Cas pràctic

El matrimoni compost pel senyor R.J.R. i dona M.AT, resident a Sevilla, ha tingut arrendades durant tot l'any 2021 dos habitatges. La relació d'ingressos, despeses i altres dades d'interès per a la determinació del rendiment net són els següents:

1. Primer habitatge arrendat per 900 euros mensuals.

L'habitatge va ser adquirit el 2002 per un import equivalent a 90.000 euros, més 7.000 euros de despeses. Per a la seva adquisició van sol·licitar un préstec hipotecari del Banc "Z" pel qual han pagat durant 2021 la quantitat de 400 euros d'interessos i 2.200 euros d'amortització de capital. El valor cadastral d'aquest habitatge que no ha estat revisat en els últims 10 anys ascendeix a 66.200 euros, de què 27.080 euros corresponen al valor del sòl i 39.120 euros al valor de construcció, d'acord amb el dades figura el rebut de l'IBI de l'exercici 2021, essent la seva referència cadastral 4927802TG3442F0088ZR.

El cost d'adquisició del mobiliari instal·lat en l'habitatge, segons factura de 2015, ascendeix a 6.900 euros. Les despeses satisfetes el 2021 per aquest habitatge han estat els següents:

Impost sobre Béns Immobles (IBI): 260,00
Comunitat: 850,00
Revocación de la façana: 210,00

2. Segon habitatge arrendat a un germà de la senyora M.AT, per 300 euros mensuals.

L'habitatge va ser adquirit l'any 2007 per 45.000 euros, incloses les despeses inherents a aquesta adquisició. El valor cadastral de l'habitatge ascendeix a 13.800 euros, de què 4.830 euros corresponen al valor del sòl i 8.970 euros al valor de la construcció. Aquest valor cadastral no ha estat revisat en els últims 10 anys. La referència cadastral d'aquest habitatge és 4927802TG3442F0134YK.

Les despeses d'aquest habitatge durant 2021 han estat els següents:

Impost sobre Béns Immobles (IBI): 91,00
Interessos préstec: 4.200,00
Amortització capital: 1.202,00
Comunitat: 720,00
Instal·lació d'aire condicionat (01-07-20): 1.500,00

Determinar el rendiment net reduït del capital immobiliari corresponent a aquests habitatges en l'exercici 2021, en cas de tributació conjunta.

Solució:

1. Primer habitatge arrendat:

Ingressos íntegres (900 x 12) 10.800,00

Despeses deduïbles :

Interessos dels capitals invertits en l'adquisició de l'habitatge (préstec hipotecari) ⁽¹⁾, 400,00
Despeses de reparació i conservació ⁽¹⁾, 210,00
Tributs, recàrrecs i taxes (IBI): 260,00
Despeses de Comunitat): 850,00
Amortització:
- * Habitatge (3% x 58.200) ⁽²⁾ = 1.746,00
- * Mobles (10% s/6.900) ⁽³⁾ = 690,00

Total despeses deduïbles: 4.156,00

Rendiment net (10.800 – 4.156) = 6.644,00

Reducció per arrendament habitatge (60%/6.644) = 3.986,40

Rendiment net reduït: (6.644,00 – 3.986,40) = 2.657,60

Notes a la solució de la primera habitatge arrendat :

⁽¹⁾ L'import total a deduir per interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició de l'immoble i les despeses de reparació i conservació de l'immoble tindrà com a límit la quantia dels rendiments íntegres obtinguts. L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents (article 23.a).1r de la Llei de l'IRPF ). En aquest cas l'import total (400 + 200 = 600 euros) és molt inferior als rendiments íntegres (10.800 euros). ^{(Tornar a interessos)} ^{(Tornar a despeses de reparació)}

⁽²⁾ Per determinar les quantitats destinades a l'amortització del bé immoble en compte les següents dades:

Valor cadastral: 65.200 euros

Valor cadastral de construcció: 39.120 euros

% valor cadastral de construcció/valor cadastral [39.120 ÷ 65.200) x 100] = 60%

Cost d'adquisició (incloent despeses associades a la compra) (90.000 + 7.000) = 97.000 euros

Cost d'adquisició, exclòs el valor del sòl (97.000 x 60%) = 58.200 euros

D'acord amb l'article 14.2.a) del Reglament d'IRPF l'amortització no podrà excedir, en cada any, del resultat d'aplicar el 3 per 100 sobre al major dels següents valors: valor cadastral de construcció (39.120 euros) o cost d'adquisició, exclòs el sòl (58.200 euros). ^(Tornar)

⁽³⁾ D'acord amb l'article 14.2.b) del Reglament de l'IRPF l'amortització no podrà excedir, en cada any, del resultat d'aplicar als costos d'adquisició satisfets per l'adquisició del mobiliari (cedit conjuntament amb l'habitatge) els coeficients d'amortització determinats d'acord amb la taula d'amortitzacions simplificada aprovada per Ordre de 27 de març de 1998 a què es refereix l'article 30.1.a de l'esmentat Reglament, això és, un 10 per 100. ^(Tornar)

2. Segon habitatge arrendat a familiar.

Haurà de computar-se com a rendiment net total mínim el major valor de:

2.1. La diferència entre ingressos íntegres i despeses deduïbles.

Ingressos íntegres (300 x 12) = 3.600

Despeses deduïbles :

Interessos dels capitals invertits en l'adquisició de l'habitatge (préstec hipotecari) ⁽¹⁾ , 3.600

* Límit: ingressos íntegres: 3.600 euros

* Import de 2021 pendent de deduir en els 4 anys següents: 4.200-3.600 = 600
Tributs, recàrrecs i taxes (IBI): 91,00
Despeses de Comunitat: 720,00
Amortització:

* Habitatge (3% x 29.250) ⁽²⁾ = 877,50

* Aire condicionat [6/12 x (10% s/1.500] ⁽³⁾ = 75

Total despeses deduïbles: 5.363,50

Rendiment net (3.600 – 5.363,50) =-1.763,50

Reducció per arrendament habitatge ⁽⁴⁾ , 0

Rendiment net reduït: -1.763,50

2.2. El 2 per 100 del valor cadastral (2% x 13.800) = 276

Rendiment net:

Es declararà el major valor dels dos calculats en les lletres a) i b). És a dir, 276.

Notes a la solució del segon habitatge arrendat :

⁽²⁾ Per determinar les quantitats destinades a l'amortització del bé immoble en compte les següents dades:

Valor cadastral: 13.800 euros

Valor cadastral de construcció: 8.970 euros

% valor cadastral de construcció/valor cadastral [8.970 ÷ 13.800) x 100] = 65%

Cost d'adquisició, exclòs el valor del sòl (45.000 x 65%) = 29.250 euros ^(Tornar)

⁽⁴⁾ No s'aplica la reducció per arrendament d'immobles destinats a habitatge per ser el rendiment net negatiu. ^(Tornar)

3. Suma de rendiments nets reduïts del capital immobiliari

La suma de rendiments nets reduïts del capital immobiliari dels dos arrendaments: (2.657,60 + 276) = 2.933,60