Interessos i altres despeses de finançament i de conservació i reparació de l'immoble

Normativa: Arts. 23.1 a) 1a Llei IRPF i 13 a) Reglament

Es consideren inclosos entre les despeses necessàries per a l'obtenció dels rendiments, entre d'altres, els següents:

1. Interessos i altres despeses de finançament

Són deduïbles els interessos i altres despeses de finançament dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé, dret o facultat d'ús o gaudi, així com, si escau, dels béns cedits amb el mateix.

Entre les despeses de finançament es consideren incloses les primes de l'assegurança de vida contractat amb l'entitat financera que va concedir el préstec per a l'adquisició de l'immoble, sempre que la contractació del citat assegurança figure entre les condicions del prestadora per a la seua concessió. És a dir, la conseqüència de la no contractació del referit assegurança de vida ha de ser la impossibilitat d'accedir a este préstec.

La deduïbilitat d'estes despeses, només opera (degut a la necessària correlació de les despeses amb els ingressos) pel que fa a la part del període impositiu en què l'habitatge es trobe llogada, açò és, que es calculen de forma proporcional al nombre de dies del període impositiu en els que l'habitatge es trobe arrendada.

Per això,  els interessos i altres despeses de finançament corresponents al període de temps previ a la formalització del contracte d'arrendament, no  seran deduïbles.

Important :els interessos que, per l'aplicació de clàusules terra, hagueren sigut satisfets pel contribuent el 2021 i pel que fa als que, abans de finalitzar el termini de presentació d'autoliquidació de l'IRPF per este exercici (30 de juny de 2022), s'assoleixi l'acord de devolució del seu import amb l'entitat financera o com a conseqüència d'una sentencia judicial o un laude arbitral, no podran deduir-se com a despesa. Vegeu  el Capítol 2. 

2. Conservació i reparació

Són deduïbles les despeses de conservació i reparació dels béns productors dels rendiments. A estos efectes, tenen esta consideració:

1. Els efectuats regularment amb la finalitat de mantindre l'ús normal dels béns materials, com el pintat, revoque o arregle d'instal·lacions.

2. Els de substitució d'elements, com instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o d'altres.

No són deduïbles per este concepte les quantitats destinades a l'ampliació o millora dels béns, al constituir les mateixes un major valor d'adquisició de la qual recuperació s'efectua a través de les corresponents amortitzacions.

La deduïbilitat de les despeses anteriors a l'arrendament està condicionada a l'obtenció d'uns ingressos, és a dir, d'uns rendiments íntegres del capital immobiliari: els procedents de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi de béns immobles o de drets reals que recaiguen sobre els mateixos.

L'existència d'una correlació entre les despeses de conservació i reparació, i els ingressos derivats del posterior arrendament de l'habitatge suposa que les despeses de conservació i reparació efectuats en un immoble amb la finalitat d'arrendar-ho (açò és, els  efectuats durant el període de temps previ a la formalització del contracte d'arrendament) tindran la consideració de deduïbles per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari, sempre que vagen dirigits exclusivament a la futura obtenció de rendiments del capital immobiliari (a través de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets d'ús i gaudi) i no al gaudi, si més no temporal, de l'immoble pel titular. Si en l'exercici en què realitza les despeses  el contribuent no obté rendiments del capital immobiliari derivats de l'immoble, les despeses de reparació i conservació podran ser deduïts durant els quatre anys següents, respectant cada any el límit legalment establit. 

Límit màxim de deducció pels dos conceptes de despeses necessàries anteriors

Ha de tindre's en compte el següent:

a) L'import total màxim a deduir pels interessos i altres despeses de finançament i per les despeses de conservació i reparació no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.

L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents, sense que puga excedir, conjuntament amb les despeses per estos mateixos conceptes corresponents a cadascun d'estos anys, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts a cada un dels mateixos, per a cada bé o dret.

b) L'import pendent de deduir dels exercicis 2017, 2018, 2019 i 2020  s'aplicarà en la declaració de 2021 amb prioritat als imports que corresponguen al propi exercici 2021 per estos mateixos conceptes. La quantia que procedisca deduir es farà constar en la casella [0104] de la declaració.

Per part seua, l'import corresponent a l'exercici 2021 que s'aplica en la declaració s'indicarà en la casella [0107] i l'import que, per aplicació del límit màxim de deducció, quede pendent de deduir es farà constar  en la casella [0108 ] a l'efecte de la seua deducció en els quatre exercicis següents.

En cas que existisquen diversos contractes d'arrendament l'any sobre un mateix immoble, el límit màxim de la quantitat a deduir per interessos i despeses de conservació i reparació ha de computar-se prenent en consideració les quantitats satisfetes l'any i els ingressos íntegres obtinguts en ell, pel que, per a algun dels contractes d'arrendament, la quantitat deduïda per interessos i despeses de conservació i reparació podria excedir els ingressos obtinguts.