Regles generals de càlcul

Normativa: Arts. 34 a 36 Llei IRPF i 40 Reglament

Atenció: tinguin-se en compte els quadres-resum de les regles generals que figuren al final d'aquest apartat.

La determinació de l'import dels guanys o pèrdues patrimonials que procedeixin de la transmissió, onerosa o lucrativa, d'elements patrimonials no afectes ve determinada per la diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició dels elements patrimonials.

Precisió: per a la  determinació de l'import del guany o pèrdua patrimonial que procedeixi de la  transmissió d'elements patrimonials afectes  vegeu l'apartat normes específiques de valoració d'aquest Capítol.

A. Valor d'adquisició

El valor d'adquisició estarà format per la suma de:

1. L'import real pel qual aquesta adquisició s'hagués efectuat o, quan la mateixa hagués estat a títol lucratiu o gratuït (herència, llegat o donació), pel declarat o el comprovat administrativament a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que aquest pugui excedir el valor de mercat.

   En les transmissions lucratives d'empreses o participacions a les que es refereix l'article 20.6 de la Llei 29/1987, de 18 de desembre, de l'Impost sobre Successions i Donacions (BOE del 19), el valor d'adquisició coincidirà amb l'originari del donant ja que el donatari se subroga en la posició d'aquell respecte dels valors i dates d'adquisició d'aquests béns.

2. El cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits, sense que es computin, a aquests efectes, les despeses de conservació i reparació.

   Té la consideració de millora, a aquests efectes, la indemnització que satisfà el propietari al seu llogater perquè aquest desallotgi l'immoble.

3. Les despeses (comissions, Fedatari públic, Registre, etc.) i tributs inherents a l'adquisició (Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, IVA o Impost sobre Successions o Donacions si l'adquisició es va realitzar a títol gratuït), exclosos els interessos que haguessin estat satisfets per l'adquirent.

4. De la suma corresponent a les anteriors quantitats es restarà, l'import de les amortitzacions fiscalment deduïbles, computant-se en qualsevol cas l'amortització mínima.

   L'amortització mínima és la resultant del període màxim d'amortització o el percentatge fix que correspongui, segons cada cas.

   Per a immobles arrendats, l'import de l'amortització mínima es determina aplicant l'1,5 per 100 fins al 31 de desembre de 1998; el 2 per 100 fins a 31 de desembre de 2002, i el 3 per 100 des de l'1 de gener de 2003.

   En relació amb el còmput de les amortitzacions, ha de tenir-se en compte que:

   • No és procedent computar amortització per aquells béns no susceptibles de depreciació com, per exemple, els terrenys, els valors mobiliaris, etc.

   • Les amortitzacions "fiscalment deduïbles" corresponen als immobles o mobles  afectes a activitats econòmiques, als immobles o mobles  arrendats o subarrendats, a drets reals d'ús i gaudi sobre béns immobles, als supòsits de prestació d'assistència tècnica que no constitueixi activitat econòmica i a l'arrendament de negocis o mines o subarrendaments. En aquests casos, l'amortització mínima es computarà, independentment de la seva efectiva consideració com a despesa.

   • Tractant-se de la transmissió d'elements patrimonials afectes a activitats econòmiques, es considera com a valor d'adquisició el valor comptable, tenint en compte les amortitzacions que haguessin estat fiscalment deduïbles, sens perjudici de l'amortització mínima a què ens hem referit abans.

   • Tractant-se de béns immobles que hagin estat arrendats  es considerarà que les amortitzacions compleixen el requisit d'efectivitat quan, en cada any, no excedeixin el resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels següents valors: cost d'adquisició satisfet o el valor cadastral, exclòs el valor del sòl. Quan no es conegui el valor del sòl, aquest es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any.

     En el cas de béns immobles adquirits a títol lucratiu ha de tenir-se  en compte que el cost d'adquisició satisfet és l'import dels tributs satisfets més les despeses inherents a l'adquisició i, si escau, la totalitat de les inversions i millores efectuades. Però no el valor a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions.

B. Valor de transmissió

El valor de transmissió estarà format per:

1. L'import real pel qual l'alienació s'hagués efectuat o el valor declarat o, si escau, el comprovat administrativament a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions quan la transmissió s'hagués realitzat a títol lucratiu o gratuït, sense que aquest pugui excedir el valor de mercat.

   Per un import real del valor d'alienació es prendrà l'efectivament satisfet, sempre que no resulti inferior al valor normal de mercat, cas en què prevaldrà aquest.

2. De la quantitat anterior podran deduir-se les despeses i els tributs inherents a la transmissió, exclosos els interessos, quant haguessin resultat satisfets pel transmitent.

C. Supòsit especial: transmissió d'elements patrimonials en els que s'hagin realitzat millores en un any diferent del de la seva adquisició

Tractant-se d'elements patrimonials sobre els quals s'hagin realitzat millores en un any diferent del de la seva adquisició, serà precís distingir la part del valor de transmissió que correspongui a l'element patrimonial i a la millora o millores realitzades, amb l’objecte de determinar, de forma separada i independent, tant els guanys o pèrdues patrimonials derivades d'un i d'altres, com la reducció que, si escau, resulti aplicable. A aquests efectes, es prendran com a valors i dates d'adquisició els que corresponguin, respectivament, a l'element patrimonial i a cadascuna de les millores realitzades.

En conseqüència, els guanys o pèrdues patrimonials així determinades podran tenir diferents períodes de generació, resultant també diferents els percentatges reductors que, si escau, sigui procedent aplicar sobre els guanys patrimonials en funció de les antiguitats que tinguessin a 31 de desembre de 1996, l'element patrimonial pròpiament dit i cadascun de les millores realitzades, tenint en compte que si s'haguessin efectuada millores en els elements patrimonials transmesos es prendrà com a període de permanència d'aquestes en el patrimoni del contribuent el nombre d'anys que mitjanci entre la data en què s'haguessin realitzat i el 31 de desembre de 1996, arrodonit per excés.

Esquemes-resum

Els components dels respectius valors d'adquisició i transmissió dels diferents elements patrimonials no afectes a activitats econòmiques, segons es tracti de transmissió onerosa o lucrativa, són els que s'indiquen en els quadres següents:

a) Esquema - resum: transmissió onerosa

Normativa: Article 35 de la Llei d'IRPF

b) Esquema - resum: transmissió lucrativa

Normativa: Article 36 de la Llei d'IRPF