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Manual práctico de Renta 2020

Cuadro: Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018

El siguiente cuadro recoge los criterios fijados en la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 7 de junio de 2018, en unificación de criterio.

Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018

Adjudicaciones

Valor del inmueble en la fecha de extinción del condominio

Tributación

Las adjudicaciones se corresponden con la cuota de titularidad de cada comunero

Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

No existe alteración patrimonial para ninguno de los comuneros y, por tanto, no se produce ganancia o pérdida patrimonial. Artículo 33.2 Ley del IRPF.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

El inmueble al resultar indivisible o desmercer mucho con la división, se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes

Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás: Tributa por la modalidad actos jurídicos documentados del ITPAJDpor la parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación (criterio fijado en Sentencia del TS 1.484/2018, de 9 de octubre).

Resto de los comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de precio: Dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento de valor no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás: Tributa únicamente por la modalidad actos jurídicos documentados del ITPAJD por la parte que se adquiere ex novo en virtud de tal operación (criterio fijado en Sentencia del TS 1.484/2018, de 9 de octubre).

Resto de los comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de precio: Se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

Se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno y sin compensar en metálico estas diferencias

Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación: Hay exceso de adjudición al adquirir a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese superávit y tributa en el ISD por dicho exceso de adjudicación.

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación: Estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. Hay exceso de adjudición al adquirir a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese superávit y tributa en el ISD por dicho exceso de adjudicación

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación: Estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título lucrativo.

Se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en metálico estas diferencias

Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. Hay exceso de adjudición al adquirir a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese superávit y tributa en el ITP por el exceso de adjudiciación

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación y compensación en metálico por el resto. Estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio

Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. Hay exceso de adjudición al adquirir a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese superávit y tributa en el ITP por el exceso de adjudiciación

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación y compensación en metálico por el resto. Estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

Nota: las diferentes situaciones y los criterios jurídicos que establece el TEAC en esta resolución de 7 de junio de 2018 van referidos a la extinción del condominio sobre un único bien inmueble

No obstante, la propia resolución del TEAC de 7 de junio de 2018 señala que en muchas ocasiones la copropiedad recae sobre varios inmuebles. Si bien la diversidad de situaciones puede ser inabarcable, pueden señalarse algunos criterios relevantes que transcribimos a continuación:

  • Con carácter previo, hay que determinar en cada caso la existencia de una o varias comunidades de bienes. En este sentido, y a la vista de las situaciones harto frecuentes en la práctica, hay que tener en cuenta que, aunque dos o más inmuebles sean propiedad de dos o más titulares, ello no determina automáticamente la existencia de una única comunidad de bienes, sino que podrá haber una o más comunidades en función del origen de la referida comunidad. Así sucede cuando los bienes comunes proceden, unos de una adquisición hereditaria y otros por haber sido adquiridos por actos inter vivos, o cuando, aun habiendo sido adquiridos todos los bienes a título hereditario, procedan de distintas herencias. En tales casos debe entenderse que concurren dos comunidades, una de origen inter vivos y otra de origen mortis causa, o las dos de origen mortis causa, sin que en nada obste a lo anterior que los titulares de las dos comunidades sean las mismas personas. En el supuesto de que se trate de dos o más condominios, su disolución supondrá la existencia de dos o más negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados.

  • En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de titularidad, de forma tal que pueda no existir una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en éste último, una ganancia o pérdida patrimonial. De acuerdo con lo expuesto, no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución del condominio sobre los varios inmuebles siempre que los valores de adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios.