Compro un habitatge he de pagar IVA o ITP?

Concepte d'habitatge i primera entrega d'habitatges (habitatges nous)

La Llei 37/1992, de 28 de desembre de l'impost sobre el valor afegit, no defineix expressament què s'entén per habitatge a l'efecte de l'IVA. Tradicionalment, la Direcció General de Tributs defineix l'habitatge com "edifici o part del mateix destinat a habitació o morada d'una persona física o d'una família, constituint la seva llar o la seu de la seva vida domèstica".

S'entén per “primera entrega” d'habitatges aquelles que s'adquireixen al promotor quan la construcció o rehabilitació estigui acabada, llevat que els habitatges s'haguessin utilitzat de manera continuada per un termini igual o superior a dos anys per persones diferents dels adquirents.

És a dir, si el promotor, una vegada finalitzades les obres, lloga els habitatges i transcorreguts dos anys les posa a la venda, si els habitatges s'adquireixen pels propis arrendataris, ens trobem davant una “primera entrega”, no així, si aquests habitatges s'adquireixen per persones diferents.

Es considerarà que les obres de construcció d'un habitatge estan acabades quan s'expedeix un certificat de fi d'obra per l'arquitecte i aparellador que van dirigir les mateixes.

Impost aplicable a la venda d'habitatges i a l'arrendament amb opció de compra

• La venda d'habitatges nous pel promotor (primeres entregues d'habitatges) tributen per l'impost sobre el valor afegit (IVA).

• La venda d'habitatges usats per part d'empresaris (segones i ulteriors entregues d'habitatges) tributen per l'Impost de Transmissions Patrimonials (Concepte Transmissions Oneroses) (ITP).

• La venda d'habitatges per particulars tributen per l'Impost de Transmissions Patrimonials (Concepte Transmissions Oneroses) (ITP)

La compra d'un habitatge nou suposa per al comprador l'obligació de suportar l'impost sobre el valor afegit, resultat de multiplicar el preu de la mateixa pel tipus impositiu vigent en el moment de la compra. El pagament es realitza al venedor qui, al seu torn, ingressarà l'impost en la Hisenda Pública.

Els tipus impositius establerts en la venda d'habitatges, incloses fins a dos garatges per habitatge i annex situats en l'edifici que es transmetin conjuntament, actualment són:

• 10% amb caràcter general,

• 4% quan es tracti d'habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública.

La compra d'un habitatge usat suposa per al comprador el pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses que ingressarà ell mateix en la Hisenda Autonòmica corresponent al lloc en què es trobi situat l'immoble.

En els contractes d'arrendament amb opció de compra d'habitatges noves, incloses fins a dues places de garatge per habitatge i annexos situats en l'edifici que s'arrendin conjuntament, abans d'exercitar l'opció, l'arrendament (prestació de serveis) tributarà per IVA, aplicant-se els tipus impositius del 10%, i del 4% en el cas d'habitatges de protecció oficial de règim especial o de promoció pública.

Per determinar si una compra d'habitatge tributa per IVA o ITP pots utilitzar el Qualificador immobiliari, accedint a l'enllaç que figura dalt, en "Eines d'IVA"