Saltar al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2020.

Exemple 1:Determinació de l'import del guany derivat de la transmissió onerosa d'un immoble adquirit anteriorment a 31 de desembre de 1994

Senyor B.P.T. va adquirir el 10 d'octubre de 1991 un xalet per un import equivalent a 100.000 euros, satisfent en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials un import equivalent a 7.000 euros.Els restants desemborsaments efectuats pel senyor B.P.T. amb motiu de l'adquisició van ascendir a la quantitat de 1.000 euros en concepte de notaria i registre.

El juliol de 2012 va contractar la construcció d'una piscina, així com la remodelació de l'interior del xalet.Les esmentades obres es van efectuar durant l'esmentat mes de juliol i els seus imports van ascendir a 75.000 euros, inclòs el IVA.

El dia 3 de febrer de 2020 va vendre el xalet en el preu de 500.000 euros, dels quals 150.000 euros, corresponen a la millora realitzada el 2012, abonant en concepte d'Impost Municipal sobre Increment de valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana la quantitat de 15.000 euros.El xalet no ha estat en cap moment arrendat.

Determinar l'import del guany o pèrdua patrimonial obtinguda en l'esmentada transmissió, tenint en compte que el contribuent no ha realitzat des de 2015 transmissió d'elements patrimonials al guany de la qual li fora aplicable la disposició transitòria novena de la Llei del IRPF

Solució:

En haver-se efectuat millores al xalet en un any diferent al de la seua adquisició, s'ha de distingir la part del valor d'alienació que correspon a cada component, és a dir, al xalet i a la millora, per tal d'aplicar el coeficient reductor corresponent al guany patrimonial derivat de la transmissió del xalet.

La determinació del guany o pèrdua patrimonial obtinguda s'efectuarà distingint la que corresponga al xalet i la que corresponga a la millora.

1.Determinació del guany patrimonial corresponent al xalet (data de venda 03-02-2020).

  1. Determinació del guany patrimonial obtingut:

    Valor de transmissió (500.000 – 150.000 – 15.000) (1) = 335.000

    Valor de adquisició (100.000 + 7.000 + 1.000) (2) = 108.000

    Guany patrimonial (335.000 – 108.000) = 227.000 

  2. Determinació del guany patrimonial generat abans del 20-01-2006):

    Guany patrimonial generat anteriorment a 20-01-2006:(227.000 ÷ 10.343) x 5.216 (3) = 114.476,66

  3. Càlcul de la reducció:

    1. Guany patrimonial susceptible de reducció (4)

      Límit màxim de valors de transmissió:400.000

      Valor de transmissió acumulat d'altres elements patrimonials transmesos amb dret a la reducció des de 01-01-2015 = 0

      Valor de transmissió de l'element patrimonial a què s'aplica la D.T.9ª Llei del IRPF = 335.000

      Guany patrimonial susceptible de reducció = 114.476,65

    2. Reducció aplicable

      Núm. d'anys de permanència a 31-12-1996:fins a 6 anys

      Reducció per coeficients d'abatiment (44,44% x 114.476,65) = 50.873.42

    3. Guany patrimonial reduït

      Guany patrimonial reduït (114.476,65 – 50.873.42) = 63.602,93

  4. Determinació del guany patrimonial no susceptible de reducció (generada a partir del 20-01-2006):

    Guany patrimonial generada posteriorment al 20-01-2006:(227.000 ÷ 10.343) x 5.127 (5) = 112.523,35

2.Determinació del guany patrimonial corresponent a la millora:

Valor de transmissió:150.000

Valor d'adquisició:75.000

Guany patrimonial (150.000 - 75.000) = 75.000,00

3.Guany patrimonial computable (63.602,93 + 112.523,35 + 75.000,00) = 251.126,28

Notes a l'exemple:

(1) De la part del valor de transmissió corresponent al xalet (350.000 euros), s'ha deduït l'import satisfet en concepte d'Impost Municipal sobre Increment de valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (15.000 euros).(Tornar)

(2) Recorde que a partir d'1 de gener de 2015 se suprimixen els coeficients d'actualització que s'aplicaven per a determinar els imports actualitzats dels components del valor d'adquisició.(Tornar)

(3) El guany patrimonial generat entre la data d'adquisició del xalet (10-10-1991) i el 19 de gener de 2006, ambdós inclusivament, es determina repartint proporcionalment el guany patrimonial total (227.000) entre el nombre de dies transcorreguts (10.343) entre la data d'adquisició del xalet i la data de transmissió del mateix (03-02-2020), respecte del nombre total de dies (5.217) compresos entre la data d'adquisició i el 19-01-2006, ambdós inclusivament.(Tornar)

(4) Com el límit màxim aplicable sobre el valor de transmissió és de 400.000 euros i, en este cas, el valor de transmissió del xalet és de 335.000 euros i, a més, es tracta de la primera transmissió que realitza el contribuent des d'1 de gener de 2015 al guany patrimonial del qual puga resultar d'aplicació el règim transitori, els percentatges reductors que corresponguen s'aplicaran sobretot l'import (123.169,87 euros) del guany patrimonial generat anteriorment a 20-01-2006.Queda una resta de 65.000 euros del límit màxim (400.000 – 335.000) que podrà utilitzar-se en la següent transmissió a què siga aplicable la disposició transitòria novena de la Llei del IRPF. (Tornar)

(5) El guany patrimonial generat a partir del dia 20 de gener de 2006 fins al dia 3 de febrer de 2020 en què té lloc la transmissió del xalet es determina repartint proporcionalment el guany patrimonial total (227.000) entre el nombre de dies transcorreguts (10.343) entre la data d'adquisició del xalet i la data de transmissió del mateix (03-02-2020), respecte del nombre total de dies (5.126) compresos entre el 20-01-2006 i la data de la transmissió.

Esta última quantitat també pot determinar-se restant-ne del guany patrimonial total obtingut la part generada anteriorment 20-01-2006.És a dir (227.000,00 – 118.664,26 = 108.335,74) guany que no pot ser objecte de reducció.(Tornar)