Cantidades destinadas á amortización

Normativa: Arts. 23.1 b) Lei IRPF e 13 h) e 14 Regulamento  IRPF

Teñen a consideración de gastos deducibles as cantidades destinadas á amortización do inmoble e dos demais bens cedidos co mesmo, sempre que respondan á súa depreciación efectiva.

A amortización é a  forma de ter en conta a depreciación que sofren os inmobles xeradores dos rendementos polo uso ou transcurso do tempo.

No referente á forma de cálculo para considerar que a amortización responde á depreciación efectiva debemos distinguir:

• Bens inmobles

Tratandose de bens inmobles considerarase que as amortizacións cumpren o requisito de efectividade cando, en cada ano, non excedan do resultado de aplicar a porcentaxe do 3 por 100 sobre o maior dos seguintes valores:

1. Custo de adquisición satisfeita, que será:

   • No caso de inmobles adquiridos a título oneroso: o prezo de adquisición, incluídos os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaría, rexistro,  IVE non deducible, Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, gastos de axencia, etc.) sen incluír no cómputo o valor do solo, así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos.

   • No caso de inmobles adquiridos a título gratuíto por herdanza ou doazón: o valor do ben adquirido en aplicación das normas  do Imposto sobre Sucesións ou Doazóns ou o seu valor comprobado nestes gravames (excluído do cómputo o valor do solo), máis os gastos e tributos inherentes á adquisición que corresponda á construción e, se é o caso,  a totalidade dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos.

     Criterio interpretativo fixado polo Tribunal Supremo (Sala do Contencioso-administrativo) na súa Sentenza núm. 1130/2021, do 15 de setembro (ROJ : STS 3483/2021).

2. Valor catastral, excluído o valor do solo.

   Cando non se coñeza o valor do solo, este calcularase rateando o custo de adquisición satisfeito entre os valores catastrais do solo e da construción de cada ano reflectido no correspondente recibo do Imposto sobre Bens Inmobles (IBI).

Límite da amortización acumulada dos inmobles

O límite da amortización acumulada será o valor de adquisición do inmoble xerador dos rendementos. Polo tanto:

• No caso de bens adquiridos a título oneroso, a amortización acumulada non poderá superar o seu valor de adquisición conforme ao artigo 35 da Lei do IRPF (excluído do cómputo o valor do solo).

  Conforme ao citado artigo 35 da Lei do IRPF o valor de adquisición estará formado pola suma de:

  1. O importe real polo que a devandita adquisición se efectuase.

  2. O custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos e os gastos e tributos inherentes á adquisición, excluídos os intereses, que fosen satisfeitos polo adquirente.

• No caso dos inmobles adquiridos a título lucrativo, o límite da amortización acumulada, en cómputo global, non poderá superar o valor de adquisición nos termos do artigo 36 da Lei de IRPF  (excluído do cómputo o valor do solo).

  Segundo o artigo 36 da Lei do IRPF, nestes casos tomarase por importe real dos valores respectivos aqueles que resulten da aplicación das normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poidan exceder do valor de mercado.

Neste sentido, véxase ao respecto a Resolución do Tribunal Económico-administrativo Central (TEAC), do 18 de decembro de 2025, Reclamación número 00/00653/2025, recaída en recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio, segundo a cal: "Para o cálculo no Imposto sobre a Renda das Persoas Físicas dos rendementos netos do capital inmobiliario, na determinación do importe dos gastos fiscalmente deducibles por concepto de amortización, no cómputo global, debe aplicarse como límite da amortización acumulada o valor de adquisición do inmoble xerador dos rendementos (excluído o valor do solo), con independencia do límite anual previsto no artigo 14 do Regulamento do Imposto sobre a Renda das Persoas Físicas, aprobado por Real decreto 439/2007, do 30 de marzo". Polo tanto, a amortización acumulada non pode superar o valor de adquisición do inmoble xerador dos rendementos, que será o que veña determinado da aplicación dos artigos 35 e 36 da Lei do IRPF : o custo de adquisición nos bens adquiridos a título oneroso, ou o valor para os efectos do ISD nos bens adquiridos a título lucrativo. 

Así mesmo, teñase en conta a doutrina fixada polo Tribunal Supremo no Fundamento Xurídico Sétimo da súa Sentenza núm. 1.502/2025, do 20 de novembro (Sala do Contencioso), recaída no recurso de casación núm. 7361/2023 (ROJ: STS 5416/2025), conforme á cal "se o suxeito pasivo non levou a cabo actividades económicas empresariais ou profesionais, pero obtivo rendemento do capital inmobiliario pola cesión dun inmoble e calculou a amortización conforme ao previsto na Orde Ministerial 27 de marzo de 1998, cando nun momento posterior proceda á súa transmisión, non terá que aplicar a amortización máxima do 3 %sobre o custo de adquisición satisfeita ou o valor catastral e si poderá aplicar, para determinar o valor de adquisición de inmoble, outra inferior que encaixe no concepto de amortización mínima do artigo 35 da LIRPF (...)". Polo tanto, o contribuínte poderá deducir en concepto de amortización a que resulte de aplicar un % entre o 1 por 100 (mínimo) e o 3 por 100 (máximo). Cando posteriormente proceda á transmisión da devandita vivenda, para determinar o importe da ganancia patrimonial, terá que minorar o importe que deducise previamente en concepto de amortización do inmoble.

• Bens de natureza mobiliaria cedidos conxuntamente co inmoble

Serán amortizables sempre que sexan susceptibles de utilización por un período de tempo superior a un ano.

Entenderase que a amortización anual deducible por cada un dos bens cedidos cumpre o requisito de efectividade, cando o seu importe non exceda do resultado de aplicar aos seus respectivos custos de adquisición satisfeita os coeficientes de amortización que lle corresponda de acordo coa táboa de amortizacións simplificada  aprobada por Orde do 27 de marzo de 1998.

Dentro desta táboa recóllese, entre outros, o seguinte coeficiente máximo de amortización,  que para  Instalacións, mobiliario e efectos é  o  10 por 100.

• Dereitos ou facultades de uso ou gozo sobre bens inmobles

Serán amortizables sempre que a súa adquisición supuxese un custo para o contribuínte. Nestes casos é preciso distinguir:

1. Se o dereito ou facultade ten prazo de duración determinada, a amortización anual deducible será a que resulte de dividir o custo de adquisición satisfeito entre o número de anos de duración do mesmo.

2. Se o dereito ou facultade fose vitalicio, a amortización computable será o resultado de aplicar o coeficiente do 3 por 100 sobre o custo de adquisición satisfeita.

En ambos os dous casos, o importe das amortizacións deducibles no exercicio non poderá superar a contía dos rendementos íntegros derivados de cada dereito.

Plena propiedade e usufruto sobre un inmoble:nos casos en que un contribuínte é titular do 50 por 100 da plena propiedade dun inmoble destinado ao arrendamento e sobre o restante 50 por 100 ten o usufruto, o gasto por amortización calcularase de forma diferente para a parte do inmoble de que é pleno propietario e a parte de que é usufrutuario, atendendo ás regras que para cada un deles foron indicadas con anterioridade.