7.3.6.3. Despeses deduïbles

Per a la determinació del rendiment net, es deduiran dels rendiments íntegres totes les despeses necessàries per a la seva obtenció - només els corresponents al període de temps en què l'immoble hagi estat llogat - així com les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble llogat respecte als dies en què hagi durat el lloguer  i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva.

En particular, es consideraran inclosos, entre d'altres, els següents:

1. Els interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé, dret o facultat d'ús o gaudi del que siguin procedents els rendiments i altres despeses de finançament, així com les despeses de conservació i reparació.

   A aquests efectes, tindran la consideració de despeses de reparació i conservació:

   • Els efectuats regularment amb la finalitat de mantenir l'ús normal dels béns materials, com el pintat, revocación o arranjament d'instal·lacions.

   • Els de substitució d'elements, com instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o d'altres.

   No seran deduïbles per aquest concepte les quantitats destinades a ampliació o millora.

   L'import total a deduir per aquestes despeses no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.

   L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents, sense que pugui excedir, conjuntament amb les despeses per aquests mateixos conceptes corresponents a cadascun d'aquests anys, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts a cadascun dels mateixos, per a cada bé o dret.

2. Els tributs i recàrrecs no estatals, així com les taxes i recàrrecs estatals, sigui quin sigui la seva denominació, sempre que incideixin sobre els rendiments computats o sobre els béns o drets productors dels mateixos i no tinguin caràcter sancionador.

3. Les quantitats meritades per tercers en contraprestació directa o indirecta o com a conseqüència de serveis personals, com ara els d'administració, vigilància, porteria o similars.

4. Els ocasionats per la formalització de l'arrendament, subarrendament, cessió o constitució de drets i els de defensa de caràcter jurídic relatius als béns, drets o rendiments.

5. Els saldos de dubtós cobrament sempre que aquesta circumstància quedi suficientment justificada. S'entendrà complert aquest requisit:

   1. Quan el deutor es trobi en situació de concurs.

   2. Quan entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu haguessin transcorregut 3 mesos, i no s'hagués produït una renovació de crèdit.

   Quan un saldo dubtós fos cobrat posteriorment a la seva deducció, es computarà com a ingrés en l'exercici en què es produeixi aquest cobrament.

6. L'import de les primes de contractes d'assegurança, bé siguin de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de vidres o d'altres de naturalesa anàloga, sobre els béns o drets productors dels rendiments.

7. Les quantitats destinades a serveis o subministraments.

8. Les quantitats destinades a l'amortització sempre que responguin a la depreciació efectiva.

   Es considerarà que les amortitzacions compleixen el requisit d'efectivitat quan no excedeixin els percentatges que s'assenyalen a continuació:

   • Tractant-se de béns immobles si no excedeix el resultat d'aplicar el 3% sobre el major dels següents valors: el cost d'adquisició satisfet o el valor cadastral, sense incloure en el còmput el valor del sòl.

     Quan no es conegui el valor del sòl, aquest es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any.

   • Respecte dels béns de naturalesa mobiliària, susceptibles de ser utilitzats per un període superior a l'any i cedits conjuntament amb l'immoble: quan, en cada any, no excedeixin el resultat d'aplicar als costos d'adquisició satisfets els coeficients d'amortització determinats d'acord amb la taula d'amortitzacions aprovada per al règim d'estimació directa simplificada.

   • Drets reals d'ús i gaudi. En cas que els rendiments procedeixin de la titularitat de drets reals d'ús o gaudi, podrà amortitzar-se, amb el límit dels rendiments íntegres de cada dret, el cost d'adquisició satisfet. L'amortització, en aquest supòsit, serà el resultat de les regles següents:

     • Quan el dret o facultat tingués termini de durada determinat, el que resulti de dividir el cost d'adquisició satisfet del dret entre el nombre d'anys de durada del mateix.

     • Quan el dret o facultat fos vitalici, el resultat d'aplicar al cost d'adquisició satisfet el percentatge del 3%.

   Cost d'adquisició

   El cost d'adquisició satisfet serà:

   • En el cas d'immobles adquirits a títol onerós: el preu d'adquisició incloses les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre, IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.) així com el cost de les inversions i millores efectuades.

   • En el cas d'immobles adquirits a títol gratuït (herència o donació): el valor del bé determinat segons les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que pugui excedir el valor de mercat, juntament amb les despeses i els tributs satisfets per a la seva adquisició així com el cost de les inversions i millores efectuades.

9. Despesa deduïble corresponent a lloguers de locals a determinats empresaris durant els mesos de gener, febrer i març de 2021

   Quan l'arrendador hagi subscrit un contracte d'arrendament per a ús diferent d'habitatge amb un arrendatari que destini l'immoble al desenvolupament d'una activitat econòmica classificada en la divisió 6 o en els grups 755, 969, 972 i 973 de la secció primera de les Tarifes de l'IAE, podrà computar com a despesa deduïble la quantia de la rebaixa en la renda de l'arrendament que voluntàriament haguessin acordat a partir de 14 de març de 2020 i que correspongui a les mensualitats meritades durant els mesos de gener, febrer i març de 2021.

   El que disposa el paràgraf anterior no resultarà aplicable quan l'arrendador sigui un gran tenidor (entenent per tal, entre altres casos,  la persona física que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2).　

   No cap aplicar aquesta despesa quan la rebaixa en la renda  es compensi amb posterioritat per l'arrendatari mitjançant increments en les rendes posteriors o altres prestacions o quan els arrendataris siguin una persona o entitat vinculada amb l'arrendador en el sentit de l'article 18 de la Llei de l'impost sobre Societats o estiguin units amb aquell per vincles de parentesc, inclòs el cònjuge, en línia directa o col·lateral, consanguínia o per afinitat fins al segon grau inclusivament.

10. Compensació per a contractes d'arrendament anteriors a 9 de maig de 1985 (DT 3a Llei)

    Quan es tracti de contractes d'arrendament celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985, que no gaudeixin del dret a la revisió de la renda per aplicació de la regla 7a de l'apartat 11 de la disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, s'inclourà addicionalment, com a despesa deduïble, mentre subsisteixi aquesta situació i en concepte de compensació, una quantitat equivalent a l'amortització de l'immoble.