7.6.5.1. Exempció per reinversió en habitatge habitual

Concepte d'habitatge habitual i rehabilitació

A efectes fiscals, es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació en la que el contribuent resideixi durant un termini continuat de, com a mínim, tres anys.

No obstant això, s'entendrà que l'habitatge va tenir el caràcter d'habitual, quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, es produeixi la defunció del contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció del primer treball o canvi de feina o unes altres anàlogues justificades.

Per part seva, perquè l'habitatge adquirit constitueixi la residència habitual del contribuent, cal que sigui habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel propi contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres.

S'entendrà que l'habitatge adquirit no perd el caràcter d'habitual quan concorrin les següents circumstàncies:
- Quan es produeixi la defunció del contribuent.
- Quan concorrin altres circumstàncies que necessàriament impedeixin l'ocupació de l'habitatge en els termes previstos anteriorment.
- Quan el contribuent gaudeixi d'habitatge habitual per raó de càrrec o treball i l'adquirida no sigui objecte d'utilització, cas en què el termini dels dotze mesos començarà a comptar-se a partir de la data del cessament.
Quan l'habitatge hagués estat habitada de manera efectiva i permanent pel contribuent en el termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres, el termini de tres anys per considerar-la com a habitatge habitual del contribuent es computarà des d'aquesta última data.

A l'efecte de l'exempció per reinversió la rehabilitació de l'habitatge s'assimila a l'adquisició d'habitatge, tenint tal consideració les obres en la mateixa que compleixin qualsevol dels següents requisits:
1. Que es tracti d'actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d'habitatges en els termes previstos en el Reial decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria, i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.
2. Que tinguin per objecte principal la reconstrucció de l'habitatge mitjançant la consolidació i el tractament de les estructures, façanes o cobertes i unes altres anàlogues sempre que el cost global de les operacions de rehabilitació excedeixi el 25% del preu d'adquisició si s'hagués efectuat aquesta durant els dos anys immediatament anteriors a l'inici de les obres de rehabilitació o, en un altre cas, del valor de mercat que tingués l'habitatge en el moment d'aquest inici.
  
  A aquests efectes, es descomptarà del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'habitatge la part proporcional corresponent al sòl.
Requisits i condicions
- Podran gaudir d'exempció els guanys patrimonials que es posin de manifest en la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent quan l'import total del valor de transmissió es reinverteixi en l'adquisició o rehabilitació d'un nou habitatge habitual.
  
  Així mateix, el contribuent pot obtenir el benefici fiscal de l'exempció per reinversió si destina les quantitats obtingudes en l'alienació de l'habitatge habitual a satisfer el preu d'un nou habitatge habitual en construcció, inclosa la possibilitat d'autopromoció.
  
  En aquest cas, perquè resulti aplicable l'exempció per reinversió el contribuent haurà de complir dos terminis: un termini de dos anys per reinvertir l'import obtingut en la transmissió i, un altre termini de quatre anys per acabar la construcció des de l'inici de la inversió adquirint la propietat del nou habitatge.
  
  Si per adquirir l'habitatge transmès s'hagués utilitzat finançament aliè, es considerarà, exclusivament a aquests efectes, com a import total obtingut en la transmissió el valor de transmissió menys el principal del préstec pendent d'amortitzar.
  
  S'entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual, quan constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagués tingut tal consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió.
  
  En les situacions de separació, divorci o nul·litat del matrimoni que haguessin determinat el cessament de l'ocupació efectiva com a habitatge habitual per al cònjuge que ha d'abandonar el domicili habitual per tals causes, el requisit d'ocupació efectiva de l'habitatge habitual en el moment de la transmissió o en qualsevol dia dels dos anys anteriors a la mateixa, que exigeix l'apartat 3 de l'art.41 bis del RLIRPF, s'entendrà complert quan tal situació concorri en el cònjuge que va romandre en la mateixa.
- Reinversió total o parcial
  
  Per aplicar l'exempció per reinversió no resulta precís usar en la seva totalitat els diners obtingut de la venda de l'anterior habitatge essent suficient amb aplicar per a la mateixa fi diners pres a préstec d'un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble.
  
  Per tant, per considerar realitzada la reinversió es tindrà en compte la totalitat del valor d'adquisició del nou habitatge independentment del fet que el seu import hagi estat satisfet o finançat.
  
  En cas que l'import de la reinversió fora inferior al total obtingut en l'alienació, només s'exclourà de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que correspongui a la quantitat efectivament reinvertida.
- Termini per a la reinversió
  
  La reinversió haurà d'efectuar-se, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.
  
  S'entendrà que la reinversió s'efectua dins termini quan la venda s'hagués efectuat a terminis o amb preu ajornat, sempre que l'import dels terminis es destini a la finalitat indicada dins el període impositiu en què es vagin percebent.
  
  Quan, conforme al que disposen els paràgrafs anteriors, la reinversió no es realitzi en el mateix any de l'alienació, el contribuent vindrà obligat a fer constar en la declaració de l'Impost de l'exercici en el que s'obtingui el guany de patrimoni la seva intenció de reinvertir en les condicions i terminis assenyalats.
- Incompliment de les condicions.
  
  L'incompliment de qualsevol de les condicions determinarà el sotmetiment a gravamen de la part del guany patrimonial corresponent.
  
  En aquest cas, el contribuent imputarà la part del guany patrimonial no exempt a l'any de la seva obtenció, practicant declaració-liquidació complementària, amb inclusió dels interessos de demora, i es presentarà en el termini que mitjanci entre la data en què es produeixi l'incompliment i la finalització del termini reglamentari de declaració corresponent al període impositiu en què es produeixi aquest incompliment