Outros requisitos e condicións para a aplicación da exención

A. Reinvestimento total ou parcial

O reinvestimento na adquisición dunha nova vivenda do importe obtido coa transmisión pode ser total ou parcial.

Para aplicar a exención por reinvestimento non resulta preciso empregar na súa totalidade o diñeiro obtido da venda da anterior vivenda sendo suficiente con aplicar para a mesma fin diñeiro tomado a préstamo dun terceiro, xa sexa directamente ou ben como consecuencia da subrogación nun préstamo previamente contratado polo transmitente do inmoble. Polo tanto, para considerar realizada o  reinvestimento  tera en contase a totalidade do valor de adquisición da nova vivenda con independencia de se o seu importe foi satisfeito ou financiado e se o devandito  valor de adquisición da nova é igual ou superior ao da antiga, o reinvestimento será total. En caso contrario será parcial (Sentenza do Tribunal Supremo núm. 1230/2020, do 1 de outubro de 2020-ROJ STS 3049/2020-).

No caso de que o importe do reinvestimento fóra inferior ao total obtido no alleamento, soamente excluirase de gravame a parte proporcional da ganancia patrimonial que corresponda á cantidade efectivamente reinvestida nas condicións sinaladas anteriormente.

Teñase en conta que en caso de reinvestimento parcial, excluirase de tributación a parte proporcional da ganancia patrimonial obtida, unha vez aplicada, se procede se é o caso,  a exención prevista na disposición adicional trixésimo sétima da Lei do IRPF (exención do 50 por 100 da ganancia patrimonial obtida pola transmisión de inmobles adquiridos entre 12 de maio de 2012 e 31 de decembro de 2012), que corresponda á cantidade reinvestida, nos termos e condicións previstas para a exención por reinvestimento de vivenda habitual.

B. Prazo de Reinvestimento

O reinvestimento do importe obtido no alleamento deberá efectuarse, dunha soa vez ou sucesivamente, nun período non superior a dous anos, contados de data a data, que poden ser non só os posteriores senón tamén os anteriores á venda da anterior vivenda habitual.

O reinvestimento non se efectúa fóra de prazo cando a venda se efectuar a prazos ou con prezo adiado, sempre que o importe dos prazos destínese á finalidade indicada dentro do período impositivo en que se vaian percibindo.

C. Opción pola aplicación da exención

En relación co xeito ou forma concreta a través de que debe exteriorizarse a opción pola exención por reinvestimento, deben distinguirse as seguintes situacións:

1. Reinvestimento producido no mesmo exercicio en que se obtén a ganancia patrimonial ou nos dous anos anteriores. Neste suposto non resulta esixible ningunha obriga formal en relación coa opción pola exención, sempre que a aplicación da mesma non se desminta por algunha outra circunstancia da declaración do mesmo exercicio ou dos seguintes.
2. Reinvestimento producido nos dous exercicios seguintes. Cando o contribuínte teña a intención de reinvestir nos dous anos seguintes deberá facer constar na declaración do exercicio en que obteña a ganancia patrimonial a súa intención de reinvestir nas condicións e prazos regulamentariamente establecidos, cubrindo para iso o epígrafe F2 e o apartado correspondente do Anexo C.1 de información adicional do modelo da declaración.

A formalización do apartado correspondente do Anexo C.1, que constitúe un deber formal, non ten, porén, carácter substancial ou obrigatorio para poder aplicar a exención por reinvestimento, sempre que a aplicación da exención non se desminta por algunha outra circunstancia da declaración do mesmo exercicio ou dos seguintes.

Véxase ao respecto a Resolución do TEAC do 8 de setembro de 2016, en relación co recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio exposto sobre este tema.

D. Incumprimento das condicións do reinvestimento

O incumprimento de calquera das condicións do reinvestimento determina a sometemento a gravame da parte da ganancia patrimonial correspondente.

En tal caso, o contribuínte debe imputar a parte da ganancia patrimonial que resulte non exenta ao ano da súa obtención, practicando, para iso, autoliquidación complementaria con inclusión dos xuros de mora.

Esta última declaración presentarase no prazo que media entre a data en que se produza o incumprimento e a finalización do prazo regulamentario de declaración correspondente ao período impositivo en que se produza o devandito incumprimento.

Debe distinguirse coidadosamente, segundo que o incumprimento afecte ao prazo do reinvestimento ou ao importe reinvestido. Neste último caso, non se perde o dereito á exención da ganancia patrimonial obtida que corresponda á cantidade reinvestida.