Intereses e demais gastos de financiamento e de conservación e reparación do inmoble

Normativa: Arts. 23.1 a) 1ª Lei IRPF e 13 a) Regulamento

Considéranse incluídos entre os gastos necesarios para a obtención dos rendementos, entre outros, os seguintes:

1. Intereses e demais gastos de financiamento

Son deducibles os intereses e demais gastos de financiamento dos capitais alleos investidos na adquisición ou mellora do ben, dereito ou facultade de uso ou gozo, así como, se é o caso, dos bens cedidos co mesmo.

Entre os gastos de financiamento considéranse incluídas as primas do seguro de vida contratada coa entidade financeira que concedeu o préstamo para a adquisición do inmoble, sempre que a contratación do citado seguro figure entre as condicións do prestamista para a súa concesión. É dicir, a consecuencia da non contratación do referido seguro de vida debe ser a imposibilidade de acceder ao devandito préstamo.

A deducibilidade destes gastos, só opera (debido á necesaria correlación dos gastos cos ingresos) con respecto á parte do período impositivo en que a vivenda se encontre alugada, isto é, que se calculan de forma proporcional ao número de días do período impositivo en que a vivenda se encontre arrendada.

Por iso,  os intereses e demais gastos de financiamento correspondente ao período de tempo previo á formalización do contrato de arrendamento, non  serán deducibles.

Importante :os intereses que, pola aplicación de cláusulas solo, fosen satisfeitos polo contribuínte en 2021 e con respecto aos que, antes de finalizar o prazo de presentación de autoliquidación do IRPF polo devandito exercicio (30 de xuño de 2022), acádese o acordo de devolución do seu importe coa entidade financeira ou como consecuencia dunha sentenza xudicial ou un laudo arbitral, non poderán deducirse como gasto. Véxase  o Capítulo 2. 

2. Conservación e reparación

Son deducibles os gastos de conservación e reparación dos bens produtores dos rendementos. Con esta finalidade, teñen esta consideración:

1. Os efectuados regularmente coa finalidade de manter o uso normal dos bens materiais, como o pintado, revogo ou arranxo de instalacións.

2. Os de substitución de elementos, como instalacións de calefacción, ascensor, portas de seguridade ou outros.

Non son deducibles por este concepto as cantidades destinadas á ampliación ou mellora dos bens, ao constituír as mesmas un maior valor de adquisición cuxa recuperación se efectúa a través das correspondentes amortizacións.

A deducibilidade dos gastos anteriores ao arrendamento está condicionada á obtención duns ingresos, é dicir, duns rendementos íntegros do capital inmobiliario: os procedentes do arrendamento ou da constitución ou cesión de dereitos ou facultades de uso ou gozo de bens inmobles ou de dereitos reais que recaian sobre os mesmos.

A existencia dunha correlación entre os gastos de conservación e reparación, e os ingresos derivados do posterior arrendamento da vivenda supón que os gastos de conservación e reparación efectuada nun inmoble coa finalidade de arrendaro (isto é, os  efectuados no período de tempo previo á formalización do contrato de arrendamento) terán a consideración de deducibles para a determinación do rendemento neto do capital inmobiliario, sempre que vaian dirixidos exclusivamente á futura obtención de rendementos do capital inmobiliario (a través do arrendamento ou da constitución ou cesión de dereitos de uso e goce) e non ao gozo, sequera temporal, do inmoble polo titular. Se no exercicio en que realiza os gastos  o contribuínte non obtén rendementos do capital inmobiliario derivados do inmoble, os gastos de reparación e conservación poderán ser deducidos nos catro anos seguintes, respectando cada ano o límite legalmente establecido. 

Límite máximo de dedución polos dous conceptos de gastos necesarios anteriores

Debe terse en conta o seguinte:

a) O importe total máximo a deducir polos intereses e demais gastos de financiamento e polos gastos de conservación e reparación non poderá exceder, para cada ben ou dereito, da contía dos rendementos íntegros obtidos.

O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes, sen que poida exceder, conxuntamente cos gastos por estes mesmos conceptos correspondentes a cada un destes anos, da contía dos rendementos íntegros obtidos en cada un dos mesmos, para cada ben ou dereito.

b) O importe pendente de deducir dos exercicios 2017, 2018, 2019 e 2020  aplicarase na declaración de 2021 con prioridade aos importes que correspondan ao propio exercicio 2021 por estes mesmos conceptos. A contía que proceda deducir farase constar no recadro [0104] da declaración.

Pola súa banda, o importe correspondente ao exercicio 2021 que se aplica na declaración indicarase no recadro [0107] e o importe que, por aplicación do límite máximo de dedución, quede pendente de deducir farase constar  no recadro [0108 ] para os efectos da súa dedución nos catro exercicios seguintes.

No caso de que existan varios contratos de arrendamento no ano sobre un mesmo inmoble, o límite máximo da cantidade a deducir por intereses e gastos de conservación e reparación debe computarse tomando en consideración as cantidades satisfeitas no ano e os ingresos íntegros obtidos nel , polo que, para algún dos contratos de arrendamento, a cantidade deducida por intereses e gastos de conservación e reparación podería exceder dos ingresos obtidos.