7.3.1.3. Gastos deducibles
Para a determinación do rendemento neto, deduciranse dos rendementos íntegros todos os gastos necesarios para a súa obtención- só os correspondentes ao período de tempo en que o inmoble estivese alugado - así como as cantidades destinadas á amortización do inmoble alugado con respecto aos días en que durase o alugamento e dos demais bens cedidos co mesmo, sempre que respondan á súa depreciación efectiva.
En particular, consideraranse incluídos, entre outros, os seguintes:
-
Os intereses dos capitais alleos investidos na adquisición ou mellora do ben, dereito ou facultade de uso ou gozo de que procedan os rendementos e demais gastos de financiamento, así como os gastos de conservación e reparación.
Con esta finalidade, terán a consideración de gastos de reparación e conservación:
-
Os efectuados regularmente coa finalidade de manter o uso normal dos bens materiais, como o pintado, revogo ou arranxo de instalacións.
-
Os de substitución de elementos, como instalacións de calefacción, ascensor, portas de seguridade ou outros.
Non serán deducibles por este concepto as cantidades destinadas a ampliación ou mellora.
O importe total a deducir por estes gastos non poderá exceder, para cada ben ou dereito, da contía dos rendementos íntegros obtidos.
O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes, sen que poida exceder, conxuntamente cos gastos por estes mesmos conceptos correspondentes a cada un destes anos, da contía dos rendementos íntegros obtidos en cada un dos mesmos, para cada ben ou dereito.
-
-
Os tributos e recargas non estatais, así como as taxas e recargas estatais, calquera que sexa a súa denominación, sempre que incidan sobre os rendementos computados ou sobre os bens ou dereitos produtores dos mesmos e non teñan carácter sancionador.
-
As cantidades reportadas por terceiros en contraprestación directa ou indirecta ou como consecuencia de servizos persoais, tales como os de administración, vixilancia, portaría ou similares.
-
Os ocasionados pola formalización do arrendamento, subarrendo, cesión ou constitución de dereitos e os de defensa de carácter xurídico relativos aos bens, dereitos ou rendementos.
-
Os saldos de dubidoso cobramento sempre que esta circunstancia quede suficientemente xustificada. Entenderase cumprido este requisito:
-
Cando o debedor se ache en situación de concurso.
-
Cando entre o momento da primeira xestión de cobramento realizado polo contribuínte e o da finalización do período impositivo transcorresen 6 meses, e non se producise unha renovación de crédito.
Cando un saldo dubidoso fose cobrado posteriormente á súa dedución, computarase como ingreso no exercicio en que se produza o devandito cobramento.
-
-
O importe das primas de contratos de seguro, ben sexan de responsabilidade civil, incendio, roubo, rotura de cristais ou outros de natureza análoga, sobre os bens ou dereitos produtores dos rendementos.
-
As cantidades destinadas a servizos ou subministracións.
-
As cantidades destinadas á amortización sempre que respondan á depreciación efectiva.
Considerarase que as amortizacións cumpren o requisito de efectividade cando non excedan das porcentaxes que se sinalan a continuación:
-
Tratandose de bens inmobles se non excede do resultado de aplicar o 3% sobre o maior dos seguintes valores: o custo de adquisición satisfeito ou o valor catastral, sen incluír no cómputo o valor do solo.
Cando non se coñeza o valor do solo, este calcularase rateando o custo de adquisición satisfeito entre os valores catastrais do solo e da construción de cada ano.
-
Respecto dos bens de natureza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior ao ano e cedidos conxuntamente co inmoble: cando, en cada ano, non excedan do resultado de aplicar aos custos de adquisición satisfeita os coeficientes de amortización determinados de acordo coa táboa de amortizacións aprobada para o réxime de estimación directa simplificada.
-
Dereitos reais de uso e goce. No caso de que os rendementos procedan da titularidade de dereitos reais de uso ou gozo, poderá amortizarse, co límite dos rendementos íntegros de cada dereito, o custo de adquisición satisfeito. A amortización, neste suposto, será o resultado das regras seguintes:
-
Cando o dereito ou facultade tivese prazo de duración determinada, o que resulte de dividir o custo de adquisición satisfeito do dereito entre o número de anos de duración do mesmo.
-
Cando o dereito ou facultade fose vitalicio, o resultado de aplicar ao custo de adquisición satisfeita a porcentaxe do 3 %.
-
Custo de adquisición
O custo de adquisición satisfeito será:
-
No caso de inmobles adquiridos a título oneroso: o prezo de adquisición incluídos os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaría, rexistro, IVE non deducible, Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, gastos de axencia, etc.) así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas.
-
No caso de inmobles adquiridos a título gratuíto (herdanza ou doazón): o valor do ben determinado segundo as normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poida exceder do valor de mercado, canda os gastos e tributos satisfeitos para a súa adquisición así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas.
-
-
Compensación para contratos de arrendamento anterior a 9 de maio de 1985 (D.T. 3ª Lei)
Cando se trate de contratos de arrendamento celebrado con anterioridade ao 9 de maio de 1985, que non gocen do dereito á revisión da renda por aplicación da regra 7ª do apartado 11 da disposición transitoria segunda da Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos, incluirase adicionalmente, como gasto deducible, mentres subsista esta situación e en concepto de compensación, unha cantidade equivalente á amortización do inmoble.