Exemplo 1: Determinación do importe da ganancia derivada da transmisión onerosa dun inmoble adquirido con anterioridade a 31 de decembro de 1994

Don B.P.T. adquiriu o 10 de outubro de 1991 un chalé por un importe equivalente a 100.000 euros, satisfacendo en concepto de Imposto sobre Transmisións Patrimoniais un importe equivalente a 7.000 euros. Os restantes desembolsos efectuados por don B.P.T. con motivo da adquisición ascenderon á cantidade de 1.000 euros en concepto de notaría e rexistro.

En xullo de 2012 contratou a construción dunha piscina, así como a remodelación do interior do chalé. As devanditas obras efectuáronse durante o devandito mes de xullo e os seus importes ascenderon a 75.000 euros, incluído o IVE.

O día 3 de febreiro de 2020 vendeu o chalé no prezo de 500.000 euros, de que 150.000 euros, corresponden á mellora realizada en 2012, aboando en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana a cantidade de 15.000 euros. O chalé non estivo en ningún momento arrendado.

Determinar o importe da ganancia ou perda patrimonial obtida na devandita transmisión, tendo en conta que o contribuínte non realizou desde 2015 transmisión de elementos patrimoniais a cuxa ganancia lle fóra aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF

Solución:

Ao haberse efectuadas melloras no chalé nun ano distinto ao da súa adquisición, debe distinguirse a parte do valor de alleamento que corresponde a cada compoñente, é dicir, ao chalé e á mellora, con obxecto de aplicar o coeficiente redutor correspondente á ganancia patrimonial derivada da transmisión do chalé.

A determinación da ganancia ou perda patrimonial obtida efectuarase distinguindo a que corresponda ao chalé e a que corresponda á mellora.

1. Determinación da ganancia patrimonial correspondente ao chalé (data de venda 03-02-2020).

Determinación da ganancia patrimonial obtida:

Valor de transmisión (500.000 – 150.000 – 15.000) ⁽¹⁾ = 335.000

Valor de adquisición (100.000 + 7.000 + 1.000) ⁽²⁾ = 108.000

Ganancia patrimonial (335.000 – 108.000) = 227.000
Determinación da ganancia patrimonial xerada antes do 20-01-2006):

Ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 5.216 ⁽³⁾ = 114.476,66
Cálculo da redución:
1. Ganancia patrimonial susceptible de redución ⁽⁴⁾
  
  Límite máximo de valores de transmisión: 400.000
  
  Valor de transmisión acumulada doutros elementos patrimoniais transmitidos con dereito á redución desde 01-01-2015 = 0
  
  Valor de transmisión do elemento patrimonial ao que se aplica o D.T.9ª Lei do IRPF = 335.000
  
  Ganancia patrimonial susceptible de redución = 114.476,65
2. Redución aplicable
  
  Nº de anos de permanencia a 31-12-1996: ata 6 anos
  
  Redución por coeficientes de abatemento (44,44% x 114.476,65) = 50.873.42
3. Ganancia patrimonial reducida
  
  Ganancia patrimonial reducida (114.476,65 – 50.873.42) = 63.602,93
Determinación da ganancia patrimonial non susceptible de redución (xerada a partir do 20-01-2006):

Ganancia patrimonial xerada con posterioridade ao 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 5.127 ⁽⁵⁾ = 112.523,35

2. Determinación da ganancia patrimonial correspondente á mellora:

Valor de transmisión: 150.000

Valor de adquisición: 75.000

Ganancia patrimonial (150.000 - 75.000) = 75.000,00

3. Ganancia patrimonial computable (63.602,93 + 112.523,35 + 75.000,00) = 251.126,28

Notas ao exemplo:

⁽¹⁾Da parte do valor de transmisión correspondente ao chalé (350.000 euros), deduciuse o importe satisfeito en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana (15.000 euros). ^(Volver)

⁽²⁾Lembre que a partir do 1 de xaneiro de 2015 suprímense os coeficientes de actualización que se aplicaban para determinar os importes actualizados dos compoñentes do valor de adquisición. ^(Volver)

⁽³⁾A ganancia patrimonial xerada entre a data de adquisición do chalé (10-10-1991) e o 19 de xaneiro de 2006, ambos os dous incluídos, determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión do mesmo (03-02-2020), respecto do número total de días (5.217) comprendidos entre a data de adquisición e o 19-01-2006, ambos os dous incluídos. ^(Volver)

⁽⁴⁾Como o límite máximo aplicable sobre o valor de transmisión é de 400.000 euros e, neste caso, o valor de transmisión do chalé é de 335.000 euros e, ademais, trátase da primeira transmisión que realiza o contribuínte desde o 1 de xaneiro de 2015 a cuxa ganancia patrimonial poida resultar de aplicación o réxime transitorio, as porcentaxes redutoras que correspondan aplicaranse sobre todo o importe (123.169,87 euros) da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006. Queda un resto de 65.000 euros do límite máximo (400.000 – 335.000) que poderá utilizarse na seguinte transmisión á que sexa aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF. ^(Volver)

⁽⁵⁾A ganancia patrimonial xerada a partir do día 20 de xaneiro de 2006 ata o día 3 de febreiro de 2020 en que ten lugar a transmisión do chalé determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión do mesmo (03-02-2020), respecto do número total de días (5.126) comprendidos entre o 20-01-2006 e a data da transmisión.

Esta última cantidade tamén pode determinarse restando da ganancia patrimonial total obtida a parte xerada con anterioridade a 20-01-2006. É dicir, (227.000,00 – 118.664,26 = 108.335,74) ganancia que non pode ser obxecto de redución. ^(Volver)