Como se sinalaba nesta mesma newsletter fai uns meses, nos últimos anos incrementouse de forma notable o volume de información que ofrece a Axencia Tributaria sobre os arrendamentos e, en xeral, sobre a vivenda. Os primeiros traballos sobre este tema estiveron vinculados á elaboración do índice de prezos do alugamento e do Sistema estatal de índices de referencia do prezo do alugamento de vivenda, ambos os dous do Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana, proxectos en que a Axencia Tributaria participa canda o Catastro. Desde ese momento, esa mesma información foise utilizando en diferentes contextos. Nesta mesma liña, e coincidindo coa publicación da edición do exercicio 2023 da Estatística dos declarantes do IRPF , deuse a coñecer a nova Estatística de vivendas declaradas no IRPF , que trata de ofrecer, a partir da información fiscal, unha foto do mercado inmobiliario residencial pertencente a propietarios persoas físicas.

Desde 2021, cando se publicou a Estatística dos declarantes do IRPF correspondente a 2019, esta incluía un módulo de vivenda que explotaba os datos detallados sobre os rendementos de actividades inmobiliarias que figuran no apartado C da declaración dedicada aos bens inmobles. A nova estatística recolle este módulo que xa se estaba publicando e, ademais, amplía a información con datos como os prezos do alugamento ou a rendibilidade da actividade inmobiliaria.

Para a elaboración desta nova estatística é imprescindible contar coa información que proporciona a Dirección Xeral do Catastro. A combinación da información que procede da declaración do IRPF e aquela de que dispón o Catastro é posible grazas á referencia catastral. Esta referencia permite cruzar os inmobles declarados no IRPF coa base de datos catastral. Coa declaración coñécese o distinto uso que os propietarios dan aos seus inmobles (vivenda habitual, arrendamento para vivenda habitual ou para outros fins, e vivenda a disposición), así como os rendementos declarados e o tempo computado en cada un dos usos. Da información catastral obtéñense as características dos inmobles (se teñen ou non locais cualificados para vivenda, metros cadrados, valor catastral, valor de referencia). Este mesmo cruzamento é o que se utiliza, como se dixo, no Sistema estatal de índices de referencia do prezo do alugamento de vivenda do Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana.

A estatística consta de dous bloques de información claramente diferenciados. No primeiro bloque a unidade estatística é o inmoble destinado a vivenda. Na primeira parte do bloque as vivendas clasifícanse segundo o seu uso (vivenda habitual, arrendada ou a disposición), distinguindo dentro das arrendadas aquelas utilizadas como vivenda habitual e aquelas que teñen outros usos (alugamento turístico ou de tempada).

A segunda parte do primeiro bloque dedícase ás vivendas arrendadas, como vivenda habitual ou non. Ofrécese información sobre o prezo de alugamento mensual, alugamento por metro cadrado, metros cadrados medios das vivendas, valores de referencia media e rendibilidade bruta media do arrendamento. Díspónse da información a nivel de Comunidade Autónoma, Provincia, Municipios maiores de 20.000 habitantes e, para os maiores núcleos urbanos con máis de 20.000 vivendas arrendadas, tamén por código postal. As táboas complétanse con mapas para o prezo medio de alugamento da vivenda habitual e para rendibilidade media do arrendamento como vivenda habitual.

Á hora de comparar os prezos do alugamento que se presentan neste bloque con outras informacións dispoñibles, hai que ter en conta distintos aspectos. En primeiro lugar, os prezos publicados son medias, o que supón unha diferenza cos datos publicados polo Sistema estatal de índices de referencia do prezo do alugamento de vivenda en que se publica a mediana de cada ámbito xeográfico. Por outra banda, o sistema de referencia do Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana refírese só ao arrendamento para vivenda habitual, mentres que a cobertura da estatística é máis ampla ao incluír tamén as vivendas arrendadas con outro uso. Esta é unha das maiores achegas da nova estatística, xa que ata agora non existía unha información semellante. Estes novos datos permiten facer unha comparación das rendibilidades das distintas modalidades de arrendamento nas diferentes zonas do país.

Na comparación con outras fontes, hai que lembrar que o ámbito territorial da estatística é o Territorio de Réxime Fiscal Común (isto é, non comprende os contribuíntes domiciliados nos territorios forais) e que os inmobles considerados constitúen o stock de vivendas arrendadas en cada ano, non só os novos contratos. Esta última característica garante unha información dun tamaño incomparablemente grande en relación con outras fontes, así como elimina os nesgos en que esoutras fontes incorren ao non dispor de información exhaustiva dos inmobles nin do alugamento real pago.

O segundo bloque é o mesmo que se viña publicando desde 2019. Neste bloque a perspectiva cambia. A unidade de análise pasa a ser a vivenda equivalente, que se define como o produto da porcentaxe de propiedade e do número de días do inmoble. Todos os conceptos económicos, tanto os ingresos e gastos do alugamento como a renda imputada das vivendas a disposición, están afectados por esa proporción de vivenda e uso. Neste bloque as vivendas clasifícanse por domicilio do contribuínte e por situación do inmoble. Nesta parte preséntase unha conta de resultados da actividade do arrendamento que permite analizar o detalle dos ingresos e os gastos consignados na declaración do IRPF polos propietarios dos inmobles.