Saltar ao contido principal
Manual práctico de Renda 2024. Tomo 1
Procesando...

Concepto de vivenda habitual

Normativa: disposición adicional vixésimo terceira Lei IRPF e 41 bis Regulamento IRPF. Véxase tamén  art. 55.5 Regulamento  IRPF, na redacción en vigor a 31 de decembro de 2012

Para os efectos da  aplicación desta exención:

1. Considérase vivenda habitual do contribuínte a edificación en que o contribuínte resida durante un prazo continuado de, polo menos, tres anos.

Conforme á devandita definición, dentro do concepto de vivenda habitual regulado no IRPF inclúese todo tipo de edificación, aínda cando esta non cumpra coa normativa urbanística propia da mesma ou sitúese nun solo que non dispoña da cualificación requirida para edificar, con independencia da cualificación que puidese ter no Rexistro da Propiedade. Agora ben, para que a edificación poida ser considerada como vivenda habitual ten que estar acondicionada ou susceptible de ser acondicionada como vivenda, e reunir os requisitos de titularidade, residencia efectiva e permanencia por parte do contribuínte requirido pola normativa do Imposto; unha vez acondicionada como vivenda, poderá gozar de cantos beneficios fiscais estableza o IRPF para as vivendas habituais con carácter xeral, cos mesmos requisitos, condicións e limitacións.

  • Adquisición da propiedade en prol indiviso: cómputo do prazo de tres anos.

    En relación cos beneficios fiscais relacionados coa vivenda habitual, nos supostos de adquisición da propiedade en prol indiviso, habendo o obrigado tributario residido ininterrompidamente na vivenda desde a súa adquisición, para o cómputo do prazo de tres anos para determinar se o inmoble ten ou non a consideración de vivenda habitual, ten que estarse á data en que se produciu a adquisición da cota indivisa, sen ter para estes fins transcendencia a data en que se adquiriu a cota restante ata completar o 100 por 100 do dominio da cousa común con motivo da división da cousa común, a disolución da sociedade de gananciais, a extinción do réxime económico matrimonial de participación ou a disolución de comunidades de bens ou separación de comuneiros.(Resolución do   TEAC do 10 de setembro de 2015, Reclamación número 00/06331/2013, recaída en recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio).

  • Pleno dominio durante o prazo continuado de 3 anos.

    A Sentenza do Tribunal Supremo do 12 de decembro de 2022, recaída en recurso de casación núm. 7219/2020, (ROJ: STS 4569/2022), fixa como criterio interpretativo que para a aplicación da exención por reinvestimento para os efectos do IRPF, non resulta suficiente que a contribuínte ostentase a núa propiedade da vivenda que se transmite, durante unha parte do prazo continuado de, polo menos, tres anos senón que se esixe o seu pleno dominio durante todo ese tempo ao sinalar que "A exención da ganancia patrimonial obtida con ocasión da transmisión da vivenda habitual do contribuínte, sempre que o importe total obtido pola transmisión reinvístase na adquisición dunha nova vivenda habitual, regulada no art. 38 da Lei do IRPF, require que a vivenda transmitida constituíse a súa residencia habitual durante o prazo continuado de, polo menos, tres anos continuados e que ostentase durante o devandito período o pleno dominio da mesma, sen que a núa propiedade resulte título suficiente a tales efectos".

Non obstante, entenderase que a vivenda tivo o carácter de habitual, cando, a pesar de non transcorrer o devandito prazo, prodúzase o falecemento do contribuínte ou concorran outras circunstancias que necesariamente esixan o cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención do primeiro emprego ou cambio de emprego ou outras análogas xustificadas.

A expresión regulamentaria "circunstancias que necesariamente esixan o cambio de domicilio" comporta unha obrigatoriedade no devandito cambio. O termo “necesariamente” é un adverbio de xeito que, de acordo co Dicionario da Real Academia, significa con ou por necesidade ou precisión. Pola súa parte, o termo “necesidade” pode indicar todo aquilo ao que é imposible subtraerse, faltar ou resistir. Aínda é máis esclarecedor a substantiva precisión, incluído na definición de “necesariamente”, pois supón obriga ou necesidade indispensable que forza e precisa a executar unha cousa. Por último, confirma o anterior unha das definicións de “necesario ”: dícese do que se fai e executa obrigado doutra cousa, como oposto a voluntario e espontáneo.

En consecuencia, a súa aplicación  require proporse se ante unha determinada situación, cambiar de domicilio é unha opción para o contribuínte ou queda á marxe da súa vontade ou conveniencia; é dicir, que o feito de que concorra unha das circunstancias enumeradas  ou outras análogas non é determinante por si só, nin supón sen máis, unha excepción á esixencia do prazo xeral de residencia efectiva durante tres anos. No primeiro dos casos, é dicir, se o contribuínte mantén a posibilidade de elixir, non se estará en presenza dunha circunstancia que permita excepcionar o prazo de tres anos e, polo tanto, se o contribuínte decide cambiar de domicilio, non por iso a vivenda acadará a consideración de habitual. Na mesma liña, pode afirmarse que se se proba a concorrencia de circunstancias análogas ás enumeradas pola disposición adicional vixésimo terceira da Lei IRPF poderase excepcionar o prazo de tres anos, sempre que as mesmas esixan tamén o cambio de domicilio.

2. Para que a vivenda adquirida constitúa a residencia habitual do contribuínte, debe  ser  habitada de maneira efectiva e con carácter permanente polo propio contribuínte, nun prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras.

Non obstante, entenderase que a vivenda adquirida non perde o carácter de habitual cando concorran as seguintes circunstancias:

  • Cando se produza o falecemento do contribuínte.

    No caso de falecemento do contribuínte con anterioridade ao transcurso do prazo de reinvestimento, isto é, sen adquirir a nova vivenda habitual, tras optar por acollerse á exención por reinvestimento, e haberse comprometido a reinvestir o importe da venda na adquisición dunha nova vivenda habitual, non pode considerarse que se produza un incumprimento do requisito de reinvestimento ao que se comprometera.

  • Cando concorran outras circunstancias que necesariamente impidan a ocupación da vivenda nos termos previstos anteriormente.

  • Cando o contribuínte gozo de vivenda habitual por razón de cargo ou emprego e a adquirida non sexa obxecto de utilización, en cuxo caso o prazo dos doce meses comezará a contarse a partir da data do cesamento.

Cando a vivenda fose habitada de maneira efectiva e permanente polo contribuínte no prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras, o prazo de tres anos para considerara como vivenda habitual do contribuínte computarase desde esta última data.

Ocupación no prazo de doce meses.

No referente a este requisito de ocupación da vivenda habitual dentro dos doce meses que establece o artigo 41 bis do Regulamento do IRPF  teñase en conta que non constitúe un requisito adicional para a consideración da edificación como vivenda habitual senón que vén a ampliar a dedución por investimento en vivenda tendo en conta que o contribuínte poderá aplicar a dedución aínda non residindo na mesma sempre que a ocupe nese prazo. Esta dedución, non obstante, non se consolidará ata que a residencia adquira a condición de vivenda habitual, feito que, como dixemos, producirase no momento en que o contribuínte resida nela durante un prazo continuado de tres anos.

3. Aos exclusivos efectos da aplicación da exención, entenderase que o contribuínte está transmitindo a súa vivenda habitual cando a mesma constitúa a súa vivenda habitual nese momento ou tivese tal consideración ata calquera día dos dous anos anteriores á data da transmisión.

Cumprimento deste requisito:

  • Suposto de cónxuxes separado ou divorciado

    Teñase en conta o criterio interpretativo fixado polo Tribunal Supremo na súa sentenza núm. 553/2023, do 5 de maio, recaída en recurso contencioso-administrativo núm. 851/2021 (ROJ: STS 2021/2023), segundo o cal "nas situacións de separación, divorcio ou nulidade do matrimonio que determinaren o cesamento da ocupación efectiva como vivenda habitual para o cónxuxe que ten que abandonar o domicilio habitual por tales causas, o requisito de ocupación efectiva da vivenda habitual no momento da transmisión ou en calquera día dos dous anos anteriores á mesma, que esixe o apartado 3 do art. 41 bis do Regulamento do IRPF, entenderase cumprido cando tal situación concorra no cónxuxe que permaneceu na mesma ". Polo tanto, e aos exclusivos efectos da aplicación das exencións previstas nos artigos 33.4. b) e 38 da  Lei do IRPF, entenderase que o contribuínte que debeu abandonar a vivenda habitual familiar por atribución do uso ao outro cónxuxe, está transmitindo a vivenda habitual cando, para o cónxuxe que permaneceu na mesma constitúa a súa vivenda habitual nese momento ou tivese tal consideración ata calquera día dos dous anos anteriores á data de transmisión.

  • Suposto de contrato de arrendamento con opción a compra

    Por virtude do contrato de opción unha das partes, concedente da opción, atribúe á outra, beneficiaria da opción, o chamado dereito de opción ou mellor “facultade de configuración” en canto que se trata dunha facultade que permite a quen osténtaa configurar no futuro unha relación xurídica ao seu favor que permite decidir, dentro dun determinado período de tempo e unilateralmente, a celebración dun contrato, que no caso da opción de compra, é un contrato de compravenda. Exercitada a opción de compra consúmase o contrato polo que se concedeu e perfecciónase a compravenda (Véxase a respecto disto a STS núm. 1012/2003 (ROJ STS 6894/2003), do 5 de novembro de 2003).

    Polo tanto, de conformidade co artigo 41 bis.3, sempre que a opción se execute dentro do prazo dos dous anos seguintes a que a vivenda deixou de constituír a residencia habitual do matrimonio, entenderase que a que se transmite é a vivenda habitual destes e polo tanto resultará aplicable a exención por reinvestimento cando se reinvista o importe obtido nunha nova vivenda habitual no prazo sinalado.