8.2.6.1. Exempció per reinversió en habitatge habitual

Podran gaudir d'exempció els guanys patrimonials que es posen de manifest en la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent quan l'import total del valor de transmissió es reinvertisca en l'adquisició o rehabilitació d'un nou habitatge habitual.

Així mateix, el contribuent  pot obtindre el benefici fiscal de l'exempció per reinversió si destina les quantitats obtingudes en l'alienació de l'habitatge habitual a satisfer el preu d'un nou habitatge habitual en construcció, inclosa la possibilitat d'autopromoció.

En este cas, perquè resulte aplicable l'exempció per reinversió el contribuent haurà de complir dos terminis: un termini de dos anys per a reinvertir l'import obtingut en la transmissió i, un altre termini de quatre anys per a acabar la construcció des de l'inici de la inversió adquirint la propietat del nou habitatge.

Si per a adquirir l'habitatge transmès s'haguera utilitzat finançament aliè, es considerarà, exclusivament a estos efectes, com a import total obtingut en la transmissió el valor de transmissió menys el principal del préstec pendent d'amortitzar.

S'entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual, quan constituïsca el seu habitatge habitual en aquell moment o haguera tingut tal consideració fins qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió. 

Concepte d'habitatge habitual i rehabilitació

A efectes fiscals, es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació en la que el contribuent residisca durant un termini continuat de, com a mínim, tres anys.

No obstant això, s'entendrà que l'habitatge va tindre el caràcter d'habitual, quan, malgrat no haver transcorregut este termini, es produïsca la defunció del contribuent o concórreguen altres circumstàncies que necessàriament exigisquen el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció del primer treball o canvi de faena o unes altres anàlogues justificades.

Per part seua, perquè l'habitatge adquirit constituïsca la residència habitual del contribuent, cal que siga habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel mateix contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres.

A l'efecte de l'exempció per reinversió la rehabilitació de l'habitatge s'assimila a l'adquisició d'habitatge, tenint tal consideració les obres en la mateixa que complisquen qualsevol dels següents requisits:

1. Que es tracti d'actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d'habitatges en els termes prevists en el Reial decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria, i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.

2. Que tinguen per objecte principal la reconstrucció de l'habitatge mitjançant la consolidació i el tractament de les estructures, façanes o cobertes i d'altres anàlogues sempre que el cost global de les operacions de rehabilitació excedisca el 25% del preu d'adquisició si s'haguera efectuat esta durant els dos anys immediatament anteriors a l'inici de les obres de rehabilitació o, en un altre cas, del valor de mercat que tinguera l'habitatge en el moment d'este inici.

   A estos efectes, es descomptarà del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'habitatge la part proporcional corresponent al sòl.

Reinversió total o parcial

Per a aplicar l'exempció per reinversió no resulta precise usar en la seua totalitat els diners obtingut de la venda de l'anterior habitatge sent suficient amb aplicar per a la mateixa fi diners pres a préstec d'un tercer, ja siga directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble.

Per tant, per a considerar realitzada la  reinversió  es tindrà en compte la totalitat del valor d'adquisició del nou habitatge independentment del fet que  el seu import haja sigut satisfet o finançat. 

En el cas reinversió parcial només s'exclourà de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que corresponga a la quantitat efectivament invertida.

Termini per a la reinversió

La reinversió haurà d'efectuar-se, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.

S'entendrà que la reinversió s'efectua dins de termini quan la venda s'haguera efectuat a terminis o amb preu ajornat, sempre que l'import dels terminis es destine a la finalitat indicada dins del període impositiu en què es vagen percebent.

Quan, conforme al que disposen els paràgrafs anteriors, la reinversió no es realitze en el mateix any de l'alienació, el contribuent vindrà obligat a fer constar en la declaració de l'Impost de l'exercici en el que s'obtinga el guany de patrimoni la seua intenció de reinvertir en les condicions i terminis assenyalats.

Amb motiu de l'estat d'alarma declarat arran de l'epidèmia de COVID-19 el termini de dos anys previst per a la reinversió es va paralitzar des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins el 30 de maig de 2020.

Així mateix el termini previst en l'article 41 bis.3 del Reglament de l'IRPF computat des que l'habitatge va deixar de ser habitual fins que es ven també s'ha vist afectat per la citada paralització.

Incompliment de les condicions.

L'incompliment de qualsevol de les condicions determinarà el sotmetiment a gravamen de la part del guany patrimonial corresponent.

En eixe cas, el contribuent imputarà la part del guany patrimonial no exempt a l'any de la seua obtenció, practicant declaració-liquidació complementària, amb inclusió dels interessos de demora, i es presentarà en el termini que mitjance entre la data en què es produïsca l'incompliment i la finalització del termini reglamentari de declaració corresponent al període impositiu en què es produïsca este incompliment