Arrendament d'immobles destinats a habitatge
Normativa: Art. 23.2 Llei IRPF
Delimitació d'"arrendament d'un bé immoble destinat a habitatge":
Es considera que es tracta d'un arrendament d'un bé immoble destinat a habitatge quan, d'acord amb el que disposa l'article 2 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU), l'arrendament recaigui “sobre una edificació habitable destinació primordial del qual sigui satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari”.
Per part seva, ha de tenir-se en compte que l'article 3 de la LAU disposa que “es considera arrendament per a ús diferent del d'habitatge, aquell arrendament que recaient sobre una edificació tingui com destinació primordial un diferent de l'establert en l'article anterior”. Afegint a més que “en especial, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, sigui aquesta d'estiu o qualsevol altra ”. Per això, en cap cas resultarà aplicable la reducció assenyalada quan l'arrendament de l'immoble se celebri per temporada, sigui aquesta d'estiu, o qualsevol altra.
Precisió: a rrendamiento d'habitatge a una persona jurídica
Com a regla general, no resulta aplicable l'esmentada reducció en la mesura en què, en tractar-se d'una persona jurídica, no es compleixen els requisits consistents en què l'immoble es destini a l'habitatge i que l'ús exclusiu de la mateixa recaigui en la persona física determinada en el contracte d'arrendament.
Tampoc resulta aplicable aquesta reducció quan l'arrendament de l'immoble es realitzi a una societat per a una destinació genèrica d'utilització pels “seus empleats”.
Tanmateix, la reducció sí resultarà aplicable sobre els rendiments nets derivats de l'arrendament de béns immobles quan essent l'arrendatari una persona jurídica, quedi acreditat que l'immoble es destina a l'habitatge de determinades persones físiques. Això és, quan des del primer moment quedi plenament identificada la finalitat de l'arrendament en els termes exigits per la Llei de l'IRPF constant l'ús exclusiu de l'habitatge per a una persona física determinada (Criteri fixat pel Tribunal Economicoadministratiu Central, en la seva Resolució de 8 de setembre de 2016, en recurs extraordinari d'alçada per a la unificació de criteri).
En els supòsits d'arrendament de béns immobles destinats a habitatge, el rendiment net positiu, calculat per diferència entre la totalitat d'ingressos íntegres i les despeses necessàries que tinguin la consideració de deduïbles en els termes anteriorment comentats, es reduirà en algun dels percentatges que següents, tenint en compte la data en la que s'hagi celebrat el contracte:
Atenció: d'acord amb la disposició final novena de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (BOE de 15 de maig) els nous percentatges de reducció per arrendament d'immobles destinats a habitatge són aplicables a partir d'1 de gener de 2024 per als contractes celebrats amb posterioritat al 26 de maig de 2023.
-
Contractes d'arrendament d'habitatge celebrats a partir del 26 de maig de 2023
Amb caràcter general, es fixa una reducció del 50 per 100.
No obstant això, en el seu lloc, podrà aplicar-se algun dels següents percentatges incrementats si en el moment de celebrar el contracte es compleixen tots els requisits que s'assenyalen a continuació:
-
En un 90 per 100 quan s'hagi formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte d'arrendament sobre un habitatge situat en zones de mercat residencial tensat, en què la renda inicial s'hagués rebaixat en més d'un 5 per 100 en relació amb l'última renda de l'anterior contracte d'arrendament del mateix habitatge, una vegada aplicada, si escau, la clàusula d'actualització anual del contracte anterior.
-
En un 70 per 100 quan, no complint-se els requisits de la lletra anterior, concorri alguna de les següents circumstàncies:
-
Quan l'arrendatari sigui una persona física :
-
Que l'arrendador llogui per primera vegada l'habitatge, i
-
Que l'habitatge estigui situada en una zona de mercat residencial tensat i,
-
Que l'arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys.
Quan existeixin diversos arrendataris d'un mateix habitatge, aquesta reducció s'aplicarà sobre la part del rendiment net que proporcionalment correspongui als arrendataris que compleixin els requisits previstos en aquesta lletra.
-
-
Quan l'arrendatari sigui una Administració Pública o entitat sense fins lucratius a les que sigui d'aplicació el règim especial regulat en el títol II de la Llei 49/2002, de 23 de desembre, de règim fiscal de les entitats sense fins lucratius i dels incentius fiscals al mecenatge, que destini l'habitatge a algun dels següents fins:
-
Al lloguer social amb una renda mensual inferior a l'establerta en el programa d'ajuts al lloguer del pla estatal d'habitatge, o
-
A l'allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica a què es refereix la Llei 19/2021, de 20 de desembre, per la qual s'estableix l'ingrés mínim vital, o
-
quan l'habitatge estigui acollida a algun programa públic d'habitatge o qualificació en virtut del qual l'Administració competent estableixi una limitació en la renda del lloguer.
-
-
-
En un 60 per 100 quan, no complint-se els requisits de les lletres anteriors, l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació que hagués finalitzat en els dos anys anteriors a la data de celebració del contracte.
A aquests efectes, s'estarà al concepte de rehabilitació previst en l'apartat 1 de l'article 41 del Reglament de l'IRPF.
Precisions:-
La reducció serà aplicable mentre se segueixin complint els requisits establerts amb anterioritat.
-
Les zones de mercat residencial tensat a les que podrà resultar d'aplicació aquesta reducció seran les recollides en la resolució que, d'acord amb el que disposa la legislació estatal en matèria d'habitatge, aproveu el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda urbana.
Pot consultar aquestes zones de mercat residencial tensat en el següent enllaç: https://www.mivau.gob.és/habitatge/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi/consultar-zonas-de-mercado-residencial-tensionado
-
En cap cas resultaran d'aplicació aquestes reduccions en relació amb els contractes d'arrendament que incompleixin el que disposa l'apartat 6 de l'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans.
-
-
Contractes d'arrendament d'habitatge celebrats amb anterioritat al 26 de maig de 2023
Als rendiments nets de capital immobiliari derivats d'aquests contractes els resultarà d'aplicació la reducció del 60 per 100, prevista en l'apartat 2 de l'article 23 de la Llei de l'IRPF en la seva redacció vigent a 31 de desembre de 2021.
Aquestes reduccions només resultaran aplicables sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s'hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d'inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació de tals rendiments.
En cap cas resultarà d'aplicació la reducció respecte de la part dels rendiments nets positius derivada d'ingressos no inclosos o de despeses indegudament deduïts en l'autoliquidació del contribuent i que es regularitzin en algun dels procediments esmentats en el paràgraf anterior, fins i tot quan aquelles circumstàncies hagin estat declarades o acceptades pel contribuent durant la tramitació del procediment.
Tingui-se en compte que la sentència del TS 1312/2020 (recurs de cassació 1434/2019), sobre la base de la distinció entre declaració i autoliquidació, va fixar com a criteri interpretatiu en relació amb la redacció anterior a l'11 de juliol de 2021, que disposava que la reducció del 60 per 100 "només resultava aplicable respecte dels rendiments declarats pel contribuent", que aquesta reducció no es perdia per no haver inclòs els rendiments en l'autoliquidació i, per això, que els contribuents podien, en ser regularitzats, incloure rendes no declarades i sol·licitar l'aplicació de la reducció del 60 per 100 sobre el rendiment net resultant.
Com a conseqüència de l'esmentat criteri interpretatiu fixat per la sentència del TS 1312/2020 i, per tal d'aclarir de forma definitiva que la reducció per l'arrendament de béns immobles destinats a habitatge no pot aplicar-se sobre el rendiment net positiu calculat durant la tramitació d'un procediment de comprovació, es va procedir a modificar en aquest sentit, amb efectes des de l'11 de juliol de 2021, la redacció de l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF per l'article.3.tres de la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, de transposició de la Directiva (UE ) 2016/1164, del Consell, de 12 de juliol de 2016, per la qual s'estableixen normes contra les pràctiques d'elusió fiscal que incideixen directament en el funcionament del mercat interior, de modificació de diverses normes tributàries i en matèria de regulació del joc.
Lloguers turístics:
En els lloguers turístics no resulten aplicables les reduccions previstes en l'article 23.2 de la Llei d'IRPF, ja que no tenen per finalitat satisfer una necessitat permanent d'habitatge sinó cobrir una necessitat de caràcter temporal. Vegeu sobre això la Resolució del Tribunal Economicoadministratiu Central (TEAC), de 8 de març de 2018, Reclamació número 00/05663/2017, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a unificació de criteri.
Fins al 31 de gener de 2024, l'article 54 ter del Reglament General de les actuacions i els procediments de gestió i inspecció tributària i de desplegament de les normes comunes dels procediments d'aplicació dels tributs, aprovat pel Reial decret 1065/2007, de 27 de juliol, en la redacció donada per la disposició final segona del Reial decret 366/2021, de 25 de maig, regulava de forma independent l'obligació d'informar sobre la cessió de l'ús d'habitatges amb finalitats turístics, dirigida, en particular, a les plataformes col·laboratives que intermedien en la cessió.
La declaració es presentava a través del model 179, aprovat per Ordre HAC/612/2021, de 16 de juny, amb periodicitat anual, en el termini comprès entre l'1 i el 31 de gener de cada any, en relació amb la informació i operacions que corresponguessin a l'any natural immediatament anterior.
Des de l'1 de febrer de 2024, aquesta obligació d'informació s'inclou dins els supòsits de la nova obligació d'informació de determinades activitats pels operadors de plataformes. Per aquest motiu, s'han aprovat a través de l'Ordre HAC/72/2024, d'1 de febrer, el model 040 "Declaració censal d'alta, modificació i baixa en el registre d'operadors de plataforma estrangers no qualificats i en el registre d'uns altres operadors de plataforma obligades a comunicar informació" i el model 238 "Declaració informativa per a la comunicació d'informació per part d'operadors de plataformes", de manera que per a l'exercici 2024 i següents, s'elimina l'obligació de presentar la declaració informativa sobre la cessió d'ús d'habitatges amb finalitats turístics (model 179).