7.6.5.1. Exención por reinvestimento en vivenda habitual

1. Concepto de vivenda habitual e rehabilitación

   A efectos fiscais, considérase vivenda habitual do contribuínte a edificación en que o contribuínte resida durante un prazo continuado de, polo menos, tres anos.

   Non obstante, entenderase que a vivenda tivo o carácter de habitual, cando, a pesar de non transcorrer o devandito prazo, prodúzase o falecemento do contribuínte ou concorran outras circunstancias que necesariamente esixan o cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención do primeiro emprego ou cambio de emprego ou outras análogas xustificadas.

   Pola súa banda, para que a vivenda adquirida constitúa a residencia habitual do contribuínte, é preciso que sexa habitada de maneira efectiva e con carácter permanente polo propio contribuínte, nun prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras.

   Entenderase que a vivenda adquirida non perde o carácter de habitual cando concorran as seguintes circunstancias:

   • Cando se produza o falecemento do contribuínte.

   • Cando concorran outras circunstancias que necesariamente impidan a ocupación da vivenda nos termos previstos anteriormente.

   • Cando o contribuínte gozo de vivenda habitual por razón de cargo ou emprego e a adquirida non sexa obxecto de utilización, en cuxo caso o prazo dos doce meses comezará a contarse a partir da data do cesamento.

   Cando a vivenda fose habitada de maneira efectiva e permanente polo contribuínte no prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras, o prazo de tres anos para considerara como vivenda habitual do contribuínte computarase desde esta última data.

   Para os efectos da exención por reinvestimento a rehabilitación da vivenda se asimila á adquisición de vivenda, tendo tal consideración as obras na mesma que cumpran calquera dos seguintes requisitos:

   1. Que se trate de actuacións subvencionadas en materia de rehabilitación de vivendas nos termos previstos no Real decreto 233/2013, do 5 de abril, polo que se regula o Plan Estatal de fomento do alugamento de vivendas, a rehabilitación edificatoria, e a rexeneración e renovación urbana, 2013-2016.

   2. Que teñan por obxecto principal a reconstrución da vivenda mediante a consolidación e o tratamento das estruturas, fachadas ou cubertas e outras análogas sempre que o custo global das operacións de rehabilitación exceda do 25 %do prezo de adquisición se se efectuase esta durante os dous anos inmediatamente anteriores ao inicio das obras de rehabilitación ou, noutro caso, do valor de mercado que tivese a vivenda no momento do devandito inicio.

      Con esta finalidade, descontarase do prezo de adquisición ou do valor de mercado da vivenda a parte proporcional correspondente ao chan.

2. Requisitos e condicións

   • Poderán gozar de exención as ganancias patrimoniais que se poñan de manifesto na transmisión da vivenda habitual do contribuínte cando o importe total do valor de transmisión reinvístase na adquisición ou rehabilitación dunha nova vivenda habitual.

     Así mesmo, o contribuínte pode obter o beneficio fiscal da exención por reinvestimento se destina as cantidades obtidas no alleamento da vivenda habitual a satisfacer o prezo dunha nova vivenda habitual en construción, incluída a posibilidade de autopromoción.

     Neste caso, para que resulte aplicable a exención por reinvestimento o contribuínte terá que cumprir dous prazos: un prazo de dous anos para reinvestir o importe obtido na transmisión e, outro prazo de catro anos para acabar a construción desde o inicio do investimento adquirindo a propiedade da nova vivenda.

     Se para adquirir a vivenda transmitida utilizásese financiamento alleo, considerarase, exclusivamente para estes fins, como importe total obtido na transmisión o valor de transmisión menos o principal do préstamo pendente de amortizar.

     Entenderase que o contribuínte está transmitindo a súa vivenda habitual, cando constitúa a súa vivenda habitual nese momento ou tivese tal consideración ata calquera día dos dous anos anteriores á data de transmisión. 

     Nas situacións de separación, divorcio ou nulidade do matrimonio que determinaren o cesamento da ocupación efectiva como vivenda habitual para o cónxuxe que ten que abandonar o domicilio habitual por tales causas, o requisito de ocupación efectiva da vivenda habitual no momento da transmisión ou en calquera día dos dous anos anteriores á mesma, que esixe o apartado 3 do art. 41 bis do RLIRPF , entenderase cumprido cando tal situación concorra no cónxuxe que permaneceu na mesma.

   • Reinvestimento total ou parcial

     Para aplicar a exención por reinvestimento non resulta preciso empregar na súa totalidade o diñeiro obtido da venda da anterior vivenda sendo suficiente con aplicar para a mesma fin diñeiro tomado a préstamo dun terceiro, xa sexa directamente ou ben como consecuencia da subrogación nun préstamo previamente contratado polo transmitente do inmoble.

     Polo tanto, para considerar realizada o  reinvestimento tera en contase a totalidade do valor de adquisición da nova vivenda con independencia de que o seu importe fose satisfeito ou financiado.

     No caso de que o importe do reinvestimento fóra inferior ao total obtido no alleamento, soamente excluirase de gravame a parte proporcional da ganancia patrimonial que corresponda á cantidade efectivamente reinvestida.

   • Prazo para o reinvestimento

     O reinvestimento deberá efectuarse, dunha soa vez ou sucesivamente, nun período non superior a dous anos, contados de data a data, que poden ser non só os posteriores senón tamén os anteriores á venda da anterior vivenda habitual.

     Entenderase que o reinvestimento se efectúa dentro de prazo cando a venda se efectuase a prazos ou con prezo adiado, sempre que o importe dos prazos destínese á finalidade indicada dentro do período impositivo en que se vaian percibindo.

     Cando, conforme ao que se dispón nos parágrafos anteriores, o reinvestimento non se realice no mesmo ano do alleamento, o contribuínte virá obrigado a facer constar na declaración do Imposto do exercicio en que se obteña a ganancia de patrimonio a súa intención de reinvestir nas condicións e prazos sinalados.

   • Incumprimento das condicións.

     O incumprimento de calquera das condicións determinará a sometemento a gravame da parte da ganancia patrimonial correspondente.

     En tal caso, o contribuínte imputará a parte da ganancia patrimonial non exenta ao ano da súa obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión dos xuros de mora, e presentarase no prazo que medie entre a data en que se produza o incumprimento e a finalización do prazo regulamentario de declaración correspondente ao período impositivo en que se produza o devandito incumprimento