Concepte de rendiments del capital immobiliari
Normativa: Art. 22.1 Llei IRPF
Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que deriven de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que recaiguen sobre ells, de la qual titularitat corresponga al contribuent i no es troben afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix.
Són drets reals d'ús o gaudi sobre l'immoble, entre d'altres, l'usdefruit, el dret d'ús i el d'habitació, el dret real d'aprofitament per torns de béns immobles, el dret de superfície, servituds, censos i cense emfitèutic.
La titularitat, plena o compartida, del dret de propietat o de drets reals de disfrute sobre béns immobles que no estiguen arrendats ni cedits a tercers, ni tampoc estiguen afectes a activitats econòmiques, no genera rendiments del capital immobiliari, sinó que dóna lloc a l'aplicació del règim especial d'imputació de rendes immobiliàries, a excepció de l'habitatge habitual, els solars no edificats i els immobles de naturalesa rústica.
Vegeu respecte d'això, dins del Capítol 10, l'epígraf"Règim d'Imputació de rendes immobiliàries", i els articles 6.2.e) i 85 de la Llei de l'IRPF.
Altres precisions en relació amb el concepte de rendiments del capital immobiliari
1. Arrendament d'immoble com a rendiment del capital immobiliari
Normativa: Art. 27.2 Llei IRPF
Els rendiments derivats de l'arrendament de béns immobles tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari, fora que l'arrendament es realitze com a activitat econòmica.
A estos efectes, s'entén que l'arrendament de béns immobles es realitza com a activitat econòmica únicament quan per a l'ordenació d'esta s'utilitze, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa.
Perquè els rendiments derivats de l'arrendament es qualifiquen de rendiments de capital immobiliari, el lloguer s'ha de limitar a la mera posada a disposició d'un immoble durant períodes de temps, sense que vaja acompanyat de la prestació de servicis propis de la indústria hotelera com poden ser: servicis periòdics de neteja, de canvi de roba, de restauració, d'oci o d'altres de naturalesa anàloga. Si va acompanyat d'este tipus de servicis complementaris estem davant una activitat empresarial i els rendiments derivats de la mateixa tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques, d'acord amb el que preveu l'article 27.1 de la Llei de l'IRPF.
En conseqüència, si es presten servicis propis de la indústria hotelera per l'arrendador ens trobem davant rendiments derivats d'activitats econòmiques i si no es presten tals servicis davant rendiments del capital immobiliari, fora que concórreguen les circumstàncies previstes en l'article 27.2 de la Llei de l' IRPF (açò és, que es dispose d'una persona amb contracte laboral i jornada completa per a l'ordenació de l'activitat), cas en què, també els rendiments derivats de l'arrendament tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques.
2. Subarrendament
Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF
En el supòsit de subarrendaments, les quantitats percebudes pel subarrendador es consideren rendiments del capital mobiliari.
Tanmateix, la participació del propietari o usufructuari de l'immoble en el preu del subarrendament té la consideració de rendiments del capital immobiliari, sense que procedisca aplicar sobre el rendiment net la reducció per arrendament de béns immobles destinats a habitatge, establida en l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, que més avance es comenta.
3. Arrendament de negocis o mines
Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF
Les quantitats percebudes per arrendaments de negocis o mines tenen la consideració fiscal de rendiments del capital mobiliari.
Tanmateix, si l'arrendament únicament és d'un local de negoci, els rendiments obtinguts han de qualificar-se com del capital immobiliari i quantificar-se aplicant les regles que es comenten en este Capítol.
Ha de distingir-se entre arrendament d'un local de negoci i l'arrendament de negoci: si l'objecte del contracte d'arrendament no són només els béns mobles i immobles, sinó també una unitat econòmica amb entitat pròpia susceptible de ser immediatament explotada, o pendent per a ser-ho de meres formalitats administratives, el rendiment percebut es computarà entre els procedents del capital mobiliari; si l'objecte de l'arrendament és únicament el local de negoci, el rendiment es considerarà procedent del capital immobiliari.
4. Indemnització per resolució anticipada del contracte d'arrendament
La indemnització satisfeta com a conseqüència de la resolució anticipada del contracte d'arrendament té per al propietari-arrendador la consideració de millora i no la de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari. Per a l'arrendatari que la percep constituïx un guany patrimonial període de generació del qual serà el que corresponga en funció de l'antiguitat del contracte d'arrendament.
| Rescissió anticipada de contracte | Arrendador | Arrendatari |
|---|---|---|
| Voluntat de l' arrendador | Indemnització satisfeta: Millora | Indemnització percebuda: Guany patrimonial |
| Voluntat de l'arrendatari | Indemnització percebuda: Rendiment de capital immobiliari | Indemnització satisfeta: Pèrdua patrimonial |
5. Immoble amb ús o destí simultani en el mateix període (arrendat i a disposició dels seus titulars)
Quan un immoble siga objecte en el mateix període impositiu d'utilitzacions successives o simultànies diferents, és a dir, arrendat durant part de l'any i a disposició del seu titular la resta, la renda derivada de l'arrendament constituïx rendiment del capital immobiliari i la corresponent al període no arrendat o a la part no arrendada té la consideració de renda imputada per la titularitat de l'immoble, sempre que este no es convertisca en l'habitatge habitual del contribuent.
La imputació de rendes pels immobles que hagen estat durant l'exercici, totalment o parcialment, a disposició dels seus propietaris o usufructuaris es comenta en el Capítol 10.
L'import dels rendiments i de la renda imputada es determinarà en proporció al nombre de dies que s'hagen trobat arrendats o sense arrendar, respectivament, els immobles dins de l'exercici.
Les rendes procedents de béns immobles, que no es troben arrendats ni subarrendats, però que estan destinats a ser-ho (immobles en expectativa de lloguer), tributen com a rendes imputades i no cal deduir despeses corresponents a aquell període, en la mesura en què durant ell no s'obtenen rendiments de capital immobiliari. Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem en seu Sentencia número 270/2021, de 25 de febrer (ROJ: STS 910/2021).
6. L'arrendament d'elements comuns d'un edifici
L'arrendament d'elements comuns d'un edifici com, per exemple, part de la façana o de la coberta, per la comunitat de propietaris dóna lloc a rendiments del capital immobiliari que s'atribuiran als copropietaris segons la seua participació en la comunitat.
El règim d'atribució de rendes obtingudes per determinades entitats, incloses les comunitats de propietaris, es comenta en el Capítol 10.