Arrendamento de inmobles destinados a vivenda
Normativa: Art. 23.2 Lei IRPF
Delimitación de "arrendamento dun ben inmoble destinado a vivenda":
Considérase que se trata dun arrendamento dun ben inmoble destinado a vivenda cando, de acordo co que se dispón no artigo 2 da Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos (LAU), o arrendamento recaia “sobre unha edificación habitable cuxo destino primordial sexa satisfacer a necesidade permanente de vivenda do arrendatario ”.
Pola súa banda, ten que terse en conta que o artigo 3 da LAU dispón que “se considera arrendamento para uso distinto do de vivenda, aquel arrendamento que recaendo sobre unha edificación teña como destino primordial un distinto do establecido no artigo anterior”. Engadindo ademais que “en especial, terán esta consideración os arrendamentos de predios urbanas celebrados por tempada, sexa esta do verán ou calquera outra”. Por iso, en ningún caso resultará aplicable a redución sinalada cando o arrendamento do inmoble celébrese por tempada, sexa esta do verán, ou calquera outra.
Precisión: a rrendamiento de vivenda a unha persoa xurídica
Como regra xeral, non resulta aplicable a citada redución na medida en que, ao tratarse dunha persoa xurídica, non se cumpren os requisitos consistentes en que o inmoble se destine á vivenda e que o uso exclusivo da mesma recaia na persoa física determinada no contrato de arrendamento.
Tampouco resulta aplicable a devandita redución cando o arrendamento do inmoble realícese a unha sociedade para un destino xenérico de utilización polos “seus empregados”.
Porén, a redución si resultará aplicable sobre os rendementos netos derivados do arrendamento de bens inmobles cando sendo o arrendatario unha persoa xurídica, quede acreditado que o inmoble se destina á vivenda de determinadas persoas físicas. Isto é, cando desde o primeiro momento quede plenamente identificada a finalidade do arrendamento nos termos esixidos pola Lei do IRPF constando o uso exclusivo da vivenda para unha persoa física determinada (Criterio fixado polo Tribunal Económico-administrativo Central, na súa Resolución do 8 de setembro de 2016, en recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio).
Nos supostos de arrendamento de bens inmobles destinados a vivenda, o rendemento neto positivo, calculado por diferenza entre a totalidade de ingresos íntegros e os gastos necesarios que teñan a consideración de deducibles nos termos anteriormente comentados, reducirase nalgún das porcentaxes que seguintes, atendendo á data en que se celebrase o contrato:
Atención: de acordo coa disposición final novena da Lei 12/2023, do 24 de maio, polo dereito á vivenda (BOE do 15 de maio) as novas porcentaxes de redución por arrendamento de inmobles destinados a vivenda son aplicables a partir do 1 de xaneiro de 2024 para os contratos celebrados con posterioridade ao 26 de maio de 2023.
-
Contratos de arrendamento de vivenda celebrada a partir do 26 de maio de 2023
Con carácter xeral, se fixa unha redución do 50 por 100.
Non obstante, no seu lugar, poderá aplicarse algún das seguintes porcentaxes incrementadas se no momento de celebrar o contrato cúmprense todos os requisitos que se sinalan a continuación:
-
Nun 90 por 100 cando se formalizase polo mesmo arrendador un novo contrato de arrendamento sobre unha vivenda situada en zonas de mercado residencial tensionado, en que a renda inicial se rebaixase en máis dun 5 por 100 en relación coa última renda do anterior contrato de arrendamento da mesma vivenda, unha vez aplicada, se é o caso, a cláusula de actualización anual do contrato anterior.
-
Nun 70 por 100 cando, non cumprindose os requisitos da letra anterior, concorra algunha das seguintes circunstancias:
-
Cando o arrendatario sexa unha persoa física :
-
Que o arrendador alugue por primeira vez a vivenda, e
-
Que a vivenda estea situada nunha zona de mercado residencial tensionado e,
-
Que o arrendatario teña unha idade comprendida entre 18 e 35 anos.
Cando existan varios arrendatarios dunha mesma vivenda, esta redución aplicarase sobre a parte do rendemento neto que proporcionalmente corresponda aos arrendatarios que cumpran os requisitos previstos nesta letra.
-
-
Cando o arrendatario sexa unha Administración Pública ou entidade sen fins lucrativos ás que sexa de aplicación o réxime especial regulado no título II da Lei 49/2002, do 23 de decembro, de réxime fiscal das entidades sen fins lucrativos e dos incentivos fiscais ao mecenado, que destine a vivenda a algún dos seguintes fins:
-
Ao alugamento social cunha renda mensual inferior á establecida no programa de axudas ao alugamento do plan estatal de vivenda, ou
-
Ao aloxamento de persoas en situación de vulnerabilidade económica a que se refire a Lei 19/2021, do 20 de decembro, pola que se establece o ingreso mínimo vital, ou
-
cando a vivenda estea acollida a algún programa público de vivenda ou cualificación en virtude do que a Administración competente estableza unha limitación na renda do alugamento.
-
-
-
Nun 60 por 100 cando, non cumprindose os requisitos das letras anteriores, a vivenda fose obxecto dunha actuación de rehabilitación que finalizase nos dous anos anteriores á data de celebración do contrato.
Con esta finalidade, estarase ao concepto de rehabilitación prevista no apartado 1 do artigo 41 do Regulamento do IRPF.
Precisións:-
A redución será aplicable mentres se sigan cumprindo os requisitos establecidos con anterioridade.
-
As zonas de mercado residencial tensionado ás que poderá resultar de aplicación esta redución serán as recolleitas na resolución que, de acordo co que se dispón na lexislación estatal en materia de vivenda, aprobe o Ministerio de Transportes, Mobilidade e Axenda urbana.
Pode consultar as devanditas zonas de mercado residencial tensionado na seguinte ligazón: https://www.mivau.gob.é/vivenda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi/consultar-zonas-de-mercado-residencial-tensionado
-
En ningún caso resultarán de aplicación estas reducións en relación cos contratos de arrendamento que incumpran o que se dispón no apartado 6 do artigo 17 da Lei de Arrendamentos Urbanos.
-
-
Contratos de arrendamento de vivenda celebrada con anterioridade ao 26 de maio de 2023
Aos rendementos netos de capital inmobiliaria derivados destes contratos resultarálles de aplicación a redución do 60 por 100, prevista no apartado 2 do artigo 23 da Lei do IRPF na súa redacción vixente a 31 de decembro de 2021.
Estas reducións só resultarán aplicables sobre os rendementos netos positivos que fosen calculados polo contribuínte nunha autoliquidación presentada antes de que se iniciase un procedemento de verificación de datos, de comprobación limitada ou de inspección que inclúa no seu obxecto a comprobación de tales rendementos.
En ningún caso resultará de aplicación a redución respecto da parte dos rendementos netos positivos derivados de ingresos non incluídos ou de gastos indebidamente deducidos na autoliquidación do contribuínte e que se regularicen nalgún dos procedementos citados no parágrafo anterior, incluso cando esas circunstancias fosen declaradas ou aceptadas polo contribuínte durante a tramitación do procedemento .
Teñase en conta que a sentenza do TS 1312/2020 (recurso de casación 1434/2019), sobre a base da distinción entre declaración e autoliquidación, fixou como criterio interpretativo en relación coa redacción anterior ao 11 de xullo de 2021, que dispuña que a redución do 60 por 100 "só resultaba aplicable respecto dos rendementos declarados polo contribuínte ", que a devandita redución non se perdía por non incluír os rendementos na autoliquidación e, por iso, que os contribuíntes podían, ao ser regularizados, incluír rendas non declaradas e solicitar a aplicación da redución do 60 por 100 sobre o rendemento neto resultante.
Como consecuencia do citado criterio interpretativo fixado pola sentenza do TS 1312/2020 e, co fin de aclarar de forma definitiva que a redución polo arrendamento de bens inmobles destinados a vivenda non pode aplicarse sobre o rendemento neto positivo calculado durante a tramitación dun procedemento de comprobación, procedeuse a modificar neste sentido, con efectos desde o 11 de xullo de 2021, a redacción do artigo 23.2 da Lei do IRPF polo artigo.3.tres da Lei 11/2021, do 9 de xullo, de medidas de prevención e loita contra a fraude fiscal, de transposición da Directiva (UE ) 2016/1164, do Consello, do 12 de xullo de 2016, pola que se establecen normas contra as prácticas de evasión fiscal que inciden directamente no funcionamento do mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias e en materia de regulación do xogo.
Alugamentos turísticos:
Nos alugamentos turísticos non resultan aplicables as reducións previstas no artigo 23.2 da Lei de IRPF, xa que non teñen por finalidade satisfacer unha necesidade permanente de vivenda senón cubrir unha necesidade de carácter temporal. Véxase ao respecto a Resolución do Tribunal Económico-administrativo Central (TEAC), do 8 de marzo de 2018, Reclamación número 00/05663/2017, recaída en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio.
Ata o 31 de xaneiro de 2024, o artigo 54 ter do Regulamento Xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, na redacción dada pola disposición final segunda do Real decreto 366/2021, do 25 de maio, regulaba de forma independente a obriga de informar sobre a cesión do uso de vivendas con fins turísticos, dirixida, en particular, ás plataformas colaboradoras que intermedian na cesión.
A declaración presentábase a través do modelo 179, aprobado por Orde HAC/612/2021, do 16 de xuño, con periodicidade anual, no prazo comprendido entre o 1 e o 31 de xaneiro de cada ano, en relación coa información e operacións que correspondesen ao ano natural inmediato anterior.
Desde o 1 de febreiro de 2024, esta obriga de información inclúese dentro dos supostos da nova obriga de información de determinadas actividades polos operadores de plataformas. Por este motivo, aprobáronse a través da Orde HAC/72/2024, do 1 de febreiro, o modelo 040 "Declaración censual de alta, modificación e baixa no rexistro de operadores de plataforma estranxeira non cualificados e no rexistro doutros operadores de plataforma obrigada a comunicar información" e o modelo 238 "Declaración informativa para a comunicación de información por parte de operadores de plataformas", de xeito que para o exercicio 2024 e seguintes, elimínase a obriga de presentar a declaración informativa sobre a cesión de uso de vivendas con fins turísticos (modelo 179).