Saltar ao contido principal
Manual práctico de Renda 2020

Exemplo 1:Determinación do importe da ganancia derivada da transmisión onerosa dun inmoble adquirido con anterioridade a 31 de decembro de 1994

Don B.P.T. adquiriu o 10 de outubro de 1991 un chalé por un importe equivalente a 100.000 euros, satisfacendo en concepto de Imposto sobre Transmisións Patrimoniais un importe equivalente a 7.000 euros.Os restantes desembolsos efectuados por don B.P.T. con motivo da adquisición ascenderon á cantidade de 1.000 euros en concepto de notaría e rexistro.

En xullo de 2012 contratou a construción dunha piscina, así como a remodelación do interior do chalé.As devanditas obras efectuáronse durante o devandito mes de xullo e os seus importes ascenderon a 75.000 euros, incluído o IVE.

O día 3 de febreiro de 2020 vendeu o chalé no prezo de 500.000 euros, dos que 150.000 euros, corresponden á mellora realizada en 2012, aboando en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de valor dos Terreos de Natureza Urbana a cantidade de 15.000 euros.O chalé non estivo en ningún momento arrendado.

Determinar o importe da ganancia ou perda patrimonial obtida na devandita transmisión, tendo en conta que o contribuínte non realizou dende 2015 transmisión de elementos patrimoniais a cuxa ganancia lle fose aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF

Solución:

Ao terse efectuado melloras no chalé nun ano distinto ao da súa adquisición, debe distinguirse a parte do valor de alienación que corresponde a cada compoñente, é dicir, ao chalé e á mellora, co obxecto de aplicar o coeficiente redutor correspondente á ganancia patrimonial derivada da transmisión do chalé.

A determinación da ganancia ou perda patrimonial obtida efectuarase distinguindo a que corresponda ao chalé e a que corresponda á mellora.

1.Determinación da ganancia patrimonial correspondente ao chalé (data de venda 03-02-2020).

  1. Determinación da ganancia patrimonial obtida:

    Valor de transmisión (500.000 – 150.000 – 15.000) (1) = 335.000

    Valor de adquisición (100.000 + 7.000 +1.000) (2) = 108.000

    Ganancia patrimonial (335.000 – 108.000) =227.000 

  2. Determinación da ganancia patrimonial xerada antes do 20-01-2006):

    Ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006:(227.000 ÷ 10.343) x 5.216 (3) = 114.476,66

  3. Cálculo da redución:

    1. Ganancia patrimonial susceptible de redución (4)

      Límite máximo de valores de transmisión:400.000

      Valor de transmisión acumulado doutros elementos patrimoniais transmitidos con dereito á redución dende 01-01-2015 =0

      Valor de transmisión do elemento patrimonial ao que se aplica a D.T.9ª Lei do IRPF = 335.000

      Ganancia patrimonial susceptible de redución =114.476,65

    2. Redución aplicable

      Nº de anos de permanencia a 31-12-1996:ata 6 anos

      Redución por coeficientes de abatemento (44,44% x 114.476,65) =50.873.42

    3. Ganancia patrimonial reducida

      Ganancia patrimonial reducida (114.476,65 – 50.873.42) =63.602,93

  4. Determinación da ganancia patrimonial non susceptible de redución (xerada a partir do 20-01-2006):

    Ganancia patrimonial xerada con posterioridade ao 20-01-2006:(227.000 ÷ 10.343) x 5.127 (5) = 112.523,35

2.Determinación da ganancia patrimonial correspondente á mellora:

Valor de transmisión:150.000

Valor de adquisición:75.000

Ganancia patrimonial (150.000 - 75.000) =75.000,00

3.Ganancia patrimonial computable (63.602,93 + 112.523,35 + 75.000,00) = 251.126,28

Notas ao exemplo:

(1) Da parte do valor de transmisión correspondente ao chalé (350.000 euros), deduciuse o importe satisfeito en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de valor dos Terreos de Natureza Urbana (15.000 euros).(Volver)

(2) Recorde que a partir de 1 de xaneiro de 2015 se suprimen os coeficientes de actualización que se aplicaban para determinar os importes actualizados dos compoñentes do valor de adquisición.(Volver)

(3) A ganancia patrimonial xerada entre a data de adquisición do chalé (10-10-1991) e o 19 de xaneiro de 2006, ambos os dous inclusive, determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión deste (03-02-2020), respecto do número total de días (5.217) comprendidos entre a data de adquisición e o 19-01-2006, ambos os dous inclusive.(Volver)

(4) Como o límite máximo aplicable sobre o valor de transmisión é de 400.000 euros e, neste caso, o valor de transmisión do chalé é de 335.000 euros e, ademais, trátase da primeira transmisión que realiza o contribuínte dende 1 de xaneiro de 2015 a cuxa ganancia patrimonial poida resultar de aplicación o réxime transitorio, as porcentaxes redutoras que correspondan aplicaranse sobre todo o importe (123.169,87 euros) da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006.Queda un resto de 65.000 euros do límite máximo (400.000 – 335.000) que poderá utilizarse na seguinte transmisión á que sexa aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF. (Volver)

(5) A ganancia patrimonial xerada a partir do día 20 de xaneiro de 2006 ata o día 3 de febreiro de 2020 no que ten lugar a transmisión do chalé determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión deste (03-02-2020), respecto do número total de días (5.126) comprendidos entre o 20-01-2006 e a data da transmisión.

Esta última cantidade tamén pode determinarse restando da ganancia patrimonial total obtida a parte xerada con anterioridade a 20-01-2006.É dicir (227.000,00 – 118.664,26 =108.335,74) ganancia que non pode ser obxecto de redución.(Volver)