7.3.7.1.1. Amortització

Amortització de l'immoble

En la majoria dels casos el programa calcula l'import de la despesa deduïble en concepte d'amortització en funció de les dades introduïdes en els apartats següents:

Haurà d'indicar necessàriament si l'adquisició de l'immoble és a títol onerós o a títol lucratiu (immobles adquirits per herència, donació). Si una part la va adquirir a títol onerós i una altra a títol lucratiu haurà de marcar les dues caselles.
Data d'adquisició. Si existira més d'una data s'indicarà la corresponent a la primera adquisició.
Indicarà la data de transmissió si esta es va produir l'any.
El nombre de dies de durada del contracte d'arrendament. Si per a aquell immoble va haver de donar d'alta més d'un arrendament haurà d'indicar el nombre de dies de cada Tipus d'arrendament, la resta de dades (data d'adquisició, valor cadastral,...) els trasllada el programa.
El valor cadastral que conste en el rebut de l'IBI en proporció al seu percentatge de titularitat.
El valor cadastral de la construcció en proporció al seu percentatge de titularitat.
El percentatge que representa el valor de la construcció pel que fa al valor cadastral el calcula el programa.
Import d'adquisició. En les adquisicions a títol onerós és l'import de l'adquisició. En les adquisicions a títol lucratiu es prendrà per un import d'adquisició el valor assignat a l'efecte de l' impost de Successions i Donacions sense que puga excedir el valor de mercat (amb caràcter general serà el que figure en l'escriptura).
L'import de les despeses i els tributs que corresponguen a l'adquisició de l'immoble satisfets per l'adquirent.
Haurà d'indicar l'import de les millores realitzades en exercicis anteriors.
En el cas de millores realitzades el 2020 haurà de consignar l'import i els dies d'amortització. Tinga en compte que amb caràcter general la millora afecta a la construcció pel que no s'exclourà de la mateixa la part que correspon a terra. Les dades relatives al NIF de qui va realitzar l'obra o servici i la data de realització de la millora són d'emplenament voluntari.

Amortització en casos especials

En aquells supòsits en els que no és possible realitzar la comparació entre el cost d'adquisició i el valor cadastral amb les dades consignades en les diferents caselles, serà el contribuent el que haja de calcular l'amortització. En estos casos, el contribuent haurà d'indicar exclusivament el tipus d'adquisició: onerosa, lucrativa o ambdues sense complimentar cap dada en l'apartat"Amortització de l'immoble"i consignarà en l'apartat “Amortització en casos especials” l'import de l'amortització que prèviament ha calculat.

Són amortitzacions especials entre altres:

Quan el contribuent siga titular de l'usdefruit (posseïsca o no addicionalment una altra part en ple domini).
Quan el sòl i la construcció s'hagen adquirit de forma diferenciada.
Quan només es llogue part de l'immoble (lloguer d'una habitació...)
Quan sent propietari d'una part de l'immoble el percentatge de propietat varia durant l'exercici (per haver adquirit o transmés una part).
Quan l'immoble no té assignat valor cadastral (immobles de recent construcció o immobles a l'estranger).
En l'últim any d'amortització quan amb l'aplicació de la regla general resultara una quantitat que motivara que l'amortització acumulada total excedira el valor màxim amortitzable.

En el cas excepcional en el que el contribuent opte per aplicar un percentatge d'amortització inferior al 3%, l'import que resulte d'aplicar aquell percentatge sobre el major de: el valor cadastral o el cost d'adquisició satisfet, sense incloure en ambdós casos el valor del sòl, també es consignarà en este apartat d'amortitzacions en casos especials. No obstant això, recorde que en una posterior venda de l'immoble el valor d'adquisició es minorarà en els imports que hagueren resultat d'aplicar el 3% encara que vosté s'haguera deduït, en concepte d'amortització, una despesa menor per haver aplicat un percentatge inferior al 3%.

Exemples d'amortitzacions especials

Un contribuent va adquirir per herència l'usdefruit d'un habitatge. El valor a efectes l'Impost sobre Successions i Donacions és de 55.000 € i l'import d'este impost satisfet amb motiu d'esta adquisició és de 5.000 €. L'habitatge va estar llogada tot l'any i l'import del lloguer és de 800 € mensuals.

Marcarà adquisició lucrativa
- Si l'usdefruit anara temporal i tinguera una durada de10 anys
  
  “Amortització en casos especials ”= Cost d'adquisició / durada del usufructo= 60.000/10= 6.000
- Si l'usdefruit anara vitalici
  
  “Amortització en casos especials ”= 3% * 60.000= 1.800
Tant si l'usdefruit és temporal com si és vitalici l'import de l'amortització no podrà superar l'import dels rendiments íntegres del dret, en este cas: 800 *12= 9.600
Un contribuent va comprar el 50% d'un immoble per 150.000 € i va adquirir per donació l'usdefruit del 50% amb un valor a efectes l'Impost sobre Successions i Donacions de 100.000 €. L'import d'este impost satisfet amb motiu d'esta adquisició és de 5.000 € i les despeses inherents a l'adquisició 1.000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 90.000 € sent el valor de la construcció 72.000 €. L'immoble va estar llogat tot l'any sent l'import del lloguer 1.000 € mensuals.

Marcarà adquisició onerosa i lucrativa. Al ser titular de dos drets diferents amortitzarà:
- El dret d'usdefruit: 3% * (100.00+5.000+1.000) =3.180
- La plena propietat: el cost d'adquisició de la construcció (150.000 *80 %) és major que el valor cadastral de la construcció (72.000 *50 %). L'amortització seria: 3% (150.000 *80 %) = 3.600
L'import de l'“Amortització en casos especials” será= 3.180+3.600= 6.780
Un contribuent va adquirir el 01/01/2016 un terreny per 30.000 € amb unes despeses de 1.000 €.En 01/12/2018 finalitza la construcció de l'habitatge i el 01/01/2020 el destina al lloguer. El cost de la construcció és de 150.000 €, les despeses i els tributs ascendixen a 10.000 €. El valor cadastral de la construcció és de 100.000 €.

Marcarà adquisició onerosa

Per al càlcul de l'amortització es prendrà el major de: valor cadastral de la construcció (100.000) o el cost de la construcció (150.000+10.000)

"Amortització en casos especials"= 3% (160.000) = 4.800
Un contribuent és propietari del 100% d'un habitatge adquirit a títol onerós per 200.000 €. L'1/12/2020 lloga una habitació que suposa el 30% de la superfície de l'habitatge. El valor cadastral de l'immoble és de 100.000 € sent el valor cadastral de la construcció de 80.000 €.

Marcarà adquisició onerosa

Cost d'adquisició de la construcció (200.000 *80 %) = 160.000 que és major que el valor cadastral de la construcció.

L'habitació suposa el 30% de l'immoble pel que el cost d'adquisició de l'habitació seria: (160.000 *30 %) = 48.000

L'amortització corresponent a l'habitació: (3 %*48.000) = 1.140.

L'import de l'"Amortització en casos especials" seria 1/12* 1.440= 120 (a l'estar l'habitació arrendada només un mes)
Un contribuent va comprar l'1/1/2016 el 60% d'un habitatge per 80.000 €. El 01/10/2020 compra l'altre 40% per 40.000 €. El valor cadastral és de 100.000 € i el de la construcció 80.000 €.

Marcarà adquisició onerosa. Per al càlcul de l'amortització prendrà el major de:
- El valor cadastral de la construcció 80.000
- El cost d'adquisició de la construcció (80.000 + 40.000) *80% = 96.000
El valor amortitzable serà: 96.000

L'import de l'“Amortització en casos especials” será= 3 %*[(80.000 *80 %) + (40.000 *80 %) *3/12]=2.400
Un contribuent adquirix per 200.000 euros un immoble per a destinar-ho al lloguer. L'habitatge, per ser de recent construcció no té valor cadastral. El valor del sòl s'estima en un 10%.

Marcarà adquisició onerosa

El valor de la construcció: (200.000 *90 %) = 180.000

L'import de l'“Amortització en casos especials” será= (3 %*180.000) =5.400

Exemple d'amortització d'un immoble adquirit a títol onerós i lucratiu (excepte el cas previst en amortització en casos especials)

Un contribuent hereta el 01/01/2015 el 50% d'un immoble corresponent l'altre 50% al seu germà. El valor a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions és de 60.000 €, les despeses i els tributs satisfets en l'adquisició són 3.000 €. El 01/08/2018 compra al seu germà el seu 50% per 80.000 € satisfent en concepte de despeses i tributs 2000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 100.000 € sent el valor de la construcció 80.000 €. L'immoble va estar arrendat tot l'any.
- Marcarà adquisició onerosa i lucrativa
- Data d'adquisició 01/01/2015
- Nombre de dies de durada del contracte 366
- Valor cadastral (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 100.000
- Valor cadastral de la construcció (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 80.000
- Import d'adquisició 140.000 (60.000+80.000)
- Despeses i tributs inherents a l'adquisició 5.000 (3.000+2.000)
L'import de l'amortització calculat per "Renda Web" será= 3% *(116.000) = 3.480
Un contribuent hereta el 01/01/2015 el 50% d'un immoble corresponent l'altre 50% al seu germà. El valor a l'efecte de l'Impost sobre Successions i Donacions és de 50.000 €, les despeses i els tributs satisfets en l'adquisició són 3.000 €. El 01/08/2018 compra al seu germà el seu 50% per 80.000 € satisfent en concepte de despeses i tributs 2000 €. El valor cadastral de l'immoble és de 150.000 € sent el valor de la construcció 120.000 €. L'immoble va estar arrendat tot l'any.
- Marcarà adquisició onerosa i lucrativa
- Data d'adquisició 01/01/2015
- Nombre de dies de durada del contracte 366
- Valor cadastral (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 150.000
- Valor cadastral de la construcció (part corresponent al percentatge de propietat en l'immoble) 120.000
- Import d'adquisició 130.000 (50.000+80.000)
- Despeses i tributs inherents a l'adquisició 5.000 (3.000+2.000)
L'import de l'amortització calculat per "Renda Web" será= 3% *120.000= 3.600

Exemple d'amortització d'un immoble sobre el qual s'ha realitzat una millora

El gener adquirisc un pis per 120.000 €, les despeses i els tributs satisfets van anar 10.000 €. Abans de dedicar-ho al lloguer va realitzar una reforma per un valor de 30.000 €. La reforma finalitza el setembre i el mes de desembre llogue l'immoble. El valor cadastral del sòl és de 100.000 € i el de la construcció 80.000 €.

Data d'adquisició: 01/01/2020
Nombre de dies de durada del contracte d'arrendament: 31
Valor cadastral: 100.000
Valor cadastral de la construcció: 80.000
% del valor cadastral de la construcció (el calcula el programa): 80%
Import d'adquisició: 120.000
Despeses i tributs inherents a l'adquisició: 10.000
Millores realitzades el 2020:
NIF de qui va realitzar l'obra (d'emplenament voluntari) Data (d'emplenament voluntari) Import: 30.000 (no s'exclou la part de solc). Dies d'amortització: 31