Caso práctico

El matrimonio compuesto por don R.J.R. y dona M.A.T., residente en Sevilla, ha tenido arrendadas durante todo el año 2023 dos viviendas. La relación de ingresos, gastos y otros datos de interés para la determinación del rendimiento neto son los siguientes:

1. Primera vivienda arrendada por 900 euros mensuales.

La vivienda fue adquirida en 2003 por un importe equivalente a 90.000 euros, más 7.000 euros de gastos. Para su adquisición solicitaron un préstamo hipotecario del Banco "Z" por el que han pagado a lo largo de 2023 la cantidad de 400 euros de intereses y 2.200 euros de amortización de capital. El valor catastral de dicha vivienda que fue revisado en 2011 asciende a 66.200 euros, de los que 27.080 euros corresponden al valor del suelo y 39.120 euros al valor de construcción, de acuerdo con lo datos figura el recibo del IBI del ejercicio 2023 , siendo su referencia catastral 4927802TG3442F0088ZR.

El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda, según factura de 2016, asciende a 6.900 euros. Los gastos satisfechos en 2023 por dicha vivienda han sido los siguientes:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 260
Comunidad: 850
Revoco de la fachada: 210

2. Segunda vivienda arrendada a un hermano de doña M.A.T., por 300 euros mensuales.

La vivienda fue adquirida en el año 2008 por 45.000 euros, incluidos los gastos inherentes a dicha adquisición. El valor catastral de la vivienda asciende a 13.800 euros, de los que 4.830 euros corresponden al valor del suelo y 8.970 euros al valor de la construcción. Dicho valor catastral fue revisado por última vez en 2011. La referencia catastral de dicha vivienda es 4927802TG3442F0134YK.

Los gastos de esta vivienda a lo largo de 2023 han sido los siguientes:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): 91
Intereses préstamo: 4.200
Amortización capital: 1.202
Comunidad: 720
Instalación de aire acondicionado (01-07-23 ): 1.500

Determinar el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a dichas viviendas en el ejercicio 2023, en caso de tributación conjunta.

Solución:

1. Primera vivienda arrendada:

Ingresos íntegros (900 x 12) 10.800

Gastos deducibles:

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾: 400
Gastos de reparación y conservación ⁽¹⁾: 210
Tributos, recargos y tasas (IBI): 260
Gastos de Comunidad): 850
Amortización:
- * Vivienda (3% x 58.200) ⁽²⁾ = 1.746
- * Muebles (10% s/6.900) ⁽³⁾ = 690

Total gastos deducibles: 4.156

Rendimiento neto (10.800 – 4.156) = 6.644

Reducción por arrendamiento vivienda (60% /6.644) = 3.986,40

Rendimiento neto reducido: (6.644 – 3.986,40) = 2.657,60

Notas a la solución de la primera vivienda arrendada:

⁽¹⁾ El importe total a deducir por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble y los gastos de reparación y conservación del inmueble tendrá como límite la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (artículo 23.a).1º de la Ley del IRPF). En este caso el importe total (400 + 210 = 610 euros) es muy inferior a los rendimientos íntegros (10.800 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar las cantidades destinadas a la amortización del bien inmueble en cuenta los siguientes datos:

Valor catastral: 65.200 euros
Valor catastral de construcción: 39.120 euros
% valor catastral de construcción/valor catastral [39.120 ÷ 65.200) x 100] = 60%
Coste de adquisición (incluyendo gastos asociados a la compra) (90.000 + 7.000) = 97.000 euros
Coste de adquisición, excluido el valor del suelo (97.000 x 60%) = 58.200 euros

De acuerdo con el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (39.120 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (58.200 euros). ^(Volver)

⁽³⁾ De acuerdo con el artículo 14.2.b) del Reglamento del IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos por la adquisición del mobiliario (cedido conjuntamente con la vivienda) los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 a que se refiere el artículo 30.1.ª del citado Reglamento, esto es, un 10 por 100. ^(Volver)

2. Segunda vivienda arrendada a familiar.

Deberá computarse como rendimiento neto total mínimo el mayor valor de:

2.1. La diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles.

Ingresos íntegros (300 x 12) = 3.600

Gastos deducibles:

Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 3.600

* Límite: ingresos íntegros: 3.600 euros

* Importe de 2023 pendiente de deducir en los 4 años siguientes: 4.200 -3.600 = 600
Tributos, recargos y tasas (IBI): 91
Gastos de Comunidad: 720
Amortización:

* Vivienda (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire acondicionado [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Total gastos deducibles: 5.363,50

Rendimiento neto (3.600 – 5.363,50) = -1.763,50

Reducción por arrendamiento vivienda ⁽⁴⁾ : 0

Rendimiento neto reducido: -1.763,50

2.2. El 2 por 100 del valor catastral (2% x 13.800) = 276

Rendimiento neto:

Se declarará el mayor valor de los dos calculados en las letras a) y b). Es decir, 276.

Notas a la solución de la segunda vivienda arrendada:

⁽²⁾ Para determinar las cantidades destinadas a la amortización del bien inmueble en cuenta los siguientes datos:

Valor catastral: 13.800 euros
Valor catastral de construcción: 8.970 euros
% valor catastral de construcción/valor catastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Coste de adquisición, excluido el valor del suelo (45.000 x 65%) = 29.250 euros ^(Volver)

⁽⁴⁾ No se aplica la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda por ser el rendimiento neto negativo. ^(Volver)

3. Suma de rendimientos netos reducidos del capital inmobiliario

La suma de rendimientos netos reducidos del capital inmobiliario de los dos arrendamientos: (2.657,60 + 276) = 2.933,60