Cantidades destinadas a la amortización

Normativa: Arts. 23.1 b) Ley IRPF y 13 h) y 14 Reglamento

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

• Bienes inmuebles

  Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

  1. Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, asi como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

     En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

  2. Valor catastral, excluido el valor del suelo.

  Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

  Límite de la amortización acumulada de los inmuebles

  El límite de la amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Por tanto:

  • En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).
  • En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

  Ejemplo:

  Don R.R.R. adquirió por herencia un inmueble cuyo valor atribuido en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y que consta en la escritura pública de adjudicación de herencia fue de 100.000 euros.

  Los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaria, registro, ISD) ascienden a 2.000 euros.

  El valor catastral del inmueble heredado: 80.000 euros.

  El porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del inmueble es del 20 por 100.

  Una vez heredado, el inmueble se destinó al arrendamiento a terceros.

  Calcular la amortización que corresponde a un bien inmueble que se encuentra alquilado y el límite de amortización acumulada deducible.

  Solución:

  1. Cálculo de la amortización.

     Se tomará para el cálculo de la amortización el mayor de los siguientes valores

     • Coste de adquisición satisfecho: (80% s/2.000) : 1.600
     • Valor catastral excluido el valor del suelo: (80% s/ 80.000) : 64.000

     El importe de la amortización deducible como gasto para determinar el rendimiento de capital inmobiliario será resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los valores anteriores en este caso el valor catastral excluido el valor del suelo.

     Por tanto, en este caso el importe de la amortización deducible será el 3% s/64.000 euros= 1.920,00 euros

  2. Límite amortización acumulada.

     El contribuyente podrá amortizar el inmueble hasta que el importe de la amortización acumulada alcance el valor del inmueble a efectos del ISD (excluyendo del cómputo el valor del suelo), esto es, 80% x (100.000 + 2.000) = 81.600 euros.

• Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble

  Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

  Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998.

  Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.

• Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

  Serán amortizables siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos es preciso distinguir:

  1. Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
  2. Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho.

  En ambos casos, el importe de las amortizaciones deducibles en el ejercicio no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.