Saltar ao contido principal
Manual práctico de Renda 2020

Outros requisitos e condicións para a aplicación da exención

A. Reinvestimento total ou parcial

O reinvestimento na adquisición dunha nova vivenda do importe obtido coa transmisión pode ser total ou parcial.

Para aplicar a exención por reinvestimento non resulta preciso empregar na súa totalidade o diñeiro obtido da venda da anterior vivenda sendo suficiente con aplicar para o mesmo fin diñeiro tomado a préstamo dun terceiro, xa sexa directamente ou ben como consecuencia da subrogación nun préstamo previamente contratado polo transmitente do inmoble.Polo tanto, para considerar realizado o reinvestimento terase en conta a totalidade do valor de adquisición da nova vivenda con independencia de se o seu importe foi satisfeito ou financiado e se o devandito valor de adquisición da nova é igual ou superior ao da antiga, o reinvestimento será total.No caso contrario será parcial (Sentencia do Tribunal Supremo núm. 1230/2020, da 1 de outubro de 2020 -ROJ STS 3049/2020-).

No caso de que o importe do reinvestimento fose inferior ao total obtido no alleamento, soamente se excluirá de gravame a parte proporcional da ganancia patrimonial que corresponda á cantidade efectivamente reinvestida nas condicións sinaladas anteriormente.

Téñase en conta que en caso de reinvestimento parcial, se excluirá de tributación a parte proporcional da ganancia patrimonial obtida, unha vez aplicada, se procede no seu caso, a exención prevista na disposición adicional trixésimo sétima da Lei do IRPF (exención do 50 por 100 da ganancia patrimonial obtida pola transmisión de inmobles adquiridos entre 12 de maio de 2012 e 31 de decembro de 2012), que corresponda á cantidade reinvestida, nos termos e condicións previstos para a exención por reinvestimento de vivenda habitual.

B. Prazo de Reinvestimento

O reinvestimento do importe obtido na alienación deberá efectuarse, dunha soa vez ou sucesivamente, nun período non superior a dous anos, contados de data a data, que poden ser non só os posteriores senón tamén os anteriores á venda da anterior vivenda habitual.

O reinvestimento non se efectúa fose de prazo cando a venda se tiver efectuado a prazos ou con prezo aprazado, sempre que o importe dos prazos se destine á finalidade indicada dentro do período impositivo en que se vaian percibindo.

Atención computo do prazo Covid-19: en virtude da disposición adicional novena do Real Decreto-lei 11/2020, do 31 de marzo, polo que se adoptan medidas urxentes complementarias no ámbito social e económico para facer fronte ao COVID-19 (BOE da 1 de abril) e da modificación das referencias temporais prevista na disposición adicional primeira do Real Decreto-Lei 15/2020, do 21 de abril, de medidas urxentes complementarias para apoiar a economía e o emprego (BOE do 22):

  • Para os efectos do prazo de dous anos previsto para o reinvestimento nunha nova vivenda do importe obtido na venda da vivenda antiga, paralízase o cómputo do devandito prazo dende o 14 de marzo de 2020, data de entrada en vigor do Real Decreto 463/2020, ata o 30 de maio de 2020.
  • Así mesmo, o prazo de adquisición da nova vivenda habitual dentro dos dous anos anteriores á transmisión da antiga vivenda habitual para a aplicación da exención, suspéndese dende o 14 de marzo de 2020 ata o 30 de maio de 2020.
  • Finalmente, para os efectos do prazo previsto no artigo 41 bis.3 do Regulamento do IRPF computado dende que a vivenda deixou de ser habitual ata que se vende, paralizouse o cómputo do devandito prazo dende o 14 de marzo de 2020, data de entrada en vigor do Real Decreto 463/2020, ata o 30 de maio de 2020.

C. Opción pola aplicación da exención

En relación co modo ou forma concreta a través da que debe exteriorizarse a opción pola exención por reinvestimento, deben distinguirse as seguintes situacións:

  1. Reinvestimento producido no mesmo exercicio no que se obtén a ganancia patrimonial ou nos dous anos anteriores.Neste suposto non resulta esixible ningunha obriga formal en relación coa opción pola exención, sempre que a aplicación desta non se desminta por algunha outra circunstancia da declaración do mesmo exercicio ou dos seguintes.
  2. Reinvestimento producido nos dous exercicios seguintes.Cando o contribuínte teña a intención de reinvestir nos dous anos seguintes deberá facer constar na declaración do exercicio en que obteña a ganancia patrimonial a súa intención de reinvestir nas condicións e prazos regulamentariamente establecidos, cumprindo para iso a epígrafe F2 e o apartado correspondente do Anexo C.1 de información adicional do modelo da declaración.

A cumprimentación do apartado correspondente do Anexo C.1, que constitúe un deber formal, non ten, non obstante, carácter substancial ou obrigatorio para poder aplicar a exención por reinvestimento, sempre que a aplicación da exención non se desminta por algunha outra circunstancia da declaración do mesmo exercicio ou dos seguintes.

Véxase ao respecto a Resolución do TEAC do 8 de setembro de 2016, en relación co recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio formulado sobre este tema.

D. Incumprimento das condicións do reinvestimento

O incumprimento de calquera das condicións do reinvestimento determina o sometemento a gravame da parte da ganancia patrimonial correspondente.

En tal caso, o contribuínte debe imputar a parte da ganancia patrimonial que resulte non exenta ao ano da súa obtención, practicando, para iso, autoliquidación complementaria con inclusión dos xuros de mora.

Esta última declaración presentarase no prazo que media entre a data en que se produza o incumprimento e a finalización do prazo regulamentario de declaración correspondente ao período impositivo en que se produza o devandito incumprimento.

Debe distinguirse coidadosamente, segundo que o incumprimento afecte o prazo do reinvestimento ou o importe reinvertido.Neste último caso, non se perde o dereito á exención da ganancia patrimonial obtida que corresponda á cantidade reinvestida.

Exemplo:

Don M.G.B., de 56 anos transmite a súa vivenda habitual en 2020 por un importe de 95.000 euros.A devandita vivenda foi adquirida en 1995 por unha cantidade equivalente a 60.000 euros, incluídos os gastos e tributos inherentes á devandita adquisición.O financiamento da devandita adquisición efectuouse mediante un préstamo hipotecario do que, no momento da venda, queda por amortizar un importe de 4.000 euros.

Do importe obtido na venda, destina 4.000 euros á amortización do préstamo pendente.

No mesmo ano 2020, compra unha nova vivenda habitual por un importe de 91.000 euros, invertendo para tal efecto o resto do importe obtido na venda da súa anterior vivenda.

Determinar a contía da ganancia patrimonial exenta por reinvestimento.

Solución:

Valor de transmisión:95.000

Valor de adquisición:60.000

Ganancia patrimonial (95.000 - 60.000) =35.000

Ganancia patrimonial exenta por reinvestimento:35.000

Ganancia patrimonial suxeita a gravame:0

Nota ao exemplo: dada a existencia dun préstamo hipotecario sobre a vivenda transmitida, o importe que debe reinverterse para obter a exención total da ganancia patrimonial obtida é a diferenza entre o valor de transmisión (95.000 euros) e a cantidade destinada á amortización pendente do préstamo hipotecario (4.000 euros), é dicir, 91.000 euros, cantidade que foi a efectivamente reinvertida.