Nota informativa 6. L'actualització dels contractes d'arrendament de béns immobles per a habitatge habitual
En els últims anys s'ha incrementat de forma notable el volum d'informació que oferix l'Agència Tributària sobre els arrendaments i, en general, sobreu l'habitatge. Els primers treballs sobre este tema van estar vinculats a l'elaboració de l'índex de preus del lloguer i del Sistema estatal d'índexs de referència del preu del lloguer d'habitatge, ambdós del Ministeri de l'Habitatge i Agenda Urbana, projectes en els que l'Agència Tributària participa juntament amb la Direcció General del Cadastre. Des d'aquell moment aquella mateixa informació s'ha anat utilitzant en diferents contextos. En esta mateixa línia, i coincidint amb la publicació de l'edició de l'exercici 2023 de l'Estadística dels declarants de l'IRPF, es va donar a conéixer la nova Estadística d'habitatges declarats en l'IRPF, que intenta oferir, a partir de la informació fiscal, una foto del mercat immobiliari residencial pertanyent a propietaris persones físiques.
L'origen de la informació que s'utilitza per a tots estos fins és la declaració de l'IRPF, concretament l'apartat C en el que es detallen els rendiments de capital immobiliari, combinada amb les dades del Cadastre per a incorporar a l'anàlisi les característiques dels béns immobles. Les dades estan restringits a les persones físiques (no existix una informació equivalent per a les societats) i al Territori de Règim Fiscal Comú. Inclús així, la informació tan detallada amb la que es compta i el volum de dades disponibles (prop de 2,5 milions d'habitatges), garantix que les anàlisis que es fan amb ells siguen molt robustos.
Des que es van començar a realitzar treballs per al Sistema estatal d'índexs de referència del preu del lloguer d'habitatge l'atenció s'ha centrat en l'evolució dels preus, però la riquesa de la informació permet un altre tipus d'estudis. Un punt d'interés és, per exemple, conéixer l'esquema d'actualització de rendes quan es manté la relació entre propietari e llogater. És el que es fa en esta nota.
Per a simplificar l'anàlisi es prendran els béns immobles arrendats per a habitatge habitual que tenen un únic llogater i els dies d'arrendament coincidixen amb la totalitat de l'any (açò és, van estar llogats els 365 dies). L'anàlisi es fa per al període 2019-2024. En els diferents parixes d'anys es tenen entre 850.000 i 950.000 registres aproximadament, cosa que representa gairebé el 40% dels lloguers totals. Per a ells ens preguntem: com actualitzen el lloguer els propietaris d'estos immobles?
Per a respondre la pregunta es prenen els ingressos anuals que rep l'arrendador cada any, es calcula la taxa de variació entre els anys t i t-1 i les taxes s'agrupen en intervals. En els anys considerats el repartiment dels habitatges segons aquells diferents intervals és el que figura en el següent gràfic:
La conclusió principal que es pot extraure del gràfic anterior és que, excepte en l'any 2024, més de la mitat dels propietaris no van incrementar el lloguer entre l'any t i t-1. El percentatge va sent cada vegada menor amb el temps i està molt condicionat en els anys inicials per la pandèmia (igual que les variacions negatives), però, fins i tot amb això, resulta significatiu l'elevat percentatge de contractes que no s'actualitzen.
Si en lloc de veure les actualitzacions en un any, s'estudien en un període més llarg els resultats també són interessants. Si es consideren els béns immobles que van estar arrendats durant quatre anys amb el mateix llogater i es mira l'estructura d'actualitzacions de renda que han tingut durant aquells anys, es tenen els següents resultats:
En el gràfic només es mostren les estructures més freqüents. La conclusió és que en més d'un 20% dels béns immobles que es mantenen durant quatre anys arrendats per a habitatge habitual amb el mateix llogater, el lloguer no varia en cap dels anys. El percentatge se situa entre el 25% i el 30% si se sumen els que van tindre només una actualització inferior al 2%. I destaquen també els casos en els que hi ha una sola actualització elevada, el que indicaria que hi ha una pràctica estesa de realitzar una revisió única del lloguer durant els quatre anys, probablement coincidint amb un canvi de contracte. Tot això condiciona l'anàlisi agregat que es fa normalment de la variació anual dels preus.