Saltar ao contido principal
Manual práctico de Renda 2020

12.Transmisión ou extinción de dereitos reais de gozo ou desfrute sobre inmobles

Normativa:Art.º 37.1.k) Lei IRPF 

Normas específicas de valoración

Como regra xeral, a ganancia ou perda patrimonial calcúlase pola diferenza entre o valor de transmisión (que é cero no caso de extinción do dereito) e o valor de adquisición.

Se o titular do dereito real de gozo ou desfrute sobre bens inmobles arrendou este, puido deducirse como gasto na determinación dos rendementos do capital inmobiliario correspondentes a amortización do usufruto (co límite dos rendementos íntegros percibidos polo arrendamento).Por iso, ao producirse a transmisión ou extinción do dereito o valor de adquisición deberá minorarse no importe das amortizacións que puideron deducirse fiscalmente.

No caso de dereitos reais de gozo ou desfrute constituído sobre inmobles que non xeren rendementos do capital inmobiliario, o dereito consúmese polo uso, polo que o valor de adquisición deberá minorarse proporcionalmente ao tempo de uso.

Dereitos reais de gozo ou desfrute sobre inmobles adquiridos antes de 31 de decembro de 1994

Neste suposto, se se obtén unha ganancia patrimonial, deberá distinguirse a parte da ganancia patrimonial que se xerase con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 (única sobre a que resultan aplicables os coeficientes redutores ou de abatemento) da xerada con posterioridade á devandita data sobre a que non resultan aplicables os coeficientes redutores ou de abatemento.

A determinación da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 e a aplicación, se é o caso, dos coeficientes redutores efectuarase de acordo coas regras de distribución comentadas neste mesmo Capítulo.

Exemplo:Transmisión ou extinción de dereitos reais de gozo ou desfrute sobre inmobles

Don A.M.C adquiriu o 2 de xaneiro de 2002 un usufruto temporal por un período de 20 anos sobre un inmoble urbano, desembolsando un importe equivalente a 60.000 euros.O devandito inmoble urbano estivo arrendado durante os exercicios 2002 a 2006, cobrando o titular do dereito un aluguer anual por un importe equivalente a 3.000 euros durante 2002 e de 4.200 euros durante cada un dos restantes anos.

O día 2 de xaneiro de 2020 transmite o devandito dereito por un importe de 34.000 euros.

Determinar o importe da ganancia ou perda patrimonial obtida na transmisión do citado dereito real.

Solución:

Valor de transmisión:34.000

Valor de adquisición: 6.000 (1)

Ganancia patrimonial (34.000 - 6.000) = 28.000

Notas ao exemplo:

(1) Polos exercicios 2007 a 2019 nos que o inmoble non estivo arrendado, o valor de adquisición do dereito real minorarase na proporción que os devanditos períodos representan respecto da duración do dereito.Deben, pois, realizarse as seguintes operacións:

Importe de adquisición:60.000

Minoración correspondente aos anos 2007 a 2019 (60.000 ÷ 20) x 13 =39.000

Importe de adquisición minorado (60.000 – 39.000) =21.000

Menos amortizacións fiscalmente deducibles:(2)

Total valor amortizacións 2002 a 2006 (3) (3.000 x 5) = 15.000

Total valor adquisición (21.000 – 15.000) = 6.000 (Volver)

(2) Ao tratarse dun usufruto temporal, a amortización anual deducible será a que resulte de dividir o custo de adquisición do dereito satisfeito entre o número de anos de duración deste, sen que o devandito importe poida superar a contía dos rendementos íntegros derivados do dereito.É dicir, 60.000 ÷ 20 =3.000 euros.(Volver)

(3) O límite de amortización fiscalmente deducible non pode superar o importe dos ingresos percibidos en cada un dos exercicios.(Volver)