Concepte de rendiments del capital immobiliari

Normativa: Art. 22.1 Llei IRPF

Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que derivin de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que recaiguin sobre ells, de la qual titularitat correspongui al contribuent i no es trobin afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix.

Són drets reals d'ús o gaudi sobre l'immoble, entre d'altres, l'usdefruit, el dret d'ús i el d'habitació, el dret real d'aprofitament per torns de béns immobles, el dret de superfície, servituds, censos i cens emfitèutic.

La titularitat, plena o compartida, del dret de propietat o de drets reals de gaudeixi sobre béns immobles que no estiguin arrendats ni cedits a tercers, ni tampoc estiguin afectes a activitats econòmiques, no genera rendiments del capital immobiliari, sinó que dona lloc a l'aplicació del règim especial d'imputació de rendes immobiliàries, a excepció de l'habitatge habitual, els solars no edificats i els immobles de naturalesa rústica.

Vegeu sobre això, dins el Capítol 10, l'epígraf"Règim d'Imputació de rendes immobiliàries", i els articles 6.2.e) i 85 de la Llei de l'IRPF.

Altres precisions en relació amb el concepte de rendiments del capital immobiliari

1. Arrendament d'immoble com a rendiment del capital immobiliari

Normativa: Art. 27.2 Llei IRPF

Els rendiments derivats de l'arrendament de béns immobles tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari, llevat que l'arrendament es realitzi com a activitat econòmica.

A aquests efectes, s'entén que l'arrendament de béns immobles es realitza com a activitat econòmica únicament quan per a l'ordenació d'aquesta s'utilitzi, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa.

Perquè els rendiments derivats de l'arrendament es qualifiquin de rendiments de capital immobiliari, el lloguer s'ha de limitar a la mera posada a disposició d'un immoble durant períodes de temps sense que es prestin serveis propis de la indústria hotelera (com ara restaurant, neteja, rentat de roba i uns altres anàlegs), ni es compleixin els requisits previstos en l'article 27.2 de la Llei de l'IRPF.

En conseqüència, tindrà la consideració de rendiment d'activitats econòmiques si es dona qualsevol de les següents circumstàncies:

• Si l'arrendador utilitza, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa en la gestió de l'activitat.

  Aquest requisit només s'entendrà complert si aquest contracte és qualificat de laboral per la normativa laboral vigent i és a jornada completa. No obstant això, en qualsevol cas, aquest requisit implica que l'arrendador utilitzi, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa en la gestió de l'activitat, sense que pugui entendre's complert per les tasques de gestió realitzades per ell mateix.

• Si l'arrendament no es limita a la mera posada a disposició de l'immoble durant períodes de temps, sinó que es complementa amb la prestació de serveis propis de la indústria hotelera.

2. Subarrendament

Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF

En el supòsit de subarrendaments, les quantitats percebudes pel subarrendador es consideren rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, la participació del propietari o usufructuari de l'immoble en el preu del subarrendament té la consideració de rendiments del capital immobiliari, sense que sigui procedent aplicar sobre el rendiment net la reducció per arrendament de béns immobles destinats a habitatge, establerta en l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, que més endavant es comenta.

3. Arrendament de negocis o mines

Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF

Les quantitats percebudes per arrendaments de negocis o mines tenen la consideració fiscal de rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, si l'arrendament únicament és d'un local de negoci, els rendiments obtinguts han de qualificar-se com del capital immobiliari i quantificar-se aplicant les regles que es comenten en aquest Capítol.

Ha de distingir-se entre arrendament d'un local de negoci i l'arrendament de negoci: si l'objecte del contracte d'arrendament no són només els béns mobles i immobles, sinó també una unitat econòmica amb entitat pròpia susceptible de ser immediatament explotada, o pendent per ser-ho de meres formalitats administratives, el rendiment percebut es computarà entre els procedents del capital mobiliari; si l'objecte de l'arrendament és únicament el local de negoci, el rendiment es considerarà procedent del capital immobiliari.

4. Indemnització per resolució anticipada del contracte d'arrendament

La indemnització satisfeta com a conseqüència de la resolució anticipada del contracte d'arrendament té per al propietari-arrendador la consideració de millora i no la de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari. Per a l'arrendatari que la percep constitueix un guany patrimonial període de generació del qual serà el que correspongui en funció de l'antiguitat del contracte d'arrendament.

5. Immoble amb ús o destinació simultani en el mateix període (arrendat i a disposició dels seus titulars)

Quan un immoble sigui objecte en el mateix període impositiu d'utilitzacions successives o simultànies diferents, és a dir, arrendat durant part de l'any i a disposició del seu titular la resta, la renda derivada de l'arrendament constitueix rendiment del capital immobiliari i la corresponent al període no arrendat o a la part no arrendada té la consideració de renda imputada per la titularitat de l'immoble, sempre que aquest no es converteixi en l'habitatge habitual del contribuent.

La imputació de rendes pels immobles  que hagin estat durant l'exercici, totalment o parcialment, a disposició dels seus propietaris o usufructuaris es comenta en el Capítol 10.

L'import dels rendiments i de la renda imputada es determinarà en proporció al nombre de dies que s'hagin trobat arrendats o sense arrendar, respectivament, els immobles dins l'exercici.

Les rendes procedents de béns immobles, que no es troben arrendats ni subarrendats, però que estan destinats a ser-ho (immobles en expectativa de lloguer), tributen com a rendes imputades i no cap deduir despeses corresponents a aquell període, en la mesura en què durant ell no s'obtenen rendiments de capital immobiliari. Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem en la seva Sentència núm. 270/2021, de 25 de febrer (ROJ: STS 910/2021).

6. L'arrendament d'elements comuns d'un edifici

L'arrendament d'elements comuns d'un edifici com, per exemple, part de la façana o de la coberta, per la comunitat de propietaris dona lloc a rendiments del capital immobiliari que s'atribuiran als copropietaris segons la seva participació en la comunitat.

El règim d'atribució de rendes  obtingudes per determinades entitats, incloses les comunitats de propietaris, es comenta  en el Capítol 10.