Quantitats satisfetes amb dret a deducció i base màxima deduïble

Precisions :

• Cas de novació, subrogació o la substitució d'un préstec o crèdit per un altre, o ampliació:

  La novació, subrogació o la substitució d'un préstec o crèdit per un altre, fins i tot la seua ampliació, sigui quina sigui forma acordada-amb les garanties i condicions que qualsevol d'ells tinga-, no suposa entendre que en aquell moment conclou el procés de finançament de la inversió corresponent ni que s'esgoten les possibilitats de practicar la deducció. Únicament implica la modificació de les condicions de finançament inicialment recordades, sempre que, evidentment, el préstec resultant es dedique efectivament a l'amortització de l'anterior.

  Per això, les anualitats (quota d'amortització i interessos) i altres quanties que se satisfacen pel préstec o crèdit resultant-en la seua constitució, vida i cancel·lació-, en la part proporcional que, del total capital obtingut en este, siga atribuïble a l'amortització o cancel·lació del préstec originari-quan este  s'haja destinat exclusivament a l'adquisició de l'habitatge habitual-, inclosa si escau la cancel·lació registral hipotecària, donaran dret a deducció per inversió en habitatge habitual, formant part de la base de deducció del període impositiu en què se satisfacen, sempre que es complisquen els altres requisits legals i reglamentaris exigits. En el cas d' ampliació del principal, si en la seua totalitat es destinara a cobrir estrictament els costos associats a la cancel·lació del préstec primigeni, també podrà ser objecte de deducció. Al contrari, no serà susceptible d'integrar la base de deducció la part proporcional de les indicades anualitats que es correspongueren amb l'increment del principal, que s'haguera destinat a finançar altres coses, diferents de la pròpia adquisició de l'habitatge, siga qual anara.

  Respecte del nou préstec o crèdit, el contribuent haurà de poder acreditar el seu destí vinculat a l'habitatge i la justificació de la seua devolució.

  Vegeu també les precisions que apareixen en el "Concepte d'adquisició d'habitatge habitual "d'esta deducció. 

• Supòsit de cancel·lació, parcial o total, del deute i contractació d'un nou préstec o crèdit:

  Si, en un mateix acte, de forma simultània, es produïra l'operació de cancel·lació i la firma d'un nou contracte de préstec o crèdit, usant per a la seua cancel·lació, part o el total del principal obtingut en este nou contracte, no es produirà la pèrdua del dret a deducció, i tindran la consideració de deduïbles tant les despeses que es generen amb motiu de la cancel·lació del préstec originari com els de constitució del nou préstec.

  Per a demostrar la continuïtat del finançament, no es requerix, necessàriament, que les despeses associades al canvi o substitució de préstecs se satisfacen precisament amb part del principal del nou préstec.

  Respecte del nou préstec o crèdit i el seu vincle amb el precedent, com de qualsevol altre, el contribuent haurà de poder acreditar la connexió amb el prestadora, el seu destí vinculat a l'habitatge i la justificació de la seua devolució.

• Supòsit de transmissió de l'habitatge habitual i aplicació de l'import obtingut a la cancel·lació del préstec hipotecari

  El TEAC en la seua Resolució núm. 00/02995/2025, de 20 d'octubre de 2025, per a la resolució del recurs extraordinari d'alçada per a la unificació de criteri, en un supòsit d'aplicació de la Disposició Transitòria 18a de la Llei 35/2006 relativa a la deducció per adquisició d'habitatge habitual, ha fixat com a criteri que  "quan un interessat que ven la que era el seu habitatge habitual i en la que fins aleshores vivia, cancel·la la quantitat restant del préstec hipotecari que la gravava utilitzant per això part de l'import que ha rebut com a preu per la seua venda, aquell interessat podrà disfrutar de la deducció per inversió en l'habitatge habitual, incloent en la base de tal deducció aquelles quantitats que ha obtingut per la transmissió d'este habitatge i que ha destinat a la cancel·lació del préstec hipotecari que la gravava, si complix amb els requisits recollits en el Fonament de Dret Quint d'aquesta resolució”.

  En ella no introduïx cap requisit addicional als prevists en la citada disposició, i considera que el “donat el caràcter fungible dels diners, (…), no s'exigix que els pagaments de les mensualitats del préstec hipotecari es facen amb uns fons que provinguen d'una determinada renda (fins i tot de la venda de l'habitatge), el que és rellevant a este efecte és la diferència que hi haja entre el patrimoni “net” (béns menys deutes) al començament de l'any i el que existisca al final del mateix; patrimoni que s'ha d'haver incrementat, com a mínim, en la base de la deducció.”, d'acord amb el requisit previst en l'article 70 de la Llei de l'IRPF.

  En conseqüència, l'adoctrina fixada per esta resolució del TEAC no només resulta aplicable als supòsits de deducció per inversió en habitatge habitual derivada de la seua adquisició, sinó que s'estén igualment als altres casos contemplats en la Llei 35/2006, açò és, construcció, rehabilitació o ampliació de l'habitatge habitual, així com les deduccions vinculades a l'adequació de l'habitatge per raó de discapacitat.