8.2.6.1. Exempció per reinversió en habitatge habitual

Podran gaudir d'exempció els guanys patrimonials que es posin de manifest en la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent quan l'import total del valor de transmissió es reinverteixi en l'adquisició o rehabilitació d'un nou habitatge habitual.

Així mateix, el contribuent  pot obtenir el benefici fiscal de l'exempció per reinversió si destina les quantitats obtingudes en l'alienació de l'habitatge habitual a satisfer el preu d'un nou habitatge habitual en construcció, inclosa la possibilitat d'autopromoció.

En aquest cas, perquè resulti aplicable l'exempció per reinversió el contribuent haurà de complir dos terminis: un termini de dos anys per reinvertir l'import obtingut en la transmissió i, un altre termini de quatre anys per acabar la construcció des de l'inici de la inversió adquirint la propietat del nou habitatge.

Si per adquirir l'habitatge transmès s'hagués utilitzat finançament aliè, es considerarà, exclusivament a aquests efectes, com a import total obtingut en la transmissió el valor de transmissió menys el principal del préstec pendent d'amortitzar.

S'entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual, quan constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagués tingut tal consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió. 

Concepte d'habitatge habitual i rehabilitació

A efectes fiscals, es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació en la que el contribuent resideixi durant un termini continuat de, com a mínim, tres anys.

No obstant això, s'entendrà que l'habitatge va tenir el caràcter d'habitual, quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, es produeixi la defunció del contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció del primer treball o canvi de feina o unes altres anàlogues justificades.

Per part seva, perquè l'habitatge adquirit constitueixi la residència habitual del contribuent, cal que sigui habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel propi contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres.

A l'efecte de l'exempció per reinversió la rehabilitació de l'habitatge s'assimila a l'adquisició d'habitatge, tenint tal consideració les obres en la mateixa que compleixin qualsevol dels següents requisits:

1. Que es tracti d'actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d'habitatges en els termes previstos en el Reial decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria, i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.

2. Que tinguin per objecte principal la reconstrucció de l'habitatge mitjançant la consolidació i el tractament de les estructures, façanes o cobertes i unes altres anàlogues sempre que el cost global de les operacions de rehabilitació excedeixi el 25% del preu d'adquisició si s'hagués efectuat aquesta durant els dos anys immediatament anteriors a l'inici de les obres de rehabilitació o, en un altre cas, del valor de mercat que tingués l'habitatge en el moment d'aquest inici.

   A aquests efectes, es descomptarà del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'habitatge la part proporcional corresponent al sòl.

Reinversió total o parcial

Per aplicar l'exempció per reinversió no resulta precís usar en la seva totalitat els diners obtingut de la venda de l'anterior habitatge essent suficient amb aplicar per a la mateixa fi diners pres a préstec d'un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble.

Per tant, per considerar realitzada la  reinversió  es tindrà en compte la totalitat del valor d'adquisició del nou habitatge independentment del fet que  el seu import hagi estat satisfet o finançat. 

En el cas reinversió parcial només s'exclourà de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que correspongui a la quantitat efectivament invertida.

Termini per a la reinversió

La reinversió haurà d'efectuar-se, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.

S'entendrà que la reinversió s'efectua dins termini quan la venda s'hagués efectuat a terminis o amb preu ajornat, sempre que l'import dels terminis es destini a la finalitat indicada dins el període impositiu en què es vagin percebent.

Quan, conforme al que disposen els paràgrafs anteriors, la reinversió no es realitzi en el mateix any de l'alienació, el contribuent vindrà obligat a fer constar en la declaració de l'Impost de l'exercici en el que s'obtingui el guany de patrimoni la seva intenció de reinvertir en les condicions i terminis assenyalats.

Amb motiu de l'estat d'alarma declarat arran de l'epidèmia de COVID-19 el termini de dos anys previst per a la reinversió es va paralitzar des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins al 30 de maig de 2020.

Així mateix el termini previst en l'article 41 bis.3 del Reglament de l'IRPF computat des que l'habitatge va deixar de ser habitual fins que es ven també s'ha vist afectat per l'esmentada paralització.

Incompliment de les condicions.

L'incompliment de qualsevol de les condicions determinarà el sotmetiment a gravamen de la part del guany patrimonial corresponent.

En aquest cas, el contribuent imputarà la part del guany patrimonial no exempt a l'any de la seva obtenció, practicant declaració-liquidació complementària, amb inclusió dels interessos de demora, i es presentarà en el termini que mitjanci entre la data en què es produeixi l'incompliment i la finalització del termini reglamentari de declaració corresponent al període impositiu en què es produeixi aquest incompliment