7.3.6.3. Despeses deduïbles

Per a la determinació del rendiment net, es deduiran dels rendiments íntegres totes les despeses necessàries  per a la seua obtenció així com les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguen a la seua depreciació efectiva.

En particular, es consideraran inclosos, entre d'altres, els següents:

1. Els interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé, dret o facultat d'ús o gaudi del que procedisquen els rendiments i altres despeses de finançament, així com les despeses de conservació i reparació.

   A estos efectes, tindran la consideració de despeses de reparació i conservació:

   • Els efectuats regularment amb la finalitat de mantindre l'ús normal dels béns materials, com el pintat, revoque o arregle d'instal·lacions.

   • Els de substitució d'elements, com instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o d'altres.

   No seran deduïbles per este concepte les quantitats destinades a ampliació o millora.

   L'import total a deduir per estes despeses no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.

   L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents, sense que puga excedir, conjuntament amb les despeses per estos mateixos conceptes corresponents a cadascun d'estos anys, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts a cada un dels mateixos, per a cada bé o dret.

2. Els tributs i recàrrecs no estatals, així com les taxes i recàrrecs estatals, sigui quin sigui la seua denominació, sempre que incidisquen sobre els rendiments computats o sobreu els béns o drets productors dels mateixos i no tinguen caràcter sancionador.

3. Les quantitats meritades per tercers en contraprestació directa o indirecta o com a conseqüència de servicis personals, com ara els d'administració, vigilància, porteria o similars.

4. Els ocasionats per la formalització de l'arrendament, subarrendament, cessió o constitució de drets i els de defensa de caràcter jurídic relatius als béns, drets o rendiments.

5. Els saldos de dubtós cobrament sempre que esta circumstància quede suficientment justificada. S'entendrà complit este requisit:

   1. Quan el deutor es trobe en situació de concurs.

   2. Quan entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu hagueren transcorregut  3 mesos, i no s'haguera produït una renovació de crèdit.

   Quan un saldo dubtós anara cobrat posteriorment a la seua deducció, es computarà com a ingrés en l'exercici en què es produïsca este cobrament.

6. L'import de les primes de contractes d'assegurança, bé siguen de responsabilitat civil, incendie, robe, romp de vidres o d'altres de naturalesa anàloga, sobreu els béns o drets productors dels rendiments.

7. Les quantitats destinades a servicis o subministraments.

8. Les quantitats destinades a l'amortització sempre que responguen a la depreciació efectiva.

Quantitats destinades a l'amortització

Es considerarà que les amortitzacions complixen el requisit d'efectivitat quan no excedisquen els percentatges que s'assenyalen a continuació:

• Tractant-se de béns immobles  si no excedix el resultat d'aplicar el 3% sobre el major dels següents valors: el cost d'adquisició satisfet  o el valor cadastral, sense incloure en el còmput el valor del sòl.

  Quan no es conega el valor del sòl, este es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any.

• Respecte dels béns de naturalesa mobiliària, susceptibles de ser utilitzats per un període superior a l'any i cedits conjuntament amb l'immoble: quan, en cada any, no excedisquen el resultat d'aplicar als costos d'adquisició satisfets els coeficients d'amortització determinats d'acord amb la taula d'amortitzacions aprovada per al règim d'estimació directa simplificada.

• Drets reals d'ús i gaudi . En cas que els rendiments procedisquen de la titularitat de drets reals d'ús o gaudi, podrà amortitzar-se, amb el límit dels rendiments íntegres de cada dret, el cost d'adquisició satisfet. L'amortització, en eixe supòsit, serà el resultat de les regles següents:

  • Quan el dret o facultat tinguera termini de durada determinat, el que resulte de dividir el cost d'adquisició satisfet del dret entre el nombre d'anys de durada del mateix.

  • Quan el dret o facultat anara vitalici, el resultat d'aplicar al cost d'adquisició satisfet el percentatge del 3%.

Cost d'adquisició

El cost d'adquisició satisfet serà:

• En el cas d'immobles adquirits a títol onerós : el preu d'adquisició incloses les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre, IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.) així com el cost de les inversions i millores efectuades.

• En el cas d'immobles adquirits a títol gratuït (herència o donació): el valor del bé determinat segons les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions,  sense que puga excedir el valor de mercat, juntament amb les despeses i els tributs satisfets per a la seua adquisició així com el cost de les inversions i millores efectuades.

Compensació per a contractes d'arrendament anteriors a 9 de maig de 1985 (DT 3a Llei)

Quan es tracti de contractes d'arrendament celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985, que no disfruten del dret a la revisió de la renda per aplicació de la regla 7a de l'apartat 11 de la disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, s'inclourà addicionalment, com a despesa deduïble, mentres subsistisca esta situació i en concepte de compensació, una quantitat equivalent a l'amortització de l'immoble.