Quantitats destinades a l'amortització

Normativa: Arts. 23.1 b) Llei IRPF i 13 h) i 14 Reglament

Tenen la consideració de despeses deduïbles les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguen a la seua depreciació efectiva.

• Béns immobles

  Tractant-se de béns immobles es considerarà que les amortitzacions complixen el requisit d'efectivitat quan, en cada any, no excedisquen el resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels següents valors.

  1. Cost d'adquisició satisfet, incloses les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre,  IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.) sense incloure en el còmput el valor del sòl, així com el cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.

     En les adquisicions d'immobles per herència o donació, només tindrà la consideració de "cost d'adquisició satisfet" la part de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició que corresponga a la construcció i, si escau,  la totalitat de les inversions i millores efectuades.

  2. Valor cadastral, exclòs el valor del sòl.

  Quan no es conega el valor del sòl, este es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any reflectit en el corresponent rep de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI).

  Límit de l'amortització acumulada dels immobles

  El límit de l'amortització acumulada serà el valor d'adquisició de l'immoble generador dels rendiments. Per tant:

  • En el cas de béns adquirits a títol onerós, l'amortització acumulada no podrà superar el cost d'adquisició de l'immoble, que es correspon amb el seu valor d'adquisició conforme a l'article 35 de la Llei de l'IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).
  • En el cas dels immobles adquirits a títol lucratiu, el límit de l'amortització acumulada, en còmput global, no podrà superar el valor d'adquisició en els termes de l'article 36 de la Llei d'IRPF, i exclòs del còmput el valor del sòl.

  Exemple:

  El senyor R.R.R. va adquirir per herència un immoble valor del qual atribuït en la liquidació de l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i que consta en l'escriptura pública d'adjudicació d'herència va anar de 100.000 euros.

  Les despeses i els tributs inherents a l'adquisició (notària, registre, ISD) ascendixen a 2000 euros.

  El valor cadastral de l'immoble heretat: 80.000 euros.

  El percentatge que representa el valor del sòl pel que fa al valor total de l'immoble és del 20 per 100.

  Una vegada heretat, l'immoble es va destinar a l'arrendament a tercers.

  Calcular l'amortització que correspon a un bé immoble que es troba llogat i el límit d'amortització acumulada deduïble.

  Solució:

  1. Càlcul de l'amortització.

     Es prendrà per al càlcul de l'amortització el major dels següents valors

     • Cost d'adquisició satisfet: (80% s/2000): 1.600
     • Valor cadastral exclòs el valor del sòl: (80% s/ 80.000): 64.000

     L'import de l'amortització deduïble com a despesa per a determinar el rendiment de capital immobiliari serà resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels valors anteriors en este cas el valor cadastral exclòs el valor del sòl.

     Per tant, en este cas l'import de l'amortització deduïble serà el 3% s/64.000 euros= 1.920,00 euros

  2. Límit amortització acumulada.

     El contribuent podrà amortitzar l'immoble fins que l'import de l'amortització acumulada abast el valor de l'immoble a l'efecte de l'ISD (excloent del còmput el valor del sòl), açò és, 80% x (100.000 + 2000) = 81.600 euros.

• Béns de naturalesa mobiliària cedits conjuntament amb l'immoble

  Seran amortitzables sempre que siguen susceptibles d'utilització per un període de temps superior a un any.

  S'entendrà que l'amortització anual deduïble per cadascun dels béns cedits complix el requisit d'efectivitat, quan el seu import no excedisca el resultat d'aplicar als seus respectius costos d'adquisició satisfets els coeficients d'amortització que li corresponga d'acord amb la taula d'amortitzacions simplificada aprovada per Ordre de 27 de març de 1998.

  Dins d'esta taula es recull, entre d'altres, el següent coeficient màxim d'amortització: Instal·lacions, mobiliari i ensaries: 10 per 100.

• Drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles

  Seran amortitzables sempre que la seua adquisició haja suposat un cost per al contribuent. En estos casos cal distingir:

  1. Si el dret o facultat té termini de durada determinat, l'amortització anual deduïble serà la que resulte de dividir el cost d'adquisició satisfet entre el nombre d'anys de durada del mateix.
  2. Si el dret o facultat anara vitalici, l'amortització computable serà el resultat d'aplicar el coeficient del 3 per 100 sobre el cost d'adquisició satisfet.

  En ambdós casos, l'import de les amortitzacions deduïbles en l'exercici no podrà superar la quantia dels rendiments íntegres derivats de cada dret.