Saltar al contingut principal
Manual pràctic IVA 2021

Exempcions immobiliàries

Estan exemptes les següents operacions:

  • Els lliuraments de terrenys rústics i altres que no tinguin la condició d'edificables i els destinats exclusivament a parcs i jardins públics o a superfícies viàries d'ús públic.

  • Les segones i ulteriors lliuraments d'edificacions, inclosos els terrenys en què es trobin enclavades, quan tinguin lloc després d'acabada la seva construcció o rehabilitació.

    Concepte de rehabilitació d'edificacions:

    Es consideraran obres de rehabilitació d'edificacions les que reuneixin els següents requisits:

    1. Que el seu objecte principal sigui la reconstrucció de les mateixes, entenent-se compliment aquest requisit quan més del 50% del cost total del projecte de rehabilitació es correspongui amb obres de consolidació o tractament d'elements estructurals, façanes o cobertes o amb obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació.

    2. Que el cost total de les obres a què es refereixi el projecte excedeixi del 25 per cent d'un dels següents imports:

      • Del preu d'adquisició, si s'hagués adquirit l'edificació durant els dos anys immediatament anteriors a l'inici de les obres de rehabilitació.

      • Del valor de mercat que tingués l'edificació o part de la mateixa en el moment de l'inici de les obres de rehabilitació, si l'esmentat inici s'efectua una vegada transcorreguts 2 anys des de l'adquisició de l'edificació.

        En ambdós casos, es descomptarà del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'edificació la part proporcional corresponent a terra.

    Es consideraran obres anàlogues a les de rehabilitació les següents:

    1. Les d'adequació estructural que proporcionin a l'edificació condicions de seguretat constructiva, de manera que quedi garantida la seva estabilitat i resistència mecànica.

    2. Les de reforç o adequació de la fonamentació, així com les que afectin o consisteixin en el tractament de pilars o forjats.

    3. Les d'ampliació de la superfície construïda, sobre i sota rasant.

    4. Les de reconstrucció de façanes i patis interiors.
    5. Les d'instal·lació d'elements elevadors, incloses els destinats a salvar barreres arquitectòniques per al seu ús per discapacitats.

    Es consideraran obres connexes a les de rehabilitació:

    Les que se citen a continuació quan el seu cost total sigui inferior al derivat de les obres de consolidació o tractament d'elements estructurals, façanes o cobertes i, en el seu cas, de les obres anàlogues a aquestes, sempre que estiguin vinculades a elles de forma indissociable i no consisteixin en el mer acabat o adorn de l'edificació ni en el simple manteniment o pintura de la façana:

    1. Les obres de maçoneria, fontaneria i fusteria.
    2. Les destinades a la millora i adequació de tancaments, instal·lacions elèctriques, aigua i climatització i protecció contra incendis.
    3. Les obres de rehabilitació energètica.

    Es consideraran obres de rehabilitació energètica:

    Les destinades a la millora del comportament energètic de les edificacions reduint la seva demanda energètica, a l'augment del rendiment dels sistemes i instal·lacions tèrmiques o a la incorporació d'equips que utilitzin fonts d'energia renovables.

    A efectes del IVA es consideren primers lliuraments:

    Els lliuraments pel promotor d'edificacions la construcció del qual o rehabilitació sigui acabada tret que s'hagin utilitzat per termini igual o superior a 2 anys i s'adquireixin per persona diferent a la que el va utilitzar durant l'esmentat període.

    L'exempció no s'aplica a lliuraments realitzats per empreses d'arrendament financer a l'exercici de l'opció de compra inherent a aquests contractes, sempre que tinguin una durada mínima de 10 anys ni als lliuraments per a la seva immediata rehabilitació o demolició i posterior promoció.

    Exemple:

    Un promotor ha construït una edificació a què dona la següent destinació:

    • El baix l'utilitza com oficines de l'empresa des de gener de l'any “n”
    • El primer el té llogat a la senyora A des de febrer de l'any “n”
    • El segon el té llogat al senyor B des d'octubre de l'any “n”
    • El tercer el té llogat al senyor C des de gener de l'any “n”
    • El quart és desocupat.

    Ven la totalitat de l'edifici a la senyora A el setembre de l'any “n + 2”. Es produeixen els següents lliuraments:

    1. Subjectes i no exemptes per ser primers lliuraments:

      • L'adquisició del primer pis que tenia llogat la mateixa senyora A, independentment del període d'utilització.

      • L'adquisició del segon pis que ha estat llogat al senyor B per un període de temps inferior als 2 anys.

      • L'adquisició del quart pis que ha estat desocupat.

    2. Estaran exemptes per tractar-se de segons lliuraments:

      • El baix ocupat pel mateix promotor per un termini superior a 2 anys.
      • El tercer llogat al senyor C durant un termini superior a 2 anys.
  • Els arrendaments i la constitució i transmissió de drets reals d'ús i gaudi, que tinguin per objecte els següents béns:

    1. Terrenys, incloses les construccions immobiliàries de caràcter agrari utilitzades per a l'explotació d'una finca rústica.

      Exemple:

      No està exempta la cessió d'una finca rústica a una societat mercantil per realitzar l'extracció de marbre ja que l'objecte de l'operació és la cessió d'un dret a extreure marbre i adquirir la seva propietat i no la simple cessió d'ús del terreny.

    2. Els edificis o parts dels mateixos destinats exclusivament a habitatges o al seu posterior arrendament per entitats gestores de programes públics de suport a l'habitatge o entitats acollides al règim especial d'Entitats dedicades a l'arrendament d'habitatges, inclosos, els garatges i annexos accessoris i els mobles, arrendats conjuntament amb aquells.

      Exemple:

      El lloguer d'un habitatge realitzat per una societat no està exempt de l'impost per no tenir ús exclusiu per a habitatge en ser una persona jurídica l'arrendatària independentment de què la utilitzi la societat, la sotsarrendi o la cedeixi als seus treballadors com a retribució parcial del treball.

L'exempció no inclou, entre altres supòsits, els arrendaments de terrenys per a estacionament de vehicles, per a dipòsit o emmagatzematge de béns, per a exposicions o per a publicitat, ni tampoc la constitució o transmissió de drets reals de superfície.

Podran ser objecte de renúncia pel subjecte passiu les exempcions relatives a:

  1. Lliuraments de terrenys no edificables.
  2. Segones i ulteriors lliuraments d'edificacions.

La renúncia a l'exempció només procedeix sempre que l'adquirent:

  1. Sigui un subjecte passiu que actuï a l'exercici de les seves activitats empresarials o professionals.

  2. Tingui dret a la deducció total o parcial de l'impost suportat en realitzar l'adquisició o, quan no complint-se l'anterior, en funció de la seva destinació previsible, els béns adquirits vagin a ser utilitzats, totalment o parcialment, en la realització d'operacions que originin el dret a la deducció.