Quantitats destinades a l'amortització
Normativa: Arts. 23.1 b) Llei IRPF i 13 h) i 14 Reglament
Tenen la consideració de despeses deduïbles les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva.
L'amortització és la forma de tenir en compte la depreciació que pateixen els immobles generadors dels rendiments per l'ús o transcurs del temps.
Quant a la forma de càlcul per considerar que l'amortització respon a la depreciació efectiva hem de distingir:
• Béns immobles
Tractant-se de béns immobles es considerarà que les amortitzacions compleixen el requisit d'efectivitat quan, en cada any, no excedeixin el resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels següents valors.
a. Cost d'adquisició satisfet que serà:
- En el cas d'immobles adquirits a títol onerós: el preu d'adquisició incloses les despeses, incloses les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre, IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.) sense incloure en el còmput el valor del sòl, així com el cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.
- En el cas d'immobles adquirits a títol gratuït per herència o donació: la part de les despeses i els tributs inherents a l'adquisició que correspongui a la construcció i, si escau, la totalitat de les inversions i millores efectuades.
b. Valor cadastral, exclòs el valor del sòl.
Quan no es conegui el valor del sòl, aquest es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any reflectit en el corresponent rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI).
Límit de l'amortització acumulada dels immobles
El límit de l'amortització acumulada serà el valor d'adquisició de l'immoble generador dels rendiments. Per tant:
-
En el cas de béns adquirits a títol onerós, l'amortització acumulada no podrà superar el cost d'adquisició de l'immoble, que es correspon amb el seu valor d'adquisició conforme a l'article 35 de la Llei de l'IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).
Conforme a l'esmentat article 35 de la Llei de l'IRPF el valor d'adquisició estarà format per la suma de:
- L'import real pel qual aquesta adquisició s'hagués efectuat.
- El cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits i les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que haguessin estat satisfets per l'adquirent.
Aquest valor es minorarà en l'import de les amortitzacions fiscalment deduïbles, computant-se en qualsevol cas l'amortització mínima, independentment de l'efectiva consideració d'aquesta com a despesa. A aquests efectes, es considerarà com a amortització mínima la resultant del període màxim d'amortització o el percentatge fix que correspongui, segons cada cas.
-
En el cas dels immobles adquirits a títol lucratiu, el límit de l'amortització acumulada, en còmput global, no podrà superar el valor d'adquisició en els termes de l'article 36 de la Llei d'IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).
Segons l'article 36 de la Llei de l'IRPF, en aquests casos es prendrà per un import real dels valors respectius aquells que resultin de l'aplicació de les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que puguin excedir el valor de mercat.
Exemple:
El senyor R.R.R. va adquirir per herència un immoble valor atribuït del qual en la liquidació de l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i que consta en l'escriptura pública d'adjudicació d'herència va ser de 100.000 euros.
Les despeses i els tributs inherents a l'adquisició (notària, registre, ISD) ascendeixen a 2000 euros.
El valor cadastral de l'immoble heretat: 80.000 euros.
El percentatge que representa el valor del sòl respecte al valor total de l'immoble és del 20 per 100.
Una vegada heretat, l'immoble es va destinar a l'arrendament a tercers.
Calcular l'amortització que correspon a un bé immoble que es troba llogat i el límit d'amortització acumulada deduïble.
Solució:
1. Càlcul de l'amortització.
Es prendrà per al càlcul de l'amortització el major dels següents valors
- Cost d'adquisició satisfet: (80% s/2000) = 1.600
- Valor cadastral exclòs el valor del sòl: (80% s/ 80.000) = 64.000
L'import de l'amortització deduïble com a despesa per determinar el rendiment de capital immobiliari serà resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels valors anteriors en aquest cas el valor cadastral exclòs el valor del sòl.
Per tant, en aquest cas l'import de l'amortització deduïble serà el 3% s/64.000 euros = 1.920,00 euros
2. Límit amortització acumulada.
El contribuent podrà amortitzar l'immoble fins que l'import de l'amortització acumulada abast el valor de l'immoble a l'efecte de l'ISD (excloent del còmput el valor del sòl), això és, 80% x (100.000 + 2000) = 81.600 euros.
Recordi: en cas que l'immoble no hagués estat arrendat durant tot l'any, l'amortització deduïble, els interessos i altres despeses de finançament, les despeses en primes d'assegurances, comunitat, Impost sobre Béns Immobles, subministraments etc., seran els que corresponguin al nombre de dies de l'any en què l'immoble ha estat arrendat.
Durant els períodes en què l'immoble no hagi estat arrendat s'haurà d'imputar com a renda immobiliària la quantitat que resulti d'aplicar el 2 per 100 o l'1,1 per 100, segons que correspongui, al valor cadastral de l'immoble, que proporcionalment correspongui al nombre de dies compresos durant aquest període, d'acord amb el que preveu l'article 85 de la Llei de l'IRPF.
• Béns de naturalesa mobiliària cedits conjuntament amb l'immoble
Seran amortitzables sempre que siguin susceptibles d'utilització per un període de temps superior a un any.
S'entendrà que l'amortització anual deduïble per cadascun dels béns cedits compleix el requisit d'efectivitat, quan el seu import no excedeixi el resultat d'aplicar als seus respectius costos d'adquisició satisfetes els coeficients d'amortització que li correspongui d'acord amb la taula d'amortitzacions simplificada aprovada per Ordre de 27 de març de 1998.
Dins aquesta taula es recull, entre d'altres, el següent coeficient màxim d'amortització: Instal·lacions, mobiliari i béns: 10 per 100.
• Drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles
Seran amortitzables sempre que la seva adquisició hagi suposat un cost per al contribuent. En aquests casos cal distingir:
- Si el dret o facultat té termini de durada determinat, l'amortització anual deduïble serà la que resulti de dividir el cost d'adquisició satisfet entre el nombre d'anys de durada del mateix.
- Si el dret o facultat fos vitalici, l'amortització computable serà el resultat d'aplicar el coeficient del 3 per 100 sobre el cost d'adquisició satisfet.
En ambdós casos, l'import de les amortitzacions deduïbles en l'exercici no podrà superar la quantia dels rendiments íntegres derivats de cada dret.
Exemple:
El senyor A.S.T va adquirir mitjançant compravenda per un període de 10 anys el dret d'usdefruit sobre un immoble pagat per això la quantitat de 100.000 euros. Durant 2020 aquest immoble ha estat arrendat percebent una renda anual 20.000 euros
Calcular l'amortització que correspon a un bé immoble que es troba llogat.
Solució:
Amortització
- Cost d'adquisició/durada de l'usdefruit (100.000 ÷ 10 anys) = 10.000
- Límit rendiments íntegres del dret: Renda anual del lloguer = 20.000
Plena propietat i usdefruit sobre un immoble.En els casos en què un contribuent és titular del 50 per 100 de la plena propietat d'un immoble destinat a l'arrendament i sobre el restant 50 per 100 té l'usdefruit, la despesa per amortització es calcularà de forma diferent per a la part de l'immoble del que és ple propietari i la part del que és usufructuari, tenint en compte les regles que per a cadascun d'ells abans hem indicat.