Caso práctico

O matrimonio composto por don R.J.R. e doa M.A.T., residente en Sevilla, tivo arrendadas durante todo o ano 2023 dúas vivendas. A relación de ingresos, gastos e outros datos de interese para a determinación do rendemento neto son os seguintes:

1. Primeira vivenda arrendada por 900 euros mensuais.

A vivenda foi adquirida en 2003 por un importe equivalente a 90.000 euros, máis 7.000 euros de gastos. Para a súa adquisición solicitaron un préstamo hipotecario do Banco "Z" polo que pagaron ao longo de 2023 a cantidade de 400 euros de intereses e 2.200 euros de amortización de capital. O valor catastral da devandita vivenda que foi revisado en 2011 ascende a 66.200 euros, de que 27.080 euros corresponden ao valor do solo e 39.120 euros ao valor de construción, de acordo co datos figura o recibo do IBI do exercicio 2023, sendo a súa referencia catastral 4927802TG3442F0088ZR.

O custo de adquisición do mobiliario instalado na vivenda, segundo factura de 2016, ascende a 6.900 euros. Os gastos satisfeitos en 2023 pola devandita vivenda foron os seguintes:

Imposto sobre Bens Inmobles (IBI): 260
Comunidade: 850
Revogo da fachada: 210

2. Segunda vivenda arrendada a un irmán de dona M.A.T., por 300 euros mensuais.

A vivenda foi adquirida no ano 2008 por 45.000 euros, incluídos os gastos inherentes á devandita adquisición. O valor catastral da vivenda ascende a 13.800 euros, de que 4.830 euros corresponden ao valor do solo e 8.970 euros ao valor da construción. O devandito valor catastral foi revisado por última vez en 2011. A referencia catastral da devandita vivenda é 4927802TG3442F0134YK.

Os gastos desta vivenda ao longo de 2023 foron os seguintes:

Imposto sobre Bens Inmobles (IBI): 91
Intereses préstamo: 4.200
Amortización capital: 1.202
Comunidade: 720
Instalación de aire acondicionado (01-07-23 ): 1.500

Determinar o rendemento neto reducido do capital inmobiliario correspondente ás devanditas vivendas no exercicio 2023, en caso de tributación conxunta.

Solución:

1. Primeira vivenda arrendada:

Ingresos íntegros (900 x 12) 10.800

Gastos deducibles :

Intereses dos capitais investidos na adquisición da vivenda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾: 400
Gastos de reparación e conservación ⁽¹⁾: 210
Tributos, recargas e taxas (IBI): 260
Gastos de Comunidade): 850
Amortización:
- * Vivenda (3% x 58.200) ⁽²⁾ = 1.746
- * Mobles (10% s/6.900) ⁽³⁾ = 690

Totais gastos deducibles: 4.156

Rendemento neto (10.800 – 4.156) = 6.644

Redución por arrendamento vivenda (60% /6.644) = 3.986,40

Rendemento neto reducido: (6.644 – 3.986,40) = 2.657,60

Notas á solución da p rimera vivenda arrendada :

⁽¹⁾ O importe total a deducir por intereses dos capitais alleos investidos na adquisición do inmoble e os gastos de reparación e conservación do inmoble terá como límite a contía dos rendementos íntegros obtidos. O exceso poderase deducir nos catro anos seguintes (artigo 23.a).1º da Lei do IRPF ). Neste caso o importe total (400 + 210 = 610 euros) é moi inferior aos rendementos íntegros (10.800 euros). ^{(Volver intereses)} ^{(Volver gastos reparación)}

⁽²⁾ Para determinar as cantidades destinadas á amortización do ben inmoble en conta os seguintes datos:

Valor catastral: 65.200 euros
Valor catastral de construción: 39.120 euros
% valor catastral de construción/valor catastral [39.120 ÷ 65.200) x 100] = 60%
Custo de adquisición (incluíndo gastos asociados á compra) (90.000 + 7.000) = 97.000 euros
Custo de adquisición, excluído o valor do solo (97.000 x 60 %) = 58.200 euros

De acordo co artigo 14.2.a) do Regulamento de IRPF a amortización non poderá exceder, en cada ano, do resultado de aplicar o 3 por 100 sobre ao maior dos seguintes valores: valor catastral de construción (39.120 euros) ou custo de adquisición, excluído o solo (58.200 euros). ^(Volver)

⁽³⁾ De acordo co artigo 14.2.b) do Regulamento do IRPF a amortización non poderá exceder, en cada ano, do resultado de aplicar aos custos de adquisición satisfeita pola adquisición do mobiliario (cedido conxuntamente coa vivenda) os coeficientes de amortización determinados de acordo coa táboa de amortizacións simplificada aprobada por Orde do 27 de marzo de 1998 a que se refire o artigo 30.1.ª do citado Regulamento, isto é, un 10 por 100. ^(Volver)

2. Segunda vivenda arrendada a familiar.

Deberá computarse como rendemento neto total mínimo o maior valor de:

2.1. A diferenza entre ingresos íntegros e gastos deducibles.

Ingresos íntegros (300 x 12) = 3.600

Gastos deducibles :

Intereses dos capitais investidos na adquisición da vivenda (préstamo hipotecario) ⁽¹⁾ : 3.600

* Límite: ingresos íntegros: 3.600 euros

* Importe de 2023 pendente de deducir nos 4 anos seguintes: 4.200-3.600 = 600
Tributos, recargas e taxas (IBI): 91
Gastos de Comunidade: 720
Amortización:

* Vivenda (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire acondicionado [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Totais gastos deducibles: 5.363,50

Rendemento neto (3.600 – 5.363,50) = -1.763,50

Redución por arrendamento vivenda ⁽⁴⁾ : 0

Rendemento neto reducido: -1.763,50

2.2. O 2 por 100 do valor catastral (2% x 13.800) = 276

Rendemento neto:

Declararase o maior valor dos dous calculados nas letras a) e b). É dicir, 276.

Notas á solución da segunda vivenda arrendada :

⁽²⁾ Para determinar as cantidades destinadas á amortización do ben inmoble en conta os seguintes datos:

Valor catastral: 13.800 euros
Valor catastral de construción: 8.970 euros
% valor catastral de construción/valor catastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Custo de adquisición, excluído o valor do solo (45.000 x 65 %) = 29.250 euros ^(Volver)

⁽⁴⁾ Non se aplica a redución por arrendamento de inmobles destinados a vivenda por ser o rendemento neto negativo. ^(Volver)

3. Suma de rendementos netos reducidos do capital inmobiliario

A suma de rendementos netos reducidos do capital inmobiliario dos dous arrendamentos: (2.657,60 + 276) = 2.933,60