Transmisión ou extinción de dereitos reais de gozo ou gozo sobre inmobles
Normativa: Art. 37.1.k) Lei IRPF
Normas específicas de valoración
Como regra xeral, a ganancia ou perda patrimonial calcúlase pola diferenza entre o valor de transmisión (que é cero no caso de extinción do dereito) e o valor de adquisición.
Se o titular do dereito real de gozo ou gozo sobre bens inmobles arrendou o mesmo, puido deducirse como gasto na determinación dos rendementos do capital inmobiliario correspondentes a amortización do usufruto (co límite dos rendementos íntegros percibidos polo arrendamento). Por iso, ao producirse a transmisión ou extinción do dereito o valor de adquisición deberá minorarse no importe das amortizacións que puideron deducirse fiscalmente.
No caso de dereitos reais de gozo ou gozo constituído sobre inmobles que non xeren rendementos do capital inmobiliario, o dereito consúmese polo uso, polo que o valor de adquisición deberá minorarse proporcionalmente ao tempo de uso.
Dereitos reais de gozo ou gozo sobre inmobles adquiridos antes do 31 de decembro de 1994
Neste suposto, se se obtén unha ganancia patrimonial, deberá distinguirse a parte da ganancia patrimonial que se xerase con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 (única sobre a que resultan aplicables os coeficientes redutores ou de abatemento) da xerada con posterioridade á devandita data sobre a que non resultan aplicables os coeficientes redutores ou de abatemento.
A determinación da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 e a aplicación, se é o caso, dos coeficientes redutores efectuarase de acordo coas regras de distribución comentadas neste mesmo Capítulo.
Exemplo: Transmisión ou extinción de dereitos reais de gozo ou gozo sobre inmobles
Don A.M.C adquiriu o 02-01-2002 un usufruto temporal por un período de 20 anos sobre un inmoble urbano, desembolsando un importe equivalente a 60.000 euros. O devandito inmoble urbano estivo arrendado durante os exercicios 2002 a 2006, cobrando o titular do dereito un alugamento anual por un importe equivalente a 3.000 euros durante 2002 e de 4.200 euros durante cada un dos restantes anos.
O día 02-01-2018 transmite o devandito dereito por un importe de 34.000 euros.
Determinar o importe da ganancia ou perda patrimonial obtida na transmisión do citado dereito real.
Solución:
Valor de transmisión: 34.000
Valor de adquisión: 12.000 (1)
Ganancia patrimonial (34.000 - 12.000) = 22.000
Notas ao exemplo:
(1) Polos exercicios 2008 a 2018 en que o inmoble non estivo arrendado, o valor de adquisición do dereito real minorarase na proporción que os devanditos períodos representan respecto da duración do dereito. Deben, pois, realizarse as seguintes operacións:
Importe de adquisición: 60.000
Minoración correspondente aos anos 2007 a 2017 (60.000 ÷ 20) x 11 = 33.000
Importe de adquisición minorada (60.000 – 33.000) = 27.000
Menos amortizacións fiscalmente deducibles: (2)
Total valor amortizacións 2002 a 2006 (3) (3.000 x 5) = 15.000
Total valor adquisición (27.000 – 15.000) = 12.000 (Volver)
(2) Ao tratarse dun usufruto temporal, a amortización anual deducible será a que resulte de dividir o custo de adquisición do dereito satisfeito entre o número de anos de duración do mesmo, sen que o devandito importe poida superar a contía dos rendementos íntegros derivados do dereito. É dicir, 60.000 ÷ 20 = 3.000 euros. (Volver)
(3) O límite de amortización fiscalmente deducible non pode superar o importe dos ingresos percibidos en cada un dos exercicios. (Volver)