Saltar al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2020

Concepte de rendiments del capital immobiliari

Normativa:Art. 22.1 Llei IRPF

Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que derivin del arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que hi recaiguin, la qual titularitat correspongui al contribuent i no es trobin afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix.

La titularitat, plena o compartida, del dret de propietat o de drets reals de gaudi sobre béns immobles que no estiguin arrendats ni cedits a tercers, ni tampoc no siguin afectes a activitats econòmiques, no genera rendiments del capital immobiliari, sinó que dona lloc a l'aplicació del règim especial d'imputació de rendes immobiliàries, a excepció de l'habitatge habitual, els solars no edificats i els immobles de naturalesa rústica.

Vegin-se sobre això, dins del Capítol 10, l'epígraf "Règim d'Imputació de rendes immobiliàries", i els articles 6.2.e) i 85 de la Llei del IRPF

Altres precisions en relació amb el concepte de rendiments del capital immobiliari

1.Arrendament d'immoble com a rendiment del capital immobiliari

Normativa:Art. 27.2 Llei IRPF

Els rendiments derivats del arrendament de béns immobles tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari, tret que el arrendament es realitzi com a activitat econòmica.

A aquests efectes, s'entén que l'arrendament de béns immobles es realitza com a activitat econòmica únicament quan per a l'ordenació d'aquesta s'utilitzi, almenys, una persona feta servir amb contracte laboral i a jornada completa.

Perquè els rendiments derivats de l'arrendament es qualifiquin com a rendiments de capital immobiliari, el lloguer s'ha de limitar a la mera posada a disposició d'un immoble durant períodes de temps, sense que vagi acompanyat de la prestació de serveis propis de la indústria hotelera com poden ser:serveis periòdics de neteja, de canvi de roba, de restauració, de lleure o altres de naturalesa anàloga.Si va acompanyat d'aquest tipus de serveis complementaris estem davant d'una activitat empresarial i els rendiments derivats de la mateixa tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques, d'acord amb el previst a l'article 27.1 de la Llei del IRPF.

En conseqüència, si es deixen serveis propis de la indústria hotelera pel llogater ens trobem davant de rendiments derivats d'activitats econòmiques i si no es presten tals serveis davant de rendiments del capital immobiliari, tret que es presenti la circumstància previstes a l'article 27.2 de la Llei del  IRPF (això és, que es disposi d'una persona amb contracte laboral i jornada completa per a l'ordenació de l'activitat), en el cas del qual, també els rendiments derivats de l'arrendament tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques.

2.Subarrendament

Normativa:Art. 25.4.c) Llei IRPF

En el supòsit de subarrendaments, les quantitats percebudes pel sotsarrendador es consideren rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, la participació del propietari o usufructuari de l'immoble en el preu del sotsarrendament té la consideració de rendiments del capital immobiliari, sense que sigui procedent aplicar sobre el rendiment net la reducció per arrendament de béns immobles destinats a habitatge, establerta a l'article 23.2 de la Llei del IRPF, que més endavant es comenta.

3.Arrendament de negocis o mines

Normativa:Art. 25.4.c) Llei IRPF

Les quantitats percebudes per arrendaments de negocis o mines tenen la consideració fiscal de rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, si l'arrendament únicament és d'un local de negoci, els rendiments obtinguts s'han de qualificar com del capital immobiliari i quantificar-se aplicant les regles que es comenten en aquest Capítol.

S'ha de distingir entre arrendament d'un local de negoci i l'arrendament de negoci:si l'objecte del contracte d'arrendament no són només els béns mobles i immobles, sinó també una unitat econòmica amb entitat pròpia susceptible de ser immediatament explotada, o pendent per ser-ho de meres formalitats administratives, el rendiment percebut es computarà entre els procedents del capital mobiliari;si l'objecte de l'arrendament és únicament el local de negoci, el rendiment es considerarà procedent del capital immobiliari.

4.Indemnització per resolució anticipada del contracte d'arrendament

La indemnització satisfeta com a conseqüència de la resolució anticipada del contracte d'arrendament té per al propietari-llogater la consideració de millora i no la de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari.Per al arrendatari que la percep constitueix un guany patrimonial el període de generació del qual serà el que correspongui en funció de l'antiguitat del contracte d'arrendament.

5.Immoble amb ús o destinació simultaniejo en el mateix període (arrendat i a disposició dels seus titulars)

Quan un immoble sigui objecte en el mateix període impositiu d'utilitzacions successives o simultànies diferents, és a dir, arrendada durant part de l'any i a disposició del seu titular la resta, la renda derivada de l'arrendament constitueix rendiment del capital immobiliari i la corresponent al període no arrendat o a la part no arrendada té la consideració de renda imputada per la titularitat de l'immoble, sempre que aquest no es converteixi en l'habitatge habitual del contribuent.

La imputació de rendes pels immobles que hagin estat durant l'exercici, totalment o parcialment, a disposició dels seus propietaris o usufructuaris es comenta al Capítol 10.

L'import dels rendiments i de la renda imputada es determinarà en proporció amb el nombre de dies que s'hagin trobat arrendats o sense arrendar, respectivament, els immobles dins de l'exercici.

5.L'arrendament d'elements comuns d'un edifici

L'arrendament d'elements comuns d'un edifici com, per exemple, parteix de la façana o de la coberta, per la comunitat de propietaris dona lloc a rendiments del capital immobiliari que s'atribuiran als copropietaris segons la seva participació en la comunitat.

El règim d'atribució de rendes obtingudes per determinades entitats, incloses les comunitats de propietaris, al Capítol 10.