Concepte de rendiments del capital immobiliari
Normativa: Art. 22.1 Llei IRPF
Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que derivin de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que recaiguin sobre ells, de la qual titularitat correspongui al contribuent i no es trobin afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix.
Són drets reals d'ús o gaudi sobre l'immoble, entre d'altres, l'usdefruit, el dret d'ús i el d'habitació, el dret real d'aprofitament per torns de béns immobles, el dret de superfície, servituds, censos i cens emfitèutic.
La titularitat, plena o compartida, del dret de propietat o de drets reals de gaudeixi sobre béns immobles que no estiguin arrendats ni cedits a tercers, ni tampoc estiguin afectes a activitats econòmiques, no genera rendiments del capital immobiliari, sinó que dona lloc a l'aplicació del règim especial d'imputació de rendes immobiliàries, a excepció de l'habitatge habitual, els solars no edificats i els immobles de naturalesa rústica.
Vegeu sobre això, dins el Capítol 10, l'epígraf"Règim d'Imputació de rendes immobiliàries", i els articles 6.2.e) i 85 de la Llei de l'IRPF.
Altres precisions en relació amb el concepte de rendiments del capital immobiliari
1. Arrendament d'immoble com a rendiment del capital immobiliari
Normativa: Art. 27.2 Llei IRPF
Els rendiments derivats de l'arrendament de béns immobles tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari, llevat que l'arrendament es realitzi com a activitat econòmica.
A aquests efectes, s'entén que l'arrendament de béns immobles es realitza com a activitat econòmica únicament quan per a l'ordenació d'aquesta s'utilitzi, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa.
Perquè els rendiments derivats de l'arrendament es qualifiquin de rendiments de capital immobiliari, el lloguer s'ha de limitar a la mera posada a disposició d'un immoble durant períodes de temps, sense que vagi acompanyat de la prestació de serveis propis de la indústria hotelera com poden ser: serveis periòdics de neteja, de canvi de roba, de restauració, d'oci o d'altres de naturalesa anàloga. Si va acompanyat d'aquest tipus de serveis complementaris estem davant una activitat empresarial i els rendiments derivats de la mateixa tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques, d'acord amb el que preveu l'article 27.1 de la Llei de l'IRPF.
En conseqüència, si es presten serveis propis de la indústria hotelera per l'arrendador ens trobem davant rendiments derivats d'activitats econòmiques i si no es presten tals serveis davant rendiments del capital immobiliari, llevat que concorrin les circumstàncies previstes en l'article 27.2 de la Llei de l' IRPF (això és, que es disposi d'una persona amb contracte laboral i jornada completa per a l'ordenació de l'activitat), cas en què, també els rendiments derivats de l'arrendament tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques.
2. Subarrendament
Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF
En el supòsit de subarrendaments, les quantitats percebudes pel subarrendador es consideren rendiments del capital mobiliari.
Tanmateix, la participació del propietari o usufructuari de l'immoble en el preu del subarrendament té la consideració de rendiments del capital immobiliari, sense que sigui procedent aplicar sobre el rendiment net la reducció per arrendament de béns immobles destinats a habitatge, establerta en l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, que més endavant es comenta.
3. Arrendament de negocis o mines
Normativa: Art. 25.4.c) Llei IRPF
Les quantitats percebudes per arrendaments de negocis o mines tenen la consideració fiscal de rendiments del capital mobiliari.
Tanmateix, si l'arrendament únicament és d'un local de negoci, els rendiments obtinguts han de qualificar-se com del capital immobiliari i quantificar-se aplicant les regles que es comenten en aquest Capítol.
Ha de distingir-se entre arrendament d'un local de negoci i l'arrendament de negoci: si l'objecte del contracte d'arrendament no són només els béns mobles i immobles, sinó també una unitat econòmica amb entitat pròpia susceptible de ser immediatament explotada, o pendent per ser-ho de meres formalitats administratives, el rendiment percebut es computarà entre els procedents del capital mobiliari; si l'objecte de l'arrendament és únicament el local de negoci, el rendiment es considerarà procedent del capital immobiliari.
4. Indemnització per resolució anticipada del contracte d'arrendament
La indemnització satisfeta com a conseqüència de la resolució anticipada del contracte d'arrendament té per al propietari-arrendador la consideració de millora i no la de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari. Per a l'arrendatari que la percep constitueix un guany patrimonial període de generació del qual serà el que correspongui en funció de l'antiguitat del contracte d'arrendament.
| Rescissió anticipada de contracte | Arrendador | Arrendatari |
|---|---|---|
| Voluntat de l' arrendador | Indemnització satisfeta: Millora | Indemnització percebuda: Guany patrimonial |
| Voluntat de l'arrendatari | Indemnització percebuda: Rendiment de capital immobiliari | Indemnització satisfeta: Pèrdua patrimonial |
5. Immoble amb ús o destinació simultani en el mateix període (arrendat i a disposició dels seus titulars)
Quan un immoble sigui objecte en el mateix període impositiu d'utilitzacions successives o simultànies diferents, és a dir, arrendat durant part de l'any i a disposició del seu titular la resta, la renda derivada de l'arrendament constitueix rendiment del capital immobiliari i la corresponent al període no arrendat o a la part no arrendada té la consideració de renda imputada per la titularitat de l'immoble, sempre que aquest no es converteixi en l'habitatge habitual del contribuent.
La imputació de rendes pels immobles que hagin estat durant l'exercici, totalment o parcialment, a disposició dels seus propietaris o usufructuaris es comenta en el Capítol 10.
L'import dels rendiments i de la renda imputada es determinarà en proporció al nombre de dies que s'hagin trobat arrendats o sense arrendar, respectivament, els immobles dins l'exercici.
Les rendes procedents de béns immobles, que no es troben arrendats ni subarrendats, però que estan destinats a ser-ho (immobles en expectativa de lloguer), tributen com a rendes imputades i no cap deduir despeses corresponents a aquell període, en la mesura en què durant ell no s'obtenen rendiments de capital immobiliari. Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem en la seva Sentència número 270/2021, de 25 de febrer (ROJ: STS 910/2021).
6. L'arrendament d'elements comuns d'un edifici
L'arrendament d'elements comuns d'un edifici com, per exemple, part de la façana o de la coberta, per la comunitat de propietaris dona lloc a rendiments del capital immobiliari que s'atribuiran als copropietaris segons la seva participació en la comunitat.
El règim d'atribució de rendes obtingudes per determinades entitats, incloses les comunitats de propietaris, es comenta en el Capítol 10.