Cantidades destinadas á amortización

Normativa: Arts. 23.1 b) Lei IRPF e 13 h) e 14 Regulamento

Teñen a consideración de gastos deducibles as cantidades destinadas á amortización do inmoble e dos demais bens cedidos co mesmo, sempre que respondan á súa depreciación efectiva.

A amortización é a forma de ter en conta a depreciación que sofren os inmobles xeradores dos rendementos polo uso ou transcurso do tempo.

No referente á forma de cálculo para considerar que a amortización responde á depreciación efectiva debemos distinguir:

• Bens inmobles

Tratandose de bens inmobles considerarase que as amortizacións cumpren o requisito de efectividade cando, en cada ano, non excedan do resultado de aplicar a porcentaxe do 3 por 100 sobre o maior dos seguintes valores:

a. Custo de adquisición satisfeita, que será:

No caso de inmobles adquiridos a título oneroso: o prezo de adquisición, incluídos os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaría, rexistro, IVE non deducible, Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, gastos de axencia, etc.) sen incluír no cómputo o valor do solo, así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos.
No caso de inmobles adquiridos a título gratuíto por herdanza ou doazón: o valor do ben adquirido en aplicación das normas do Imposto sobre Sucesións ou Doazóns ou o seu valor comprobado nestes gravames (excluído do cómputo o valor do solo), máis os gastos e tributos inherentes á adquisición que corresponda á construción e, se é o caso, a totalidade dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos.

Criterio interpretativo fixado polo Tribunal Supremo (Sala do Contencioso-administrativo) na súa Sentenza número 1130/2021, do 15 de setembro (ROJ: STS 3483/2021).

b. Valor catastral, excluído o valor do solo.

Cando non se coñeza o valor do solo, este calcularase rateando o custo de adquisición satisfeito entre os valores catastrais do solo e da construción de cada ano reflectido no correspondente recibo do Imposto sobre Bens Inmobles (IBI).

Límite da amortización acumulada dos inmobles

O límite da amortización acumulada será o valor de adquisición do inmoble xerador dos rendementos. Polo tanto:

No caso de bens adquiridos a título oneroso, a amortización acumulada non poderá superar o seu valor de adquisición conforme ao artigo 35 da Lei do IRPF (excluído do cómputo o valor do solo).

Conforme ao citado artigo 35 da Lei do IRPF o valor de adquisición estará formado pola suma de:
1. O importe real polo que a devandita adquisición se efectuase.
2. O custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos e os gastos e tributos inherentes á adquisición, excluídos os intereses, que fosen satisfeitos polo adquirente.
No caso dos inmobles adquiridos a título lucrativo, o límite da amortización acumulada, en cómputo global, non poderá superar o valor de adquisición nos termos do artigo 36 da Lei de IRPF (excluído do cómputo o valor do solo).

Segundo o artigo 36 da Lei do IRPF, nestes casos tomarase por importe real dos valores respectivos aqueles que resulten da aplicación das normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poidan exceder do valor de mercado.

Exemplo:

Don R.R.R. adquiriu por herdanza un inmoble cuxo valor atribuído na liquidación do Imposto sobre Sucesións e Doazóns (ISD) e que consta na escritura pública de adxudicación de herdanza foi de 100.000 euros.

Os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaria, rexistro, ISD) ascenden a 2000 euros.

O valor catastral do inmoble herdado: 80.000 euros.

A porcentaxe que representa o valor do solo con respecto ao valor total do inmoble é do 20 por 100.

Unha vez herdado, o inmoble destinouse ao arrendamento a terceiros.

Calcular a amortización que corresponde a un ben inmoble que se encontra alugado e o límite de amortización acumulada deducible.

Solución:

1. Cálculo da amortización.

Tomarase para o cálculo da amortización o maior dos seguintes valores

Custo de adquisición satisfeita: 80% s/(100.000 + 2000) = 81.600
Valor catastral excluído o valor do solo: (80% s/ 80.000) = 64.000

O importe da amortización deducible como gasto para determinar o rendemento de capital inmobiliario non poderá exceder do resultado de aplicar a porcentaxe do 3 por 100 sobre o maior dos valores anteriores. Neste caso será o custo de adquisición satisfeito que inclúe o valor atribuído na liquidación do Imposto sobre Sucesións e Doazóns máis os gastos e tributos inherentes á adquisición (excluído do cómputo o valor do solo).

Polo tanto, neste caso o importe da amortización anual máxima deducible será o 3% s/81.600 euros = 2.448 euros

2. Límite amortización acumulada.

O contribuínte poderá amortizar o inmoble ata que o importe da amortización acumulada alcance o valor de adquisición do inmoble que, conforme ao que establece o artigo 36 da Lei do IRPF, é o valor do inmoble para os efectos do ISD (excluíndo do cómputo o valor do solo) máis tributos e gastos inherentes á transmisión, isto é, 80% x (100.000 + 2000) = 81.600 euros.

Lembre: no suposto de que o inmoble non estivese arrendado durante todo o ano, a amortización deducible, os intereses e demais gastos de financiamento, os gastos en primas de seguros, comunidade, Imposto sobre Bens Inmobles, subministracións etc., serán os que correspondan ao número de días do ano en que o inmoble estivo arrendado.

Nos períodos en que o inmoble non estivese arrendado deberase imputar como renda inmobiliaria a cantidade que resulte de aplicar o 2 por 100 ou o 1,1 por 100, segundo proceda, ao valor catastral do inmoble, que proporcionalmente corresponda ao número de días comprendidos no devandito período, de acordo co previsto no artigo 85 da Lei do IRPF.

• Bens de natureza mobiliaria cedidos conxuntamente co inmoble

Serán amortizables sempre que sexan susceptibles de utilización por un período de tempo superior a un ano.

Entenderase que a amortización anual deducible por cada un dos bens cedidos cumpre o requisito de efectividade, cando o seu importe non exceda do resultado de aplicar aos seus respectivos custos de adquisición satisfeita os coeficientes de amortización que lle corresponda de acordo coa táboa de amortizacións simplificada aprobada por Orde do 27 de marzo de 1998.

Dentro desta táboa recóllese, entre outros, o seguinte coeficiente máximo de amortización, que para Instalacións, mobiliario e efectos é o 10 por 100.

• Dereitos ou facultades de uso ou gozo sobre bens inmobles

Serán amortizables sempre que a súa adquisición supuxese un custo para o contribuínte. Nestes casos é preciso distinguir:

Se o dereito ou facultade ten prazo de duración determinada, a amortización anual deducible será a que resulte de dividir o custo de adquisición satisfeito entre o número de anos de duración do mesmo.
Se o dereito ou facultade fose vitalicio, a amortización computable será o resultado de aplicar o coeficiente do 3 por 100 sobre o custo de adquisición satisfeita.

En ambos os dous casos, o importe das amortizacións deducibles no exercicio non poderá superar a contía dos rendementos íntegros derivados de cada dereito.

Exemplo:

Don A.S.T adquiriu mediante compravenda por un período de 10 anos o dereito de usufruto sobre un inmoble pagando por iso a cantidade de 100.000 euros. Durante 2021 o devandito inmoble estivo arrendado percibindo unha renda anual 20.000 euros.

Calcular a amortización que corresponde a un ben inmoble que se encontra alugado.

Solución:

Amortización

Custo de adquisición/duración do usufruto (100.000 ÷ 10 anos) = 10.000
Límite rendementos íntegros do dereito: Renda anual do alugamento = 20.000

Plena propiedade e usufruto sobre un inmoble.Nos casos en que un contribuínte é titular do 50 por 100 da plena propiedade dun inmoble destinado ao arrendamento e sobre o restante 50 por 100 ten o usufruto, o gasto por amortización calcularase de forma diferente para a parte do inmoble de que é pleno propietario e a parte de que é usufrutuario, atendendo ás regras que para cada un deles antes indicamos.