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Manual práctico de Renta 2020

12. Transmisión o extinción de derechos reales de goce o disfrute sobre inmuebles

Normativa: Art. 37.1.k) Ley IRPF

Normas específicas de valoración

Como regla general, la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (que es cero en el caso de extinción del derecho) y el valor de adquisición.

Si el titular del derecho real de goce o disfrute sobre bienes inmuebles arrendó el mismo, pudo deducirse como gasto en la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes la amortización del usufructo (con el límite de los rendimientos íntegros percibidos por el arrendamiento). Por ello, al producirse la transmisión o extinción del derecho el valor de adquisición deberá minorarse en el importe de las amortizaciones que pudieron deducirse fiscalmente.

En el caso de derechos reales de goce o disfrute constituido sobre inmuebles que no generen rendimientos del capital inmobiliario, el derecho se consume por el uso, por lo que el valor de adquisición deberá minorarse proporcionalmente al tiempo de uso.

Derechos reales de goce o disfrute sobre inmuebles adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994

En este supuesto, si se obtiene una ganancia patrimonial, deberá distinguirse la parte de la ganancia patrimonial que se haya generado con anterioridad a 20 de enero de 2006 (única sobre la que resultan aplicables los coeficientes reductores o de abatimiento) de la generada con posterioridad a dicha fecha sobre la que no resultan aplicables los coeficientes reductores o de abatimiento.

La determinación de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 y la aplicación, en su caso, de los coeficientes reductores se efectuará de acuerdo con las reglas de distribución comentadas en este mismo Capítulo.

Ejemplo: Transmisión o extinción de derechos reales de goce o disfrute sobre inmuebles

Don A.M.C adquirió el 2 de enero de 2002 un usufructo temporal por un período de 20 años sobre un inmueble urbano, desembolsando un importe equivalente a 60.000 euros. Dicho inmueble urbano estuvo arrendado durante los ejercicios 2002 a 2006, cobrando el titular del derecho un alquiler anual por un importe equivalente a 3.000 euros durante 2002 y de 4.200 euros durante cada uno de los restantes años.

El día 2 de enero de 2020 transmite dicho derecho por un importe de 34.000 euros.

Determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión del citado derecho real.

Solución:

Valor de transmisión: 34.000

Valor de adquisición: 6.000 (1)

Ganancia patrimonial (34.000 - 6.000) = 28.000

Notas al ejemplo:

(1) Por los ejercicios 2007 a 2019 en los que el inmueble no estuvo arrendado, el valor de adquisición del derecho real se minorará en la proporción que dichos períodos representan respecto de la duración del derecho. Deben, pues, realizarse las siguientes operaciones:

Importe de adquisición: 60.000

Minoración correspondiente a los años 2007 a 2019 (60.000 ÷ 20) x 13 = 39.000

Importe de adquisición minorado (60.000 – 39.000) = 21.000

Menos amortizaciones fiscalmente deducibles: (2)

Total valor amortizaciones 2002 a 2006 (3) (3.000 x 5) = 15.000

Total valor adquisición (21.000 – 15.000) = 6.000 (Volver)

(2) Al tratarse de un usufructo temporal, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho satisfecho entre el número de años de duración del mismo, sin que dicho importe pueda superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados del derecho. Es decir, 60.000 ÷ 20 = 3.000 euros. (Volver)

(3) El límite de amortización fiscalmente deducible no puede superar el importe de los ingresos percibidos en cada uno de los ejercicios. (Volver)