Saltar al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2022.

Altres requisits i condicions per a l'aplicació de l'exempció

A. Reinversió total o parcial

La reinversió en l'adquisició d'un nou habitatge de l'import obtingut amb la transmissió pot ser total o parcial.

Per a aplicar l'exempció per reinversió no resulta precise usar en la seua totalitat els diners obtingut de la venda de l'anterior habitatge sent suficient amb aplicar per a la mateixa fi diners pres a préstec d'un tercer, ja siga directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble. Per tant, per a considerar realitzada la  reinversió  es tindrà en compte la totalitat del valor d'adquisició del nou habitatge independentment de si el seu import ha sigut satisfet o finançat i si este  valor d'adquisició de la nova és igual o superior al de l'antiga, la reinversió serà total. En cas contrari serà parcial (Sentencia del Tribunal Suprem núm. 1230/2020, d'1 d'octubre de 2020, recaiguda en el recurs contenciós-administratiu núm. 809/2019-ROJ STS 3049/2020-).

En cas que l'import de la reinversió anara inferior al total obtingut en l'alienació, només s'exclourà de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que corresponga a la quantitat efectivament reinvertida en les condicions assenyalades anteriorment.

Tinga's en compte que en cas de reinversió parcial, s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut, una vegada aplicada, si és procedent si escau,  l'exempció prevista en la disposició addicional trenta-setena de la Llei de l'IRPF (exempció del 50 per 100 del guany patrimonial obtingut per la transmissió d'immobles adquirits entre 12 de maig de 2012 i 31 de desembre de 2012), que corresponga a la quantitat reinvertida, en els termes i condicions prevists per a l'exempció per reinversió d'habitatge habitual.

B. Termini de Reinversió

La reinversió de l'import obtingut en l'alienació haurà d'efectuar-se, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.

La reinversió a la que es condiciona esta exempció no suposa invertir en el nou habitatge exactament els diners obtingut específica i directament en la transmissió de l'antic habitatge habitual, (..). El que vol beneficiar la normativa de l'IRPF, a través d'esta exempció, és que l'obligat tributari invertisca en el termini de dos anys, posteriors o anteriors a la venda, una quantia equivalent a l'import total obtingut per la transmissió, el que donaria lloc a una total exempció del guany, o si escau a una exempció parcial en proporció als imports reinvertits dins d'este termini de dos anys. Resolució del   recurs extraordinari d'alçada per a la unificació de criteri del   TEAC de data 11 de setembre de 2014, Reclamació número 00/02463/2013, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a unificació de criteri.

La reinversió no s'efectua fora de termini quan la venda s'haguera efectuat a terminis o amb preu ajornat, sempre que l'import dels terminis es destine a la finalitat indicada dins del període impositiu en què es vagen percebent.

Atenció còmput del termini COVID-19: en virtut de la disposició addicional novena del Reial decret-llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s'adopten mesures urgents complementàries en l'àmbit social i econòmic per a fer front a la COVID-19 (BOE d'1 d'abril) i de la modificació de les referències temporals prevista en la disposició addicional primera del Reial decret-Llei 15/2020, de 21 d'abril, de mesures urgents complementàries per a donar suport a l'economia i el treball (BOE de 22 d'abril):

  • A l'efecte del termini de dos anys previst per a la reinversió en un nou habitatge de l'import obtingut en la venda de l'habitatge antiga, es paralitza el còmput d'este termini des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins el 30 de maig de 2020.

  • Així mateix, el termini d'adquisició del nou habitatge habitual d'aquí als dos anys anteriors a la transmissió de l'antic habitatge habitual per a l'aplicació de l'exempció, també se suspén des del 14 de març de 2020 fins el 30 de maig de 2020.

  • Finalment, a l'efecte del termini previst en l'article 41 bis.3 del Reglament de l'IRPF computat des que l'habitatge va deixar de ser habitual fins que es ven, s'ha paralitzat el còmput d'este termini des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins el 30 de maig de 2020.

C. Opció per l'aplicació de l'exempció

En relació amb la manera o forma concreta a través de la que ha d'exterioritzar-se l'opció per l'exempció per reinversió, han de distingir-se les següents situacions:

  1. Reinversió produïda en el mateix exercici en el que s'obté el guany patrimonial o en els dos anys anteriors. En eixe supòsit no resulta exigible cap obligació formal en relació amb l'opció per l'exempció, sempre que l'aplicació de la mateixa no es desmentisca per alguna altra circumstància de la declaració del mateix exercici o dels següents.

  2. Reinversió produïda en els dos exercicis següents. Quan el contribuent tinga la intenció de reinvertir en els dos anys següents haurà de fer constar en la declaració de l'exercici en el que obtinga el guany patrimonial la seua intenció de reinvertir en les condicions i terminis reglamentàriament establits, complimentant per això l'epígraf F2 i l'apartat corresponent de l'Annex C.2 d'informació addicional del model de la declaració.

L'emplenament de l'apartat corresponent de l'Annex C.2, que constituïx un haver de formal, no té, tanmateix, caràcter substancial o obligatori per poder aplicar l'exempció per reinversió, sempre que l'aplicació de l'exempció no es desmentisca per alguna altra circumstància de la declaració del mateix exercici o dels següents.

Vegeu respecte d'això la Resolució del TEAC de 8 de setembre de 2016, Reclamació número 00/06371/2015, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a unificació de criteri.

D. Incumplimiento de les condicions de la reinversió

L'incompliment de qualsevol de les condicions de la reinversió determina el sotmetiment a gravamen de la part del guany patrimonial corresponent.

En eixe cas, el contribuent ha d'imputar la part del guany patrimonial que resulte no exempta a l'any de la seua obtenció, practicant, per això, autoliquidació complementària amb inclusió dels interessos de demora.

Esta última declaració es presentarà en el termini que mitja entre la data en què es produïsca l'incompliment i la finalització del termini reglamentari de declaració corresponent al període impositiu en què es produïsca este incompliment.

Ha de distingir-se acuradament, segons que l'incompliment afecte al termini de la reinversió o a l'import reinvertit. En este últim cas, no es perd el dret a l'exempció del guany patrimonial obtingut que corresponga a la quantitat reinvertida.

Exemple:

El senyor M.G.B., de 56 anys transmet el seu habitatge habitual el 2022  per un import de 95.000 euros. Este habitatge va anar adquirida el 1995 per una quantitat equivalent a 60.000 euros, incloses les despeses i tributs inherents a esta adquisició. El finançament d'esta adquisició es va efectuar mitjançant un préstec hipotecari del que, en el moment de la venda, queda per amortitzar un import de 4.000 euros.

De l'import obtingut en la venda, destina 4.000 euros a l'amortització del préstec pendent.

En el mateix any 2022, compra un nou habitatge habitual per un import de 91.000 euros, invertint a este efecte la resta de l'import obtingut en la venda del seu anterior habitatge.

Determinar la quantia del guany patrimonial exempt per reinversió.

Solució:

Valor de transmissió: 95.000

Valor d'adquisició: 60.000

Guany patrimonial (95.000 - 60.000) = 35.000

Guany patrimonial exempt per reinversió: 35.000

Guany patrimonial subjecte a gravamen: 0

Nota a l'exemple: donada l'existència d'un préstec hipotecari sobre l'habitatge transmès, l'import que ha de reinvertir-se per a obtindre l'exempció total del guany patrimonial obtingut és la diferència entre el valor de transmissió (95.000 euros) i la quantitat destinada a l'amortització pendent del préstec hipotecari (4.000 euros), és a dir, 91.000 euros, quantitat que ha sigut l'efectivament reinvertida.