Guanys patrimonials derivats de la venda d'immobles

Normativa interna

Normativa: article 13.1.i) Llei IRNR

Conforme a la normativa interna, es consideren rendes obtingudes en territori espanyol els guanys patrimonials quan procedeixin de béns immobles situats en territori espanyol.

Exempció parcial:

Normativa: Disposició addicional quarta Llei IRNR

Estan exemptes en un 50% els guanys patrimonials derivats de la venda d'immobles urbans situats en territori espanyol que haguessin estat adquirits a partir del 12 de maig de 2012 i fins al 31 de desembre de 2012. Aquesta exempció parcial no resulta aplicable:

• En el cas de persones físiques, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès al seu cònjuge, a qualsevol persona unida al contribuent per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs, a una entitat respecte de la que es produeixi, amb el contribuent o amb qualsevol de les persones anteriorment esmentades, alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats.

• En el cas d'entitats, quan l'immoble s'hagués adquirit o transmès a una persona o entitat respecte de la que es produeixi alguna de les circumstàncies establertes en l'article 42 del Codi de Comerç, independentment de la residència i de l'obligació de formular comptes anuals consolidats, o al cònjuge de la persona anteriorment indicada o a qualsevol persona unida a aquesta per parentesc, en línia recta o col·lateral, per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclòs.

Exempció per reinversió en habitatge habitual per a contribuents residents en un altre Estat membre de la UE, Islàndia, Noruega i, des d'11-07-2021, Liechtenstein:

Normativa: Disposició addicional setena Llei IRNR

En el cas de contribuents residents en un Estat membre de la Unió Europea, o de l'Espai Econòmic Europeu amb efectiu intercanvi d'informació tributària (amb efectes des de l'11 de juliol de 2021, les referències normatives efectuades a Estats amb els que existeixi un efectiu intercanvi d'informació tributària s'entenen efectuades a Estats amb els que existeixi normativa sobre assistència mútua en matèria d'intercanvi d'informació tributària en els termes previstos en la Llei 58/2003, de 17 de desembre, General Tributària, que sigui d'aplicació. Veure  Annex V), podran excloure's de gravamen els guanys patrimonials obtinguts per la transmissió de la que hagi estat el seu habitatge habitual a Espanya, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. Quan l'import reinvertit sigui inferior al total del que s'hagi percebut en la transmissió, només s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut que correspongui a la quantitat reinvertida.

Quan la reinversió s'hagi produït amb anterioritat a la data en què s'hagi de presentar la declaració, la reinversió, total o parcial, podrà tenir-se en compte per determinar el deute tributari corresponent.

No obstant això, resultaran d'aplicació l'obligació de retenció per part de l'adquirent de l'immoble (a través del model 211) així com la de presentació de la declaració (model 210 subapartat H) i ingrés del deute tributari corresponent.

En el model d'autoliquidació 210 s'indicarà com tipus de renda el codi 33, si la reinversió s'ha produït abans de la transmissió, o el codi 34, quan la reinversió es produeix després de la transmissió.

Si la reinversió s'ha produït amb posterioritat a la data en què s'ha de presentar la declaració, podrà sol·licitar-se la devolució total o parcial del deute tributari ingressat corresponent al guany patrimonial obtingut mitjançant la presentació del model de sol·licitud aprovat en l'Ordre HAP/2474/2015, de 19 de novembre (BOE de 24 de novembre).

Conveni

D'acord amb els Convenis subscrits per Espanya, els guanys derivats de l'alienació de béns immobles situats en territori espanyol poden sotmetre's a imposició a Espanya.

Tributació

Normativa: articles 24, 25 i 26 Llei IRNR

Les rendes obtingudes sense mediació d' EP han de tributar de forma separada per cada meritació total o parcial de la renda sotmesa a gravamen.

La base imposable corresponent als guanys patrimonials es determinarà aplicant, en general, a cada alteració patrimonial, les normes de l'IRPF. Els guanys es calcularan per diferència entre els valors de transmissió i d'adquisició.

En les transmissions oneroses, el valor d'adquisició estarà format per l'import real pel qual es va adquirir l'immoble, més el cost de les inversions i millores ⁽¹⁾ , si escau, efectuades (sense que es computin, a aquests efectes, les despeses de conservació i reparació) al que se sumaran l'import de les despeses (comissions, Fedatari públic, Registre, etc.) i tributs inherents a l'adquisició (Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, IVA o Impost sobre Successions o Donacions si l'adquisició es va realitzar a títol gratuït), exclosos els interessos, satisfets per l'ara transmitent. L'import així determinat es minorarà, quan escaigui, en l'import de les amortitzacions reglamentàriament practicades, computant-se, en qualsevol cas, l'amortització mínima ⁽²⁾

En el cas de transmissions produïdes des de l'1 de gener de 2015 s'han suprimit els coeficients d'actualització.

El valor de transmissió serà l'import real pel qual l'alienació s'hagi efectuat, minorat en l'import de les despeses i els tributs inherents a la transmissió que hagi estat per compte del venedor.

Quan l'adquisició o la transmissió hagués estat a títol lucratiu o gratuït (herència, llegat o donació) s'aplicaran les regles anteriors, prenent per un import real dels valors respectius aquells que resultin de l'aplicació de les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que pugui excedir el valor de mercat.

La diferència entre el valor de transmissió i el valor d'adquisició així determinats serà el guany que se sotmeti a tributació.

Règim transitori:

Normativa: Disposició transitòria única Llei IRNR

No obstant això, en el cas de persones físiques, si l'immoble va ser adquirit amb anterioridadal 31 de desembre de 1994, el guany prèviament trobat pot ser reduïda en resultar aplicable un règim transitori.

En aquests casos caldrà tenir en compte les següents regles :

Només la part del guany patrimonial generat amb anterioritat al 20 de gener de 2006 seria susceptible de reducció.

• Regla 1. Càlcul de la part del guany patrimonial generat abans de 20-01-2006

  Es determina la part del guany patrimonial susceptible de reducció en funció de la proporció que representen els dies transcorreguts des de la data d'adquisició fins al 19 de gener de 2006 respecte als dies totals transcorreguts des de la data d'adquisició fins a la de transmissió.

• Regla 2. Càlcul de la reducció (veure exemple )

  La part del guany generat amb anterioritat a 20 de gener de 2006 es reduirà, si escau, de la següent manera:

  1. Es calcularà el nombre d'anys que mitjanci entre la data d'adquisició de l'element i el 31 de desembre de 1996, arrodonit per excés.

  2. Es calcularà el valor de transmissió de tots els elements patrimonials a de la qual guany patrimonial li hagués resultat d'aplicació aquest mateix règim transitori, transmesos des de l'1 de gener de 2015 fins a la data de transmissió de l'element patrimonial. (Quan aquest resultat sigui superior a 400.000 euros, no es practicarà reducció alguna ).

  3. Quan sigui inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmissió de l'element patrimonial i la quantia a què es refereix la lletra b) anterior, la part del guany patrimonial generat amb anterioritat a 20 de gener de 2006 es reduirà en l'import resultant d'aplicar l'11,11% per cada any de permanència dels assenyalats en la lletra a) anterior que excedeixi dos.

  4. Quan sigui superior a 400.000 euros la suma del valor de transmissió de l'element patrimonial i la quantia a què es refereix la lletra b) anterior, però el resultat del que disposa la lletra b) anterior sigui inferior a 400.000 euros, es practicarà la reducció a la part del guany patrimonial generat amb anterioritat a 20 de gener de 2006 que proporcionalment correspongui a la part del valor de transmissió que sumat a la quantia de la lletra b) anterior no superi 400.000 euros.

  Si el contribuent ha adquirit l'immoble en dues dates diferents o l'immoble ha estat objecte de millora, caldrà efectuar els càlculs com si es tractés de dos guanys patrimonials, amb períodes de permanència diferents en l'aplicació dels coeficients de reducció i diferents coeficients d'actualització.

El tipus de gravamen aplicable és el 19%

Deduccions: de la quota tributària només podran deduir-se:

• Les deduccions per donatius, en els termes previstos en la Llei d'IRPF i en la Llei de règim fiscal de les entitats sense fins lucratius i dels incentius fiscals al mecenatge.

• La retenció practicada per l'adquirent de l'immoble.

Retenció a compte

Normativa: article 25.2 Llei IRNR; article 14 Reglament IRNR i article 8 Ordre EHA/3316/2010, de 17 de desembre, per la qual s'aproven els models d'autoliquidació 210, 211 i 213 de l'IRNR.

La persona que adquireix l'immoble, sigui o no resident, està obligada a retenir i ingressar en el Tresor Públic el 3% de la contraprestació acordada. Aquesta retenció té per al venedor el caràcter de pagament a compte de l'impost que correspongui pel guany derivat de la transmissió.

L'adquirent ingressarà la retenció mitjançant el model 211, en el termini d'un mes a partir de la data de transmissió, i entregarà al venedor no resident un exemplar del model 211, a fi que aquest últim pugui deduir la retenció de la quota tributària resultant de la declaració del guany. Si la retenció és superior a la quota tributària, es podrà obtenir la devolució de l'excés.