Exemplo 1: Determinación do importe da ganancia derivada da transmisión onerosa dun inmoble adquirido con anterioridade a 31 de decembro de 1994
Don B.P.T. adquiriu o 10 de outubro de 1992 un chalé por un importe equivalente a 100.000 euros, satisfacendo en concepto de Imposto sobre Transmisións Patrimoniais un importe equivalente a 7.000 euros. Os restantes desembolsos efectuados por don B.P.T. con motivo da adquisición ascenderon á cantidade de 1.000 euros en concepto de notaría e rexistro.
En xullo de 2012 contratou a construción dunha piscina, así como a remodelación do interior do chalé. As devanditas obras efectuáronse durante o devandito mes de xullo e os seus importes ascenderon a 75.000 euros, incluído o IVE.
O día 3 de febreiro de 2021 vendeu o chalé no prezo de 500.000 euros, de que 150.000 euros, corresponden á mellora realizada en 2012, aboando en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana a cantidade de 15.000 euros. O chalé non estivo en ningún momento arrendado.
Determinar o importe da ganancia ou perda patrimonial obtida na devandita transmisión, tendo en conta que o contribuínte non realizou desde 2015 transmisión de elementos patrimoniais a cuxa ganancia lle fóra aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF
Solución:
Ao haberse efectuadas melloras no chalé nun ano distinto ao da súa adquisición, debe distinguirse a parte do valor de alleamento que corresponde a cada compoñente, é dicir, ao chalé e á mellora, con obxecto de aplicar o coeficiente redutor correspondente á ganancia patrimonial derivada da transmisión do chalé.
A determinación da ganancia ou perda patrimonial obtida efectuarase distinguindo a que corresponda ao chalé e a que corresponda á mellora.
1. Determinación da ganancia patrimonial correspondente ao chalé (data de venda 03-02-2021).
-
Determinación da ganancia patrimonial obtida:
Valor de transmisión (500.000 – 150.000 – 15.000) (1) = 335.000
Valor de adquisición (100.000 + 7.000 + 1.000) (2) = 108.000
Ganancia patrimonial (335.000 – 108.000) = 227.000
-
Determinación da ganancia patrimonial xerada antes do 20-01-2006):
Ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 4.849(3) = 106.422,03
-
Cálculo da redución:
-
Ganancia patrimonial susceptible de redución (4)
Límite máximo de valores de transmisión: 400.000
Valor de transmisión acumulada doutros elementos patrimoniais transmitidos con dereito á redución desde 01-01-2015 = 0
Valor de transmisión do elemento patrimonial ao que se aplica o D.T.9ª Lei do IRPF = 335.000
Ganancia patrimonial susceptible de redución = 106.422,03
-
Redución aplicable
Nº de anos de permanencia a 31-12-1996: ata 5 anos
Redución por coeficientes de abatemento (33,33% x 106.422,03) = 35.370,46
-
Ganancia patrimonial reducida
Ganancia patrimonial reducida (106.422,03 – 35.370,46) = 71.051,57
-
-
Determinación da ganancia patrimonial non susceptible de redución (xerada a partir do 20-01-2006):
Ganancia patrimonial xerada con posterioridade ao 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 5.494(5) = 120.577,97
2. Determinación da ganancia patrimonial correspondente á mellora:
Valor de transmisión: 150.000
Valor de adquisición: 75.000
Ganancia patrimonial (150.000 - 75.000) = 75.000,00
3. Ganancia patrimonial computable (71.051,57 + 120.577,97+ 75.000,00) = 266.629,54
Notas ao exemplo:
(1) Da parte do valor de transmisión correspondente ao chalé (350.000 euros), deduciuse o importe satisfeito en concepto de Imposto Municipal sobre Incremento de Valor dos Terreos de Natureza Urbana (15.000 euros). (Volver)
(2) Lembre que a partir do 1 de xaneiro de 2015 suprímense os coeficientes de actualización que se aplicaban para determinar os importes actualizados dos compoñentes do valor de adquisición. (Volver)
(3) A ganancia patrimonial xerada entre a data de adquisición do chalé (10-10-1992) e o 19 de xaneiro de 2006, ambos os dous incluídos, determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión do mesmo (03-02-2021), respecto do número total de días (4.849) comprendidos entre a data de adquisición e o 19-01-2006, ambos os dous incluídos. (Volver)
(4) Como o límite máximo aplicable sobre o valor de transmisión é de 400.000 euros e, neste caso, o valor de transmisión do chalé é de 335.000 euros e, ademais, trátase da primeira transmisión que realiza o contribuínte desde o 1 de xaneiro de 2015 a cuxa ganancia patrimonial poida resultar de aplicación o réxime transitorio, as porcentaxes redutoras que correspondan aplicaranse sobre todo o importe (106.422,03 euros) da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20-01-2006. Queda un resto de 65.000 euros do límite máximo (400.000 – 335.000) que poderá utilizarse na seguinte transmisión á que sexa aplicable a disposición transitoria novena da Lei do IRPF. (Volver)
(5) A ganancia patrimonial xerada a partir do día 20 de xaneiro de 2006 ata o día 3 de febreiro de 2021 en que ten lugar a transmisión do chalé determínase repartindo proporcionalmente a ganancia patrimonial total (227.000) entre o número de días transcorridos (10.343) entre a data de adquisición do chalé e a data de transmisión do mesmo (03-02-2021), respecto do número total de días (5.494) comprendidos entre o 20-01-2006 e a data da transmisión.
Esta última cantidade tamén pode determinarse restando da ganancia patrimonial total obtida a parte xerada con anterioridade a 20-01-2006. É dicir, (227.000,00 – 106.422,03 = 120.577,97) ganancia que non pode ser obxecto de redución. (Volver)