemento dunha actividade económica clasificada na división 6 ou nos grupos 755, 969, 972 e 973 da sección primeira das Tarifas do IAE , poderá computar como gasto deducible a contía da rebaixa na renda do arrendamento que voluntariamente acordasen a partir do 14 de marzo de 2020 e que corresponda ás mensualidades reportadas nos meses de xaneiro, febreiro e marzo de 2021.

O que se dispón no parágrafo anterior non resultará aplicable cando o arrendador sexa un gran garfo (entendendo por tal, entre outros casos, a persoa física que sexa titular de máis de 10 inmobles urbanos, excluíndo garaxes e rochos, ou unha superficie construída de máis de 1.500 m2).　

Non cabe aplicar este gasto cando a rebaixa na renda compénsese con posterioridade polo arrendatario mediante incrementos nas rendas posteriores ou outras prestacións ou cando os arrendatarios sexan unha persoa ou entidade vinculada co arrendador no sentido do artigo 18 da Lei do Imposto sobre Sociedades ou estean unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluído o cónxuxe, en liña directa ou colateral, consanguínea ou por afinidade ata o segundo grao inclusive.
Compensación para contratos de arrendamento anterior a 9 de maio de 1985 (D.T. 3ª Lei)

Cando se trate de contratos de arrendamento celebrado con anterioridade ao 9 de maio de 1985, que non gocen do dereito á revisión da renda por aplicación da regra 7ª do apartado 11 da disposición transitoria segunda da Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos, incluirase adicionalmente, como gasto deducible, mentres subsista esta situación e en concepto de compensación, unha cantidade equivalente á amortización do inmoble.