Concepto de rendementos do capital inmobiliario
Normativa: Art. 22.1 Lei IRPF
Teñen a consideración de rendementos íntegros de capital inmobiliaria os que deriven do arrendamento ou da constitución ou cesión de dereitos ou facultades de uso ou gozo sobre bens inmobles rústicos e urbanos ou de dereitos reais que recaian sobre eles, cuxa titularidade corresponda ao contribuínte e non se achen afectos a actividades económicas realizadas polo mesmo.
Son dereitos reais de uso ou gozo sobre o inmoble, entre outros, o usufruto, o dereito de uso e o de cuarto, o dereito real de aproveitamento por quenda de bens inmobles, o dereito de superficie, servidumes, censos e censo enfitéutico.
A titularidade, plena ou compartida, do dereito de propiedade ou de dereitos reais de gozo sobre bens inmobles que non estean arrendados nin cedidos a terceiros, nin tampouco estean afectos a actividades económicas, non xera rendementos do capital inmobiliario, senón que dá lugar á aplicación do réxime especial de imputación de rendas inmobiliarias, con excepción da vivenda habitual, os terreos non edificados e os inmobles de natureza rústica.
Véxanse ao respecto, dentro do Capítulo 10, o epígrafe "Réxime de Imputación de rendas inmobiliarias", e os artigos 6.2.e) e 85 da Lei do IRPF.
Outras precisións en relación co concepto de rendementos do capital inmobiliario
1. Arrendamento de inmoble como rendemento do capital inmobiliario
Normativa: Art. 27.2 Lei IRPF
Os rendementos derivados do arrendamento de bens inmobles teñen a consideración de rendementos do capital inmobiliario, non sendo que o arrendamento se realice como actividade económica.
Con esta finalidade, enténdese que o arrendamento de bens inmobles se realiza como actividade económica unicamente cando para a ordenación desta utilícese, polo menos, unha persoa empregada con contrato laboral e a xornada completa.
Para que os rendementos derivados do arrendamento cualifíquense como rendementos de capital inmobiliaria, o alugamento tense que limitar á mera posta a disposición dun inmoble durante períodos de tempo, sen que vaia acompañado da prestación de servizos propios da industria hoteleira como poden ser: servizos periódicos de limpeza, de cambio de roupa, de restauración, de lecer ou outros de natureza análoga. Se vai acompañado deste tipo de servizos complementarios estamos ante unha actividade empresarial e os rendementos derivados da mesma terán a consideración de rendementos de actividades económicas, de acordo co previsto no artigo 27.1 da Lei do IRPF.
En consecuencia, se se prestan servizos propios da industria hoteleira polo arrendador encontrámosnos ante rendementos derivados de actividades económicas e se non se prestan tales servizos ante rendementos do capital inmobiliario, non sendo que concorran as circunstancias previstas no artigo 27.2 da Lei do IRPF (isto é, que se dispoña dunha persoa con contrato laboral e xornada completa para a ordenación da actividade), en cuxo caso, tamén os rendementos derivados do arrendamento terán a consideración de rendementos de actividades económicas.
2. Subarrendamento
Normativa: Art. 25.4.c) Lei IRPF
No suposto de subarrendamentos, as cantidades percibidas polo subarrendador considéranse rendementos do capital mobiliario.
Porén, a participación do propietario ou usufrutuario do inmoble no prezo do subarrendo ten a consideración de rendementos do capital inmobiliario, sen que proceda aplicar sobre o rendemento neto a redución por arrendamento de bens inmobles destinados a vivenda, establecida no artigo 23.2 da Lei do IRPF, que máis adiante coméntase.
3. Arrendamento de negocios ou minas
Normativa: Art. 25.4.c) Lei IRPF
As cantidades percibidas por arrendamentos de negocios ou minas teñen a consideración fiscal de rendementos do capital mobiliario.
Porén, se o arrendamento unicamente é dun local de negocio, os rendementos obtidos deben cualificarse como do capital inmobiliario e cuantificarse aplicando as regras que se comentan neste Capítulo.
Debe distinguirse entre arrendamento dun local de negocio e o arrendamento de negocio: se o obxecto do contrato de arrendamento non son só os bens mobles e inmobles, senón tamén unha unidade económica con entidade propia susceptible de ser inmediatamente explotada, ou pendente para sero de meras formalidades administrativas, o rendemento percibido computarase entre os procedentes do capital mobiliario; se o obxecto do arrendamento é unicamente o local de negocio, o rendemento considerarase procedente do capital inmobiliario.
4. Indemnización por resolución anticipada do contrato de arrendamento
A indemnización satisfeita como consecuencia da resolución anticipada do contrato de arrendamento ten para o propietario-arrendador a consideración de mellora e non a de gasto deducible para a determinación do rendemento neto do capital inmobiliario. Para o arrendatario que a percibe constitúe unha ganancia patrimonial cuxo período de xeración será o que corresponda en función da antigüidade do contrato de arrendamento.
| Rescisión anticipada de contrato | Arrendador | Arrendatario |
|---|---|---|
| Vontade do arrendador | Indemnización satisfeita: Mellora | Indemnización percibida: Ganancia patrimonial |
| Vontade do arrendatario | Indemnización percibida: Rendemento de capital inmobiliaria | Indemnización satisfeita: Perda patrimonial |
5. Inmoble con uso ou destino simultáneo no mesmo período (arrendado e a disposición dos seus titulares)
Cando un inmoble sexa obxecto no mesmo período impositivo de utilizacións sucesivas ou simultáneas diferentes, é dicir, arrendado durante parte do ano e a disposición do seu titular o resto, a renda derivada do arrendamento constitúe rendemento do capital inmobiliario e a correspondente ao período non arrendado ou á parte non arrendada ten a consideración de renda imputada pola titularidade do inmoble, sempre que este non se converta na vivenda habitual do contribuínte.
A imputación de rendas polos inmobles que estivesen durante o exercicio, total ou parcialmente, a disposición dos seus propietarios ou usufrutuarios coméntase no Capítulo 10.
O importe dos rendementos e da renda imputada determinarase en proporción ao número de días que se encontrasen arrendados ou sen arrendar, respectivamente, os inmobles dentro do exercicio.
As rendas procedentes de bens inmobles, que non se encontran arrendados nin subarrendados, pero que están destinados a sero (inmobles en expectativa de alugamento), tributan como rendas imputadas e non cabe deducir gastos correspondentes a ese período, na medida en que durante el non se obteñen rendementos de capital inmobiliaria. Criterio interpretativo fixado polo Tribunal Supremo na súa Sentenza número 270/2021, do 25 de febreiro (ROJ: STS 910/2021).
6. O arrendamento de elementos comúns dun edificio
O arrendamento de elementos comúns dun edificio como, por exemplo, parte da fachada ou da cuberta, pola comunidade de propietarios dá lugar a rendementos do capital inmobiliario que se atribuirán aos copropietarios segundo a súa participación na comunidade.
O réxime de atribución de rendas obtidas por determinadas entidades, incluídas as comunidades de propietarios, coméntase no Capítulo 10.